Земельний кодекс України (ЗКУ). Науково-практичний коментар.

1. Грошова оцінка земельних ділянок визначається на рентній основі.

2. Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною.

3. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель тощо.

4. Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок.

5. Грошова оцінка земельних ділянок проводиться за методикою, яка затверджується Кабінетом Міністрів України.

Коментар:

До ч. 1. Зі змісту коментованої норми випливає, що грошова оцінка земельних ділянок - це визначення їх грошового еквіваленту на рентній основі. Законодавство містить також і інші дефініції грошової оцінки земельних ділянок: так, грошова оцінка визначається як "капіталізований рентний дохід, що забезпечується раціональним використанням земельної ділянки" (наказ Держкомзему "Про удосконалення ведення державного земельного кадастру в зв'язку з його автоматизацією" від 03.09.99 N 83). В цілому наведені визначення є схожими і за змістом відтворюють ч. 1 ст. 201 ЗКУ.

Під "рентною основою" розуміється визначення вартості земельної ділянки, виходячи із доходу, який може приносити земельна ділянка. Земельна рента є економічною категорією, що відображає економічну форму реалізації права власності на землю як засобу виробництва, відносини привласнення додаткового продукту власником землі у формі орендної плати за право користування землею тощо. Проте рента не тотожна орендній платі.

З урахуванням викладених підходів зазначимо, що грошова оцінка сільськогосподарських угідь проведена в повному обсязі станом на 01.07.95. З урахуванням індексації на 01.01.2003 в цілому по Україні вона становила 363557 млн. грн.451 За даними Держземагентства України, станом на 01.01.2007 грошову оцінку земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів проведено лише на площі 271,93 тис. га (2,4 % від їх загальної площі). Із загальної кількості населених пунктів України (29904) нормативну грошову оцінку земель проведено по 20067 населених пунктах, що становить 67,1 % від їх кількості, на площі 5352,1 тис. га (73,0 % від їх загальної площі)452. За оцінками фахівців, орієнтовна вартість всіх земель несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів становить 2258928 млн. грн., всіх земель населених пунктів - 1388384 млн. грн., усіх земель України - 4010869 млн. грн.453

До ч. 2. Наведені різновиди оцінки земельних ділянок розрізняються законодавцем за призначенням та порядком проведення.

Призначення нормативної грошової оцінки полягає у використанні її результатів для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель (ст. 5 Закону України "Про оцінку земель"). Випадки обов'язкового проведення нормативної грошової оцінки земельних ділянок передбачені ст. 13 Закону України "Про оцінку земель".

Призначенням експертної грошової оцінки є визначення вартості об'єкта оцінки. Загалом експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них. Випадки обов'язкового проведення експертної грошової оцінки передбачені у ст. 13 Закону України "Про оцінку земель".

Порядок проведення розглядуваних видів грошової оцінки визначений різними нормативними актами.

До ч. 3. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок - це "капіталізований рентний дохід із земельної ділянки, визначений за встановленими і затвердженими нормативами" (ст. 1 Закону України "Про оцінку земель"). Ч. 3 ст. 18 Закону України "Про оцінку земель" передбачає здійснення нормативної грошової оцінки земель "юридичними особами, які отримали ліцензії на проведення робіт із землеустрою".

Практика "самостійної переоцінки" земельних ділянок податковими органами, як і землекористувачами, є незаконною, що визнано судовою практикою: наприклад, у рішенні Вищого господарського суду України від 16.10.2002 N 12/388 підтверджується відсутність обов'язку платників податків самостійно додатково нараховувати собі суми земельного податку у зв'язку із зміною цільового призначення земельної ділянки454.

Відповідно до п. 289.2 ст. 289 ПКУ, грошова оцінка земельної ділянки щороку станом на 1 січня уточнюється на коефіцієнт індексації, який розраховується за формою, вказаною у цій нормі. Таким чином, ПКУ законодавчо закріпив положення, прийнятої раніше на виконання вже нечинного Закону України "Про плату за землю", постанови КМУ "Про проведення індексації грошової оцінки земель" від 12.05.2000 N 783.

У зв'язку зі зміною умов землекористування оцінка земельної ділянки може застаріти і втратити актуальність, у зв'язку із чим виникає необхідність переоцінки. На сьогодні чинне законодавство встановлює лише періодичність здійснення такої переоцінки (ст. 18 Закону України "Про оцінку земель"): земельних ділянок, "розташованих у межах населених пунктів незалежно від їх цільового призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років", тоді як "розташованих за межами населених пунктів земельних ділянок сільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 5 - 7 років, а несільськогосподарського призначення - не рідше ніж один раз на 7 - 10 років". Формулювання Закону є не зовсім вдалим і не дає чіткої відповіді на те, чи можна і чи потрібно проводити переоцінку до спливу 5 або, відповідно, 7 років у разі зміни обставин, що впливають на оцінку земельної ділянки (наприклад, зміни функціонального використання земельної ділянки або її розташування відносно шляхів сполучення).

Згідно зі ст. 13 Закону України "Про оцінку земель" нормативна грошова оцінка використовується для обчислення земельного податку. Ціла низка норм ПКУ встановлює ставки земельного податку у відсотках до грошової оцінки земель.

Розрахунок втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва підпорядкований нормам постанови КМУ "Про розміри та Порядок визначення втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, які підлягають відшкодуванню" від 17.11.97 N 1279, що прийнята на підставі ч. 5 ст. 207 ЗКУ. Даний порядок не згадує безпосередньо показники нормативної оцінки земельних ділянок, проте в ньому йдеться про використання для розрахунків, зокрема, балів бонітету земель, які є основою для розрахунку нормативної грошової оцінки земель.

Щодо різновидів та порядку економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель див. коментар до гл. 35 ЗКУ.

Відповідно до ч. 5 ст. 201 ЗКУ, ст. 12 Закону України "Про оцінку земель", методики нормативної грошової оцінки земельних ділянок затверджуються КМУ. На сьогодні діють Методика нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затв. постановою КМУ від 23.03.95 N 213, та Методика нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затв. постановою КМУ від 30.05.97 N 525, крім того, діяла постанова КМУ від 12.05.2000 N 783 "Про проведення індексації грошової оцінки земель" (як вже зазначалося, її положення заміщені приписами ПКУ).

Положення названих Методик деталізовані наказами Держкомзему, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Української академії аграрних наук "Про Порядок нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів" від 27.01.2006 N 18/15/21/11 та Держкомзему, Мінагрополітики України, Мінбудархітектури України, Держкомлісгоспу України, Держводгоспу України, Української академії аграрних наук "Про Порядок нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель у межах населених пунктів)" від 27.01.2006 N 19/16/22/11/17/12.

До ч. 4. Експертна грошова оцінка земельних ділянок - "результат визначення вартості земельної ділянки та пов'язаних з нею прав оцінювачем (експертом з питань оцінки земельної ділянки) із застосуванням сукупності підходів, методів та оціночних процедур, що забезпечують збір та аналіз даних, проведення розрахунків і оформлення результатів у вигляді звіту" (ст. 1 Закону України "Про оцінку земель"); використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок (ч. 4 ст. 201 ЗКУ).

Загальні засади проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок визначені у ст. 19 Закону України "Про оцінку земель", відповідно до якої оцінка здійснюється на основі таких методичних підходів: (1) капіталізація чистого операційного або рентного доходу від використання земельних ділянок; (2) зіставлення цін продажу подібних земельних ділянок; (3) врахування витрат на земельні поліпшення.

Коло цивільно-правових угод, для яких є обов'язковою проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок, визначене ст. 13 Закону України "Про оцінку земель". Дана норма встановлює вичерпний перелік випадків обов'язковості проведення експертної оцінки земель при укладанні певних видів угод. В інших випадках це можливо, якщо прямо передбачено законами України. Тому вважаємо необґрунтованою існуючу практику, за якою деякі нотаріуси вимагають при нотаріальному посвідченні будь-яких угод щодо відчуження земельних ділянок надання звітів про експертну грошову оцінку земельних ділянок.

Проведення експертної грошової оцінки підпорядковується нормам постанови КМУ від 11.10.2002 N 1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок", постанови КМУ від 05.10.2004 N 1303 "Про затвердження Порядку визнання Державним комітетом по земельних ресурсах статусу саморегулівної організації оцінювачів, що проводять експертну грошову оцінку земельних ділянок", постанови КМУ "Про затвердження Положення про наглядову раду з питань експертної грошової оцінки земельних ділянок" від 17.11.2004 N 1552, наказів Держкомзему "Про затвердження Порядку проведення експертної грошової оцінки земельних ділянок" N 2 від 09.01.2003, "Про затвердження Положення про порядок роботи Екзаменаційної комісії з експертної грошової оцінки земельних ділянок" від 10.08.2007 N 117, "Про затвердження Порядку стажування фізичних осіб, які пройшли навчання за програмою базової підготовки оцінювачів з експертної грошової оцінки земельних ділянок" від 10.08.2007 N 118.

До ч. 5. Нормативна грошова оцінка земель здійснюється відповідно до Методики нормативної грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів, затв. постановою КМУ від 23.03.95 N 213, та Методики нормативної грошової оцінки земель несільськогосподарського призначення (крім земель населених пунктів), затв. постановою КМУ від 30.05.97 N 525. Положення даних методик були затв. до набуття чинності чинним ЗКУ та Законом України "Про оцінку земель". У зв'язку із цим вони можуть застосовуватись у частині, що не суперечить ЗКУ та названому Закону.

Експертна грошова оцінка підпорядковується нормам постанови КМУ від 11.10.2002 N 1531 "Про експертну грошову оцінку земельних ділянок", якою затв. Методика експертної грошової оцінки земельних ділянок.