Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Розмір плати за користування житлом встановлюється у договорі найму житла.

Якщо законом встановлений максимальний розмір плати за користування житлом, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру.

2. Одностороння зміна розміру плати за користування житлом не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом.

3. Наймач вносить плату за користування житлом у строк, встановлений договором найму житла.

Якщо строк внесення плати за користування житлом не встановлений договором, наймач вносить її щомісяця.

4. Орендні платежі за договором оренди житла з викупом періодичні платежі, які особа-орендар сплачує підприємству-орендодавцю відповідно до умов договору оренди житла з викупом протягом усього строку дії договору. Орендні платежі включають платежі на викуп обраного особою-орендарем житла, винагороду (дохід) орендодавця. Особа-орендар також зобов'язана компенсувати підприємству-орендодавцю витрати, визначені законом.

Коментар:

Договір найму житла є класичним цивільно-правовим договором, отже більшість умов взаємовідносин сторони можуть узгоджувати самостійно в договорі. До таких умов відноситься і розмір плати за користування житлом та порядок її внесення.

Розмір орендної плати має бути чітко зафіксований в договорі та не може бути змінений в односторонньому порядку. Дане правило є диспозитивним і може бути змінене домовленістю сторін або положеннями закону. Так, наприклад, сторони в договорі житлового найм можуть встановити періодичний перегляд орендної плати. Нажаль, на практиці часто трапляються випадки одностороннього підвищення орендної плати за ініціативою наймодавця.

На сьогодні в практиці існують ряд звичайних способів визначення порядку внесення найомної плати: попередня оплата за один місяць, попередня оплата за декілька місяців, оплата за перший та останній місяць користування житлом тощо. Якщо житло здається в оренду на короткий строк (добу, тиждень), відповідно строки внесення орендної плати мають відповідати строкам дії договору.

Якщо строк внесення орендної плати в договорі не передбачений, загальне правило коментованої статті встановлює, що наймач вносить плату щомісяця. ЦК не говорить, яким чином має вноситися орендна плата: як попередня оплата або як оплата за фактично здійснене проживання. На практиці зазвичай наймодавці вимагають попередньої оплати користування житлом.

Частина 4 коментованої статті встановлює, які виплати має здійснити орендар за договором оренди житла з викупом. Платежі орендаря складаються із двох частин: орендні платежі та компенсаційні платежі. Відповідно орендний платіж сам по собі також складається із двох частин: викупний платіж та винагорода (дохід) орендодавця або орендна плата. Винагорода (дохід) орендодавця визначається як процентна ставка від платежів на викуп житла, розмір якої встановлюється у договорі оренди (п. 6 Порядку оренди житла з викупом). Компенсаційними платежами є компенсація орендарем орендодавцеві витрат, пов'язаних з купівлею житла з метою подальшої передачі його в оренду з викупом, оформленням договору оренди житла з викупом тощо. Такі витрати можуть стосуватися сплати страхових платежів, оформлення права власності на нерухоме майно, державної реєстрації обтяжень нерухомого майна, оплати нотаріальних послуг тощо.