Земельний кодекс України (ЗКУ). Науково-практичний коментар.

1. Громадяни України із земель державної і комунальної власності мають право набувати безоплатно у власність або на умовах оренди земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва.

2. Іноземці та особи без громадянства, а також юридичні особи можуть мати земельні ділянки для ведення індивідуального або колективного садівництва на умовах оренди.

3. Земельні ділянки, призначені для садівництва, можуть використовуватись для закладання багаторічних плодових насаджень, вирощування сільськогосподарських культур, а також для зведення необхідних будинків, господарських споруд тощо.

4. До земель загального користування садівницького товариства належать земельні ділянки, зайняті захисними смугами, дорогами, проїздами, будівлями і спорудами загального користування. Землі загального користування садівницького товариства безоплатно передаються йому у власність за клопотанням вищого органу управління товариства до відповідного органу виконавчої влади чи органу місцевого самоврядування на підставі технічної документації із землеустрою щодо складання документів, що посвідчує право на земельну ділянку.

5. Приватизація земельної ділянки громадянином - членом садівницького товариства здійснюється без згоди на те інших членів цього товариства.

6. Використання земельних ділянок садівницьких товариств здійснюється відповідно до закону та статутів цих товариств.

Коментар:

Загальна характеристика. Законодавство не визначає терміну "садівництво", проте цей термін є усталеним та загальнозрозумілим і в даному контексті означає вирощування плодових і ягідних (садових) рослин128.

До ч. ч. 1 та 2. Ч. 2 коментованої статті згадане право громадян України на приватизацію земельних ділянок для ведення індивідуального або колективного садівництва. Під колективним садівництвом мається на увазі ведення садівництва громадянами у складі садівницьких товариств, проте на індивідуальних ділянках таких громадян.

Порядок приватизації земельних ділянок визначається ст. 118 ЗКУ, а норми безоплатної приватизації для цих потреб - п. "в" ч. 1 ст. 121 ЗКУ (не більше 0,12 га). При цьому навіть у разі ведення колективного садівництва за громадянами закріплюються окремі ділянки, які вони мають право приватизувати окремо (див. ч. 5 та коментар до неї).

Орендувати земельні ділянки для ведення садівництва будь-які суб'єкти можуть без обмежень, що випливає із загального принципу свободи договору (п. 3 ч. 1 ст. 3 ЦКУ), а також з невідомою метою прямо передбачено ст. 5 Закону України "Про оренду землі" та продубльовано у коментованій нормі.

Іноземці, особи без громадянства, іноземні юридичні особи та спільні підприємства можуть набувати земельні ділянки для садівництва у власність в порядку спадкування з обов'язком їх відчуження протягом року (ч. 4 ст. 81, ч. 4 ст. 82 ЗКУ).

В Україні існує практика опосередкування відносин із використання земельних ділянок для садівництва договорами емфітевзису (емфітевзис - "право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб", див. ч. 1 ст. 1021 ЗКУ)129. Між тим, використання земельної ділянки для садівництва передбачає можливість будівництва "необхідних будинків, господарських споруд тощо" (ч. 3 ст. 35 ЗКУ), тому відносини сторін одночасно можуть мати ознаки не лише емфітевзису, а й суперфіцію ("право користування чужою ділянкою для забудови" - див. ч. 1 ст. 1021 ЗКУ). Подібна ж ситуація може скластись у випадку використання земель ФГ, земель різних сільськогосподарських підприємств, на яких розташовані будівлі і споруди. Як видається, в такому разі відносини сторін мають регулюватися одночасно положеннями законодавства і про емфітевзис, і про суперфіцій. У цивілістичній доктрині у подібних випадках пропонується вести мову про існування т. з. складених речових прав - "коли в інтересах однієї особи було встановлено особистий сервітут, емфітевзис та суперфіцій щодо конкретної земельної ділянки"130.

Зразок договору емфітевзису, укладеного щодо земельної ділянки для садівництва, див. у коментарі до ст. 1021 ЗК України.

До ч. 3. Коментована частина передбачає використання земельних ділянок, призначених для садівництва, "для закладання багаторічних плодових насаджень, вирощування сільськогосподарських культур, а також для зведення необхідних будинків, господарських споруд тощо".

Забудова садових ділянок, що використовуються для колективного садівництва, на даний час детально регламентується ВСН 43-85 "Відомчі будівельні норми. Забудова територій колективних садів, будівлі та споруди. Норми проектування". Зокрема, п. 2.1 передбачено, що "на садових ділянках дозволяється зводити опалювані садові будинки площею забудови до 50 кв. м без урахування площі тераси (веранди) і мансарди, а також господарські будівлі … для утримання домашньої птиці та кролів, зберігання господарського інвентарю та інших потреб …, теплиці та інші споруди утепленого ґрунту… Садові будинки допускається зводити неопалюваними".

Незважаючи на очевидну застарілість, ці правила формально залишаються чинними (хоча і дуже часто порушуються). Водночас, вони не поширюються на садові ділянки, що використовуються для індивідуального садівництва, тому, на наш погляд, забудова таких ділянок можлива із загальними обмеженнями, що накладаються містобудівною та землевпорядною документацією (див. ст. 39 ЗКУ та коментар до неї).

До ч. 4. Коментована частина визначає правовий режим земель загального користування садівницького товариства, до яких відносить "земельні ділянки, зайняті захисними смугами, дорогами, проїздами, будівлями і спорудами загального користування". Більш детально склад та структуру земель загального користування садівницьких товариств визначають ВСН 43-85 "Відомчі будівельні норми. Забудова територій колективних садів, будівлі та споруди. Норми проектування".

ЗКУ, декларуючи можливість надання у власність товариства земель загального користування, не передбачає процедури, за якою садівницьке товариство могло б отримати такі ділянки у власність. Під органами, до яких має бути подане клопотання садівницького товариства, слід розуміти органи державної влади чи місцевого самоврядування, котрі мають право розпорядження такими ділянками (див. також п. 12 розділу X ЗК України).

В окремих населених пунктах така процедура визначається рішеннями місцевих рад - див., наприклад, рішення Київської міської ради "Про порядок передачі (надання) земельних ділянок в користування або у власність у місті Києві" від 15.07.2004 N 457/1867. Подекуди практика приватизації земельних ділянок товариствами на виконання таких рішень наявна.

До передачі у власність товариства землі загального користування садівничих товариств перебувають у державній власності (що наразі стосується більшості з них). Користувачем таких земель є садівниче товариство (хоча в переважній кількості випадків це користування є фактичним, без оформлення відповідного права). Разом із тим, в окремих випадках і саме товариство може бути власником земель загального користування товариства, якщо земельна ділянка була йому раніше надана саме у приватну власність.

До ч. 5. У коментованій частині врегульовано відносини щодо приватизації земельних ділянок існуючих садівницьких товариств, що перебувають у користуванні члена товариства. Даною нормою цілком слушно передбачено, що приватизація земельної ділянки громадянином - членом садівницького товариства здійснюється "без згоди на те інших членів цього товариства". На наш погляд, із цього випливає також те, що приватизація здійснюється і без згоди самого товариства (яке в багатьох випадках формально є, чи принаймні повинно бути користувачем усієї території колективних садів - як земель загального користування, так і ділянок, розподілених між окремими членами товариства; така ситуація має місце, якщо ділянка була надана відповідно до ст. ст. 19, 51 ЗКУ 1970 року) та без застосування процедури припинення права користування товариства.

До ч. 6. За своєю правовою природою садівницькі товариства є обслуговуючими кооперативами і діють відповідно до Закону України "Про кооперацію" та Закону України "Про сільськогосподарську кооперацію". Структура та режим земельних ділянок садівницьких товариств визначаються, окрім положень ЗКУ, також ВСН 43-85 "Відомчі будівельні норми. Забудова територій колективних садів, будівлі та споруди. Норми проектування". Спеціальний закон, який визначав би правовий режим земельних ділянок таких товариств, на сьогодні відсутній.