Земельний кодекс України (ЗКУ). Науково-практичний коментар.

Громадянам України за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть передаватися безоплатно у власність або надаватися в оренду земельні ділянки для будівництва та обслуговування жилого будинку, господарських будівель і гаражного будівництва в межах норм, визначених цим Кодексом. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами.

Коментар:

Право на приватизацію присадибних земельних ділянок. Суб'єктом права на приватизацію є громадяни України, що не здійснювали раніше приватизації земельних ділянок за даним видом використання (ч. 4 ст. 116 ЗКУ). Норма безоплатної приватизації встановлена п. "г" ч. 1 ст. 121 Кодексу (в селах - 0,25 га, селищах - 0,15 га та містах - 0,10 га). Положення вказаної статті виключають можливість приватизації окремо земельних ділянок для будівництва та обслуговування житлового будинку та окремо - для будівництва та обслуговування господарських споруд. Уся ділянка є єдиною, об'єднується спільною назвою - "присадибна земельна ділянка" - і підлягає загальному обмеженню граничного розміру безоплатної приватизації.

Порядок реалізації права на приватизацію присадибної земельної ділянки визначається ст. ст. 116, 118, 125 та ін. ЗКУ.

При реалізації права на приватизацію присадибних земельних ділянок, наданих громадянам відповідно до положень ЗК Української РСР від 25.12.70139, виникають проблемні ситуації, пов'язані із тим, що надана у користування земельна ділянка може перевищувати граничні норми безоплатної приватизації за ст. 121 чинного ЗКУ. У більшості таких випадків земельна ділянка за існуючою практикою приватизується із її поділом на дві ділянки - наприклад, присадибну ділянку та ділянку для ведення ОСГ. Втім у цьому разі, як видається, спрощена процедура приватизації земельних ділянок (ч. ч. 1 та 2 ст. 118 ЗКУ) не може бути застосована. Із ч. ч. 2 та 3 ст. 56 Закону України "Про землеустрій" випливає, що у разі зміни цільового призначення земельної ділянки (землі житлової та громадської забудови при формуванні ділянки для ведення ОСГ стають ЗСГП) необхідною є розробка проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки. Звичайно, розробка такого проекту виглядає явною надмірністю.

На наш погляд, вирішення повинно бути іншим: замість розбивання присадибної ділянки на дві у випадку приватизації земельних ділянок, наданих в користування за чинним раніше законодавством, норми безоплатної приватизації взагалі не повинні застосовуватися (див. коментар до ч. ч. 1, 2 ст. 118 ЗКУ).

Щодо проблем, які виникають при приватизації присадибної земельної ділянки кількома співвласниками житлового будинку, див. коментар до ст. 89 ЗКУ.

Деякі особливості реалізації права громадян на приватизацію присадибних земельних ділянок можуть передбачатися рішеннями органів місцевого самоврядування. Як приклад можна навести рішення Київської міської ради "Про порядок передачі (надання) земельних ділянок в користування або у власність у місті Києві" від 15.07.2004 N 457/1867.

Суб'єктний склад коментованої норми обмежується лише громадянами України. Зауважимо, що іноземні громадяни і особи без громадянства можуть набувати у власність чи користування земельні ділянки для будівництва, обслуговування житлових будинків та господарських споруд за цивільно-правовими правочинами (див. також ч. 2 ст. 81 ЗКУ).

Право на приватизацію земельних ділянок для гаражного будівництва. Ст. 40 ЗКУ надає громадянам України також право на приватизацію земельних ділянок для гаражного будівництва. Суб'єктом права є громадяни України, що не скористались правом на приватизацію земельних ділянок за даним видом використання (ч. 4 ст. 116 ЗКУ). Норма безоплатної приватизації передбачена п. "д" ч. 1 ст. 121 Кодексу (не більше 0,01 га). Порядок реалізації права на приватизацію земельної ділянки для гаражного будівництва визначається ст. ст. 116, 118, 125 та ін. ЗКУ.

Особливості реалізації права громадян на приватизацію земельних ділянок для гаражного будівництва можуть передбачатися рішеннями органів місцевого самоврядування. Зокрема, у місті Києві прийнято рішення "Про питання індивідуального гаражного будівництва на територіях багатоповерхової житлової забудови в місті Києві" від 23.12.99 N 165/667, яке на сьогодні застосовується у частині, що не суперечить ЗКУ. Цим рішенням, серед іншого, передбачені обмеження щодо приватизації земельних ділянок для гаражного будівництва в деяких частинах міста.

Для гаражного будівництва можуть використовуватися і присадибні земельні ділянки, що не тягне обов'язку поділу присадибної земельної ділянки та/або зміни цільового призначення її частини.

Право на оренду присадибних ділянок та земельних ділянок гаражного будівництва із земель державної та комунальної власності. Коментованою статтею передбачена можливість оренди присадибних земельних ділянок та земельних ділянок для гаражного будівництва із земель державної та комунальної власності лише громадянами України та, за буквальним розумінням статті, лише у межах норм безоплатної приватизації.

Разом із тим стаття не містить і заборони або обмеження на оренду відповідних земельних ділянок. Ст. 93 ЗКУ "Право оренди земельної ділянки" та Закону України "Про оренду землі", як і інші акти земельного законодавства, не обмежують ні кола орендарів земельних ділянок несільськогосподарського призначення, ні розміру земельної ділянки, що може орендуватися, у тому числі із земель державної та комунальної власності. Таке обмеження позбавлене будь-якого сенсу. З огляду на це вважаємо, що положення коментованої статті не можна розглядати як такі, що накладають на оренду відповідних земельних ділянок якісь заборони або обмеження.

Право на набуття присадибних ділянок та земельних ділянок гаражного будівництва за цивільно-правовими угодами. У коментованій статті з незрозумілих мотивів підкреслено, що норми безоплатної передачі земельних ділянок із земель державної та комунальної власності не обмежують можливості громадян та інших суб'єктів набувати присадибні земельні ділянки та ділянки для гаражного будівництва на підставі цивільно-правових угод. Таке підкреслення було б доречним у коментарі чи підручнику, проте не в законі.

Особливості придбання земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод закріплені у главі 20 ЗКУ "Продаж земельних ділянок або прав на них на підставі цивільно-правових договорів" (див. коментарі до ст. ст. 127, 128, 129, 130, 131, 132, 133 ЗКУ).

У разі придбання земельних ділянок із земель державної та комунальної власності не шляхом безоплатної приватизації земельні ділянки повинні продаватися на аукціоні (ст. 134 ЗКУ), крім встановлених Кодексом винятків. Тому практику відчуження громадянам земельних ділянок державної власності частково (в межах норм безоплатної передачі) безоплатно, а частково - оплатно, але не на аукціоні ми вважаємо незаконною.

Правовий режим присадибних земельних ділянок та земельних ділянок для гаражного будівництва. На жаль, ЗКУ розглядає лише питання, пов'язані із набуттям прав на присадибні та гаражні земельні ділянки. Режим використання таких земельних ділянок визначається здебільшого різного роду нормативними документами, насамперед, ДБН 360-92** "Планування і забудова міських і сільських поселень", РСН 341-86 "Планировка и застройка районов индивидуального жилищного строительства в населенных пунктах Украинской ССР", ДБН В.2.2-15-2005 "Будинки і споруди. Житлові будинки. Основні положення" та ін.