Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Підрядник гарантує досягнення об'єктом будівництва визначених у проектно-кошторисній документації показників і можливість експлуатації об'єкта відповідно до договору протягом гарантійного строку, якщо інше не встановлено договором будівельного підряду. Гарантійний строк становить десять років від дня прийняття об'єкта замовником, якщо більший гарантійний строк не встановлений договором або законом.

2. Підрядник відповідає за дефекти, виявлені у межах гарантійного строку, якщо він не доведе, що вони сталися внаслідок: природного зносу об'єкта або його частин; неправильної його експлуатації або неправильності інструкцій щодо його експлуатації, розроблених самим замовником або залученими ним іншими особами; неналежного ремонту об'єкта, який здійснено самим замовником або залученими ним третіми особами.

3. Гарантійний строк продовжується на час, протягом якого об'єкт не міг експлуатуватися внаслідок недоліків, за які відповідає підрядник.

4. У разі виявлення протягом гарантійного строку недоліків замовник повинен заявити про них підрядникові в розумний строк після їх виявлення.

5. Договором будівельного підряду може бути встановлено право замовника сплатити передбачену договором частину ціни робіт, визначеної у кошторисі, після закінчення гарантійного строку.

Коментар:

1. Підрядник гарантує відповідність об'єкта будівництва визначеним у проектно-кошторисній документації показників і можливість експлуатації об'єкта відповідно договору протягом гарантійного терміну, якщо інше не встановлене договором будівельного підряду. Гарантійний термін являє собою інтервал часу, при перебігу якого при правильній експлуатації об'єкта будівництва і виявленні недоліків підрядник зобов'язується їх усунути за свій рахунок. На період цього часу підрядник ручається за безвідмовну службу об'єкта будівництва. Від гарантійного терміну варто відрізняти термін служби об'єкта будівництва, тобто інтервал часу, після закінчення якого об'єкт продовжує існувати фізично, але утрачає свої функціональні властивості і виявляється непридатним для подальшого використання.

Загальний гарантійний строк, передбачений ч. 1 ст. 884 ЦК України становить десять років від дня прийняття об'єкта замовником, якщо більший гарантійний строк не встановлений договором або законом. Тобто, гарантійний термін у відношенні до об'єкта будівництва може бути встановлений як у законі, так і договорі. Якщо він встановлений у законі, то сторони своєю угодою не можуть ні скоротити його, ні, тим більше, усунути його дію. Якщо ж у законі гарантійний термін не встановлений, то сторони можуть передбачити його в договорі. Договірна умова про гарантійний термін має силу і тоді, коли вона збільшує гарантійний термін у порівнянні з встановленим законом.

Перебіг гарантійного строку починається з моменту, коли об'єкт прийнятий замовником. В будівельному підряді таким моментом є підписання двостороннього, а при необґрунтованому відмовленні другої сторони від його підписання - однобічного акта про приймання виконаних робіт (див. коментар до ст. 882 ЦК України).

2. Частина 2 коментованої статті покладає на підрядника відповідальність за дефекти, виявлені в межах гарантійного строку, і перелічує підстави, при наявності яких підрядник звільняється від відповідальності за такі дефекти. Зокрема, такими підставами є природний знос об'єкта або його частин; неправильна його експлуатація або неправильності інструкцій щодо його експлуатації, розроблених самим замовником або залученими ним іншими особами; неналежний ремонт об'єкта, який здійснено самим замовником або залученими ним третіми особами. Тягар доказування, зазначених у даній частині коментованої статті дефектів лежить на підрядникові.

3. Правило ч. 3 коментованої статті встановлює, що гарантійний строк продовжується на час, коли об'єкт не міг експлуатуватися внаслідок недоліків, за які відповідає підрядник. Тобто, перебіг гарантійного строку призупиняється на період наявності перешкод в експлуатації результату робіт.

4. Замовник, який виявив недоліки протягом гарантійного строку повинен заявити про них підрядникові в розумний строк після їх виявлення (ч. 4 ст. 884 ЦК України). В цьому випадку закон також не визначає конкретних строків та форми повідомлення про виявлені недоліки, а містить тільки положення "розумний" та "заявити", суть яких в кожному випадку може бути різною. Закон не встановлює яких-небудь несприятливих наслідків недотримання зазначеного строку замовником. Тобто такого роду прострочення не несе втрату замовником права пред'явити вимоги, пов'язані з недоліками результату робіт. Відповідні вимоги підлягають задоволенню в судовому порядку в межах строку позовної давності, який згідно статті 863 ЦК України становить: до вимог щодо неналежної якості роботи, виконаної за договором підряду, застосовується позовна давність в один рік, а щодо будівель і споруд - три роки від дня прийняття роботи замовником.

Проте, для усунення протиріч між сторонами можливо в договорі будівельного підряду прописати конкретний строк повідомлення про виявлення недоліків протягом гарантійного строку, форму такого повідомлення та порядок його надання підрядникові. Тобто такого роду прострочення не несе втрату замовником права пред'явити вимоги, пов'язані з недоліками результату робіт.

5. Договором будівельного підряду може бути встановлено право замовника сплатити передбачену договором частину ціни робіт, визначеної у кошторисі, після закінчення гарантійного строку. Проте, таке положення обов'язково повинно бути зазначено в договорі будівельного підряду.