Земельний кодекс України (ЗКУ). Науково-практичний коментар.

1. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) і право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) виникають на підставі договору між власником земельної ділянки та особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для таких потреб, відповідно до Цивільного кодексу України.

Право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) може виникати також на підставі заповіту.

2. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) можуть відчужуватися або передаватися в порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті.

3. Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам (крім випадків переходу права власності на будівлі та споруди), внесено до статутного капіталу, передано у заставу.

4. Строк користування земельною ділянкою державної чи комунальної власності для сільськогосподарських потреб або для забудови не може перевищувати 50 років.

5. Укладення договорів про надання права користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб або для забудови здійснюється відповідно до Цивільного кодексу України з урахуванням вимог цього Кодексу.

6. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) та право користування чужою земельною ділянкою для забудови (суперфіцій) припиняються в разі:

1) поєднання в одній особі власника земельної ділянки та землекористувача;

2) спливу строку, на який було надано право користування;

3) відчуження земельної ділянки приватної власності для суспільних потреб чи з мотивів суспільної необхідності;

3¹) прийняття уповноваженим органом виконавчої влади, органом місцевого самоврядування рішення про використання земельної ділянки державної чи комунальної власності для суспільних потреб;

4) невикористання земельної ділянки для забудови в разі користування чужою земельною ділянкою для забудови протягом трьох років;

5) припинення дії договору, укладеного в рамках державно-приватного партнерства (щодо договорів емфітевзису та суперфіцію, укладених у рамках такого партнерства).

7. Припинення дії договору емфітевзису, суперфіцію земельної ділянки державної чи комунальної власності з підстав, визначених у пункті 3¹ частини шостої цієї статті, здійснюється за правилами, встановленими статтею 32¹ Закону України "Про оренду землі".

Коментар:

До ч. 1. Формулювання коментованої статті не дає чіткої відповіді на питання про природу емфітевзису та суперфіцію. Із положень коментованої статті, а також глав 33 "Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб", 34 "Право користування чужою земельною ділянкою для забудови" ЦКУ можна вивести більш повні визначення цих понять.

Так, емфітевзис можна визначити як відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб, а суперфіцій - як відчужуване речове право користування чужою земельною ділянкою для забудови. При цьому варто враховувати обмеження щодо відчуження вказаних прав відповідно до ч. 3 коментованої статті.

Важливою ознакою прав на чужі речі є визначення їх закритого переліку виключно законом (numerus clausus)282. Оскільки ці права є абсолютними, тобто встановлюють обов'язок для невизначеного кола осіб, такі особи повинні бути поінформовані про зміст і види цих прав.

Коментована норма вказує на можливі способи встановлення цих прав: за договором (емфітевзис) та договором і заповітом (суперфіцій). Щодо форми, змісту та необхідності реєстрації договорів про встановлення емфітевзису та суперфіцію див. коментар до ч. 5.

До ч. 2. Положення коментованої частини вказують на важливу ознаку емфітевзису та суперфіцію як речових прав - відчужуваність. Ця ознака, серед іншого, відрізняє ці права від найму (оренди) як зобов'язального права, для уступки якого, за загальним правилом, необхідна згода орендодавця.

Порядок здійснення права на відчуження емфітевзису передбачений ст. 411 ЦКУ. Особливістю є передбачене цією статтею право переважної купівлі емфітевзису власником земельної ділянки.

Інша особливість відчуження встановлена щодо суперфіцій. Згідно із ч. 3 ст. 415 ЦКУ право суперфіцій слідує за будівлею (спорудою), зведеною на земельній ділянці.

Коментована норма передбачає щодо прав користування земельною ділянкою державної або комунальної власності виняток із загального правила про можливість відчуження цих прав (див. ч. 3 ст. 1021 ЗКУ та коментар до неї).

До ч. 3. Коментованою нормою передбачено, що емфітевзис та суперфіцій на земельні ділянки державної та комунальної власності відчужуватися не можуть. Дане правило підтверджується ч. 3 ст. 407, ч. 3 ст. 413 ЦКУ. Разом із тим, законодавець зберіг у всій повноті принцип слідування юридичної долі земельної ділянки долі нерухомості, що на ній розташована (див. коментар до ст. 120 ЗКУ).

Внесення права до статутного капіталу юридичної особи відповідно до ст. 140 ГКУ породжує перехід до такої особи відповідного права користування земельною ділянкою. Тому заборона внесення права до статутного капіталу фактично дублює загальну заборону на відчуження. Те саме стосується і окремої заборони передачі права в іпотеку, оскільки передане в іпотеку може бути лише майно, що може бути іпотекодавцем відчужене (ч. 1 ст. 5 Закону України "Про іпотеку").

Виняток щодо можливості відчуження прав емфітевзису та суперфіцію, передбачений коментованою нормою, випливає із принципу єдності юридичної долі земельної ділянки та нерухомості, що на ній знаходиться (див. ст. 120 ЗКУ).

До ч. 4. Загальне правило про допустимість встановлення безстрокових емфітевзису чи суперфіцію (ст. 408, ч. 4 ст. 413 ЦКУ) не поширюється на земельні ділянки державної чи комунальної власності, строк користування якими законодавчо обмежено. Очевидно, що у разі встановлення безстрокового суперфіцію чи емфітевзису фактично відбувається відчуження відповідної земельної ділянки.

До ч. 5. Із положень коментованої статті, а також гл. 33 "Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб" ЦКУ можна вивести істотні умови договору емфітевзису. Першою очевидною умовою є (1) об'єкт - відповідна земельна ділянка. Необхідно визначитися і щодо (2) цільового призначення земельної ділянки (ч. 1 ст. 409 ЦКУ). Ця умова може бути сформульована у загальному вигляді (сільськогосподарське використання за цільовим призначенням), а може бути деталізована (наприклад, шляхом прив'язки до певної сівозміни). Також умовою договору є (3) строк, який може бути і "невизначеним" (ст. 408 ЦКУ), а також (4) плата за користування із зазначенням розміру, форми, умов, порядку та строків її виплати (ч. 2 ст. 409, ч. 2 ст. 410 ЦКУ).

Аналогічно, істотними умовами договору суперфіцію (виходячи насамперед із положень гл. 34 "Право користування чужою земельною ділянкою для забудови" ЦКУ) слід вважати (1) об'єкт - земельну ділянку, (2) її цільове призначення (будівництво "промислових, побутових, соціально-культурних, житлових та інших споруд і будівель" - ч. 1 ст. 413 ЦКУ), (3) визначений або невизначений строк (ч. ч. 4, 5 ст. 413 ЦКУ), (4) плата за користування, що може бути встановлена у вигляді "частки від доходу землекористувача", "якщо на земельній ділянці збудовані промислові об'єкти" (ч. 1 ст. 414 ЦКУ). Дуже доцільним є визначення у договорі також (5) долі будівель та споруд у випадку закінчення договору (див. ст. 417 ЦКУ), хоча дана умова і не віднесена законом до істотних.

Договір про встановлення емфітевзису або суперфіцію укладається в письмовій формі (вимога щодо нотаріального посвідчення законом не передбачена). Необхідність додержання письмової форми випливає із ст. ст. 206 та 208 ЦКУ, а також необхідності державної реєстрації договору, передбаченої ст. ст. 182, 210 ЦКУ (див. також ст. 202 ЗКУ, Закон України "Про державну реєстрацію речових право на нерухоме майно та їх обтяжень").

На даний час, враховуючи, що положення Закону України "Про державну реєстрацію речових право на нерухоме майно та їх обтяжень" залишаються "непрацюючими", у правозастосовчій діяльності існує підхід, за яким як державну реєстрацію прав слід розглядати реєстрацію відповідних правочинів за постановою КМУ від 26.05.2004 N 671 "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів" (здійснюється при нотаріальному посвідченні). Такий підхід диктується міркуваннями доцільності, проте, на жаль, він не спирається на закон, який відрізняє підстави реєстрації прав (див. Закон України "Про державну реєстрацію речових право на нерухоме майно та їх обтяжень") та правочинів (ст. 210 ЦКУ).

В Україні існує практика опосередкування договорами емфітевзису відносин із використання земельних ділянок для садівництва (див. фото)283. Між тим, використання земельної ділянки для садівництва передбачає можливість будівництва "необхідних будинків, господарських споруд тощо" (ч. 3 ст. 35 ЗКУ), тому відносини сторін одночасно мають ознаки не лише емфітевзису, а й суперфіцію. Подібна ситуація може скластись у випадку використання земель ФГ, земель різних сільськогосподарських підприємств, на яких розташовані будівлі і споруди. Як видається, відносини сторін мають регулюватися одночасно положеннями і про емфітевзис, і про суперфіцій. У цивілістичній доктрині у подібних випадках пропонується вести мову про існування т. з. складених речових прав284.