Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. На вимогу наймача та інших осіб, які постійно проживають разом з ним, та за згодою наймодавця наймач у договорі найму житла може бути замінений однією з повнолітніх осіб, яка постійно проживає разом з наймачем.

2. У разі смерті наймача або вибуття його з житла наймачами можуть стати усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем, або, за погодженням з наймодавцем, одна або кілька із цих осіб. У цьому разі договір найму житла залишається чинним на попередніх умовах.

Коментар:

Коментована стаття розділяє випадки заміни наймача у договорі найму з участю первісного наймача (частина 1) та без його участі в разі смерті або вибуття його з житла (частина 2).

Заміна наймача з участю первісного наймача може відбуватися на вимогу наймача або за вимогу інших осіб, які проживають разом з наймачем. Така заміна вимагає обов'язкової узгодженості зі сторони наймодавця та оформлюється шляхом підписання відповідної угоди між первісним наймачем, новим наймачем та наймодавцем. За своєю суттю дана процедура має відповідати правилам заміни сторони в зобов'язанні, закріпленим у Главі 47 ЦК. Особливістю заміни наймача у договорі житлового найму є те, що новим наймачем може стати не будь-яка особа, а тільки одна із повнолітніх осіб, які проживають разом з наймачем.

Заміна наймача у двох випадках - його смерті або вибуття з житла - здійснюється незалежно від волі наймодавця. В такому випадку, за загальним правилом, наймачами становляться усі інші повнолітні особи, які постійно проживали з колишнім наймачем. Тобто створюється множинність осіб на стороні наймача. Відносини між співнаймачами в такому випадку будуть мати солідарний характер в силу положень ч. 3 ст. 816 ЦК. Права та обов'язки наймача можуть бути покладені і на якусь одну із осіб, які проживали разом з наймачем, або на кількох з них, але для даного рішення необхідною є згода наймодавця.

В будь-якому випадку заміни наймача у договорі найму житла зміст цього договору залишається незмінним до кінця строку його дії або до внесення відповідних змін за згодою сторін.