З А К О Н У К Р А И Н Ы
О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом
при строительстве жилья и операциях с недвижимостью
(Ведомости Верховной Рады Украины (ВВР), 2003, N 52, ст.377)
{С изменениями, внесенными согласно Законам
N 3201-IV ( 3201 -15 ) от 15.12.2005, ВВР, 2006, N 13, ст.110
N 692-VI ( 692 - 17 ) от 18.12.2008, ВВР, 2009, N 17, ст.236
N 2367-VI ( 2367-17 ) от 29.06.2010, ВВР, 2010, N 34, ст.486
N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011, ВВР, 2011, N 34, ст.343
N 3610-VI ( 3610-17 ) от 07.07.2011, ВВР, 2012, N 7, ст.53
N 5059-VI ( 5059-17 a >) от 05.07.2012
N 5459-VI ( 5459-17 ) от 16.10.2012}
{В тексте Закона слово "соглашение" во всех падежах и числах
заменено словом "договор" в соответствующем падеже и числе
согласно Закону N 3201 - IV ( 3201-15 ) от 15.12.2005}
{В тексте Закона слова "информация о выпуске сертификатов ФОН"
и "информация об условиях выпуска сертификатов ФОН" во всех
падежах заменены словами "проспект эмиссии сертификатов ФОН "
в соответствующем падеже согласно закону N 692-VI ( 692-17 )
от 18.12.2008 }
{В тексте Закона слова "специально уполномоченный орган
исполнительной власти в сфере регулирования рынков финансовых услуг"
и "Государственная комиссия по ценным бумагам и фондовому рынку"
во всех падежах заменены словами "национальная
комиссия, осуществляющим государственное регулирование в сфере рынков
финансовых услуг" и "Национальная комиссия по ценным бумагам
и фондовому рынку" в соответствующем падеже согласно закону < br> N 3610-VI ( 3610-17 ) от 07.07.2011}
Раздел I
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Статья 1. Отношения, регулируемые настоящим Законом
Этот Закон устанавливает общие принципы, правовые и
организационные основы привлечения средств физических и юридических лиц в
управление с целью финансирования строительства жилья и особенности
управления этими средствами, а также правовые основы и особенности
выпуска, размещения и учета сертификатов фондов операций с
недвижимостью. {Статья 1 с изменениями, внесенными согласно Закону N 3201-IV
( 3201-15 ) от 15.12.2005, в редакции Закона N 692-VI ( 692-17 )
от 18.12.2008}
Статья 2. Определение терминов
Для целей настоящего Закона термины употребляются в таком значении:
мерная единица объекта инвестирования - установленная правилами
фонда финансирования строительства единица измерения объекта
инвестирования, которая определяется в метрических единицах или в долях
(процентах ) этого объекта инвестирования как единого целого;
управляющий - финансовое учреждение, которое от своего имени действует в
интересах учредителей управления имуществом и осуществляет управление
привлеченными средствами согласно законодательству, Правилами фонда и
соответствует требованиям , установленным настоящим Законом; {Абзац третий
статьи 2 в редакции Закона N 3201-IV ( 3201-15 ) от 15.12. 2005;
с изменениями, внесенными согласно Закону N 2367-VI ( 2367-17 ) от
29.06.2010 }
договор управления имуществом - договор, по которому установщик
управления передает управляющему в доверительную собственность имущество с целью
достижения определенных им целей и устанавливает ограничения
отдельных действий управляющего по управлению этим имуществом. По этому Закону
договору управления имуществом для фонда финансирования строительства
(далее - ФФС) является договор об участии в ФФС, а для фонда операций с
недвижимостью (далее - ФОН) и системы ФОН-ФФС - договор о
приобретении сертификатов ФОН {Абзац четвертый статьи 2 в редакции
Закона N 3201-IV ( 3201-15 ) от 15.12.2005, N 692-VI ( 692-17 )
от 18.12.2008}
закрепление объекта инвестирования за доверителем -
установление правоотношений между доверителем и управляющим на
основании договора об участии в ФФС, при которых у доверителя возникает
право требования на этот объект инвестирования в будущем
объект строительства - здание, сооружение или комплекс сооружений,
строительство которых организует застройщик и финансирование строительства
которых осуществляет управитель за счет полученных в управление средств;
{Абзац шестой статьи 2 в редакции Закона N 3201-IV ( 3201-15 )
от 15.12.2005}
объект инвестирования - квартира или помещение
социально-бытового назначения (встроенные в жилые дома или
отдельно стоящие нежилые помещения, гаражный бокс,
машиноместо т.п.) в объекте строительства, которое после завершения
строительства становится отдельным имуществом;
Правила фонда (Правила ФФС, Правила ФОН) - система норм,
утвержденная и обнародованная управителем этого фонда, которую должны
придерживаться все субъекты системы финансово-кредитных механизмов
строительства жилья для достижения цели управления имуществом,
определенной учредителем управления, которые должны соответствовать требованиям
настоящего Закона {Абзац восьмой статьи 2 в редакции Закона N 692-VI
( 692-17 ) от 18.12.2008}
заемщик - доверитель ФФС, который получил в банке кредит для
участия в ФФС;
текущая цена измеримой единицы объекта инвестирования -
установленная на момент расчетов цена права требования на одну
измеримую единицу этого объекта инвестирования;
сертификат ФОН - ценная бумага, удостоверяющая право его
владельца на получение дохода от инвестирования в операции с
недвижимостью;
договор управляющего с застройщиком (далее - договор) -
договор, регулирующий взаимоотношения управителя с застройщиком
по организации сооружения объектов строительства с использованием
полученных в управление управляющим средств и дальнейшей передачи
застройщиком объектов инвестирования установщикам управления имуществом
и заключается в случаях, предусмотренных настоящим Законом; {Абзац
двенадцатый статьи 2 с изменениями, внесенными Законом
N 3201 - IV ( 3201-15 ) от 15.12.2005, в редакции Закона N 692-VI
( 692-17 ) от 18.12.2008}
установщик управления имуществом (далее - установщик) - лицо,
передает имущество управителю в доверительную собственность на основании договора
управления имуществом. В этом Законе для ФФС - это доверитель, при
эмиссии сертификатов ФОН - это владелец сертификатов ФОН;
финансирование строительства - использование управителем полученных
в управление средств на проведение проектно-изыскательских работ и
сооружение объектов строительства по условиям договора {Абзац
четырнадцатый статьи 2 в редакции Закона N 692-VI ( 692-17 ) от
18.12.2008}
фонд операций с недвижимостью - средства, полученные управляющим ФОН
в управление, а также недвижимость и другое имущество, имущественные права и
доходы, полученные от управления этими средствами, в том числе имущественные
права и права требования, приобретенные по договорам об участии в фонде
финансирования строительства {Абзац пятнадцатый статьи 2 в редакции
Закона N 692-VI ( 692-17 ) от 18.12.2008}
фонд финансирования строительства - средства, переданные управляющему
ФФС в управление, которые использованы или будут использованы
управляющим в будущем на условиях Правил фонда и договоров об
участие в ФФС;
открепление объекта инвестирования от доверителя - прекращение
правоотношений, установленных между управляющим ФФС и доверителем
относительно закрепленного за доверителем объекта инвестирования, в
результате чего доверитель теряет право требования на этот объект
инвестирования с возвратом ему внесенных средств в порядке,
установленном настоящим Законом; {Статья 2 дополнена абзацем согласно Закону N 692-VI ( 692-17 )
от 18.12.2008}
{Абзац восемнадцатый статьи 2 исключено на основании Закона
N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011}
{Абзац девятнадцатый статьи 2 исключено на основании Закона
N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011}
{Абзац двадцатый статьи 2 исключено на основании Закона
N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011}
{Абзац двадцать первый статьи 2 исключено на основании Закона
N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011}
{Абзац двадцать второй статьи 2 исключено на основании Закона
N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011}
{Абзац двадцать третий статьи 2 исключено на основании Закона
N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011}
учет прав требования доверителей ФФС - учет учетных единиц
объектов инвестирования, права требования на которые (измеримые единицы)
принадлежат доверителям {Статья 2 дополнена абзацем согласно Закону N 692-VI ( 692-17 )
от 18.12.2008}
система учета прав требования доверителей ФФС - составленный
управляющим на соответствующую дату перечень доверителей и принадлежащих им
прав требования на закрепленные за ними измеримые единицы объектов
инвестирования ; {Статья 2 дополнена абзацем согласно Закону N 692-VI ( 692-17 )
от 18.12.2008}
перечень объектов инвестирования - документ по конкретному
объектом строительства, подписанный застройщиком и управляющим ФФС,
подтверждающий право управляющего на осуществление операций с измеримыми
единицами объектов инвестирования, содержащиеся в этом документе;
{Статья 2 дополнена абзацем согласно Закону N 692-VI ( 692-17 )
от 18.12.2008}
система ФОН-ФФС - урегулированные настоящим Законом и договорами действия
доверителей и управляющего системы ФОН-ФФС при организации
строительства. Доверителями системы ФОН-ФФС являются владельцы сертификатов
ФОН (установщики управления ФОН), от имени которых выступает
управляющий системы ФОН-ФФС. Правоотношения ФОН-ФФС возникают при
условии, что ФОН и ФФС имеют одного управляющего, и средства ФОН должны
направляться в ФФС. На других доверителей ФФС правоотношения
системы ФОН-ФФС не распространяются; {Статья 2 дополнена абзацем согласно Закону N 692-VI ( 692-17 )
от 18.12.2008}
общий инвестор ФОН - целостная общность владельцев
сертификатов ФОН, от имени которых выступает управляющий ФОН. Владельцы
сертификатов ФОН, которые составляют общего инвестора ФОН, не имеют
права собственности на заранее определенные доли активов ФОН и не
могут самостоятельно распоряжаться этими активами; {Статья 2 дополнена абзацем согласно Закону N 692-VI ( 692-17 )
от 18.12.2008 с изменениями, внесенными согласно Закону N 2367-VI
( 2367-17 ) от 29.06.2010}
вознаграждение управляющего ФФС - денежные средства, которые в соответствии с
настоящего Закона установщики управления (доверители ФФС) платят
управляющему для возмещения необходимых расходов, произведенных
управляющим в н 'связи с управлением имуществом (средствами), переданным
ему в управление по договорам об управлении имуществом (договорами
об участии в ФФС), а также для обеспечения его деятельности по
управления имуществом. Доверители ФФС уплачивают управителю такое
вознаграждение в сроки, размере и в порядке, определенные договором о
участии в ФФС. Управляющий может получать вознаграждение или удерживать
ее самостоятельно в других случаях, предусмотренных настоящим Законом; {Статья 2 дополнена абзацем согласно Закону N 692-VI ( 692-17 )
от 18.12.2008}
вознаграждение управляющего ФОН - денежные средства, которые в соответствии с
настоящего Закона управляющий самостоятельно удерживает за счет ФОН за
осуществление управления фондом операций с недвижимостью: проведение
операций недвижимостью и осуществление других действий по управлению ФОН с
целью получения дохода в интересах собственников сертификатов ФОН и
для обеспечения его деятельности по управлению имуществом. Управляющий
самостоятельно удерживает вознаграждение в сроки, размере и в порядке,
определенные Правилами ФОН; {Статья 2 дополнена абзацем согласно Закону N 692-VI ( 692-17 )
от 18.12.2008}
стоимость - согласована управителем и застройщиком
в договоре стоимость строительства всех объектов инвестирования как
составной части объекта строительства, финансирование которой
осуществляться за счет средств ФФС в соответствии с графиком
финансирования и рассчитывается исходя из текущей цены измеримой
единицы объекта строительства и количества учетных единиц всех
объектов инвестирования по предварительным объемом заказа на
строительство; {Статья 2 дополнена абзацем согласно Закону N 2367-VI
( 2367 -17 ) от 29.06.2010}
связанное лицо юридического лица (далее - связанное лицо) -
юридическое лицо, осуществляющее контроль за соответствующим юридическим
лицом или контролируется соответствующим юридическим лицом, или
находится под общим контролем с таким юридическим лицом; {Статья 2 дополнена абзацем согласно Закону N 2367-VI
( 2367 -17 ) от 29.06.2010}
физическое лицо или члены его семьи, осуществляющие контроль за
соответствующим юридическим лицом (членами семьи физического лица
считаются его супруг (супруга), дети или родители физического лица и
его мужа (жены), а также супруга (супруги) любого
детей или родителей физического лица); {Статья 2 дополнена абзацем согласно Закону N 2367-VI
( 2367 -17 ) от 29.06.2010}
должностное лицо соответствующего юридического лица, уполномоченное
выполнять от имени такого юридического лица юридические действия,
направленные на установление, изменение или прекращение правовых
отношений, а также члены семьи этого должностного лица; {Статья 2 дополнена абзацем согласно Закону N 2367-VI
( 2367 -17 ) от 29.06.2010}
осуществление контроля за юридическим лицом - владение
непосредственно или через связанных лиц долей (паем, пакетом
акций), составляет не менее 20 процентов уставного капитала < br> юридического лица, или управление наибольшим количеством голосов в
органе управления юридического лица. Для физического лица общая
сумма владения долей уставного капитала юридического лица
(голосов в органе управления) определяется как общий объем
корпоративных прав, принадлежащих такому физическому лицу, членам его
семьи и юридическим лицам , которые контролируются таким физическим лицом
или членами его семьи. {Статья 2 дополнена абзацем согласно Закону N 2367-VI
( 2367 -17 ) от 29.06.2010}
Статья 3. Система финансово-кредитных механизмов и управления
имуществом при строительстве жилья и операциях с
недвижимостью
Системой финансово-кредитных механизмов при строительстве жилья
и операциях с недвижимостью (далее - система финансово-кредитных
механизмов) по настоящему Закону являются урегулированные настоящим Законом и
договорами действия субъектов системы при организации строительства
жилья, финансировании этого строительства и операций с
недвижимостью.
Субъектами такой системы являются доверители, управляющие,
застройщики, страховые компании, эмитенты сертификатов ФОН и
владельцы сертификатов ФОН.
Субъекты системы финансово-кредитных механизмов не имеют
права вмешиваться в действия управляющего по осуществлению управления
имуществом, кроме доверителей в случае выявления ими фактов нецелевого
управления имуществом, переданным управляющему по договору управления
имуществом, путем представления ему соответствующего письменного обращения. {Часть третья статьи 3 в редакции Закона N 692-VI ( 692-17 ) от
18.12.2008}
Отношения между субъектами системы финансово-кредитных
механизмов прекращаются после выполнения всех обязательств перед
учредителями управления имуществом.
Статья 4. Требования к отдельным субъектам системы
финансово-кредитных механизмов
Управляющим может быть финансовое учреждение, получившее в
установленном законодательством порядке разрешение / лицензию на осуществление
определенной настоящим Законом деятельности. {Статья 4 дополнена частью первой согласно Закону N 2367-VI
( 2367-17 ) от 29.06.2010}
Управляющим может быть финансовое учреждение, уставный капитал
которой составляет не менее одного миллиона евро, который должен быть
полностью оплачен исключительно денежными средствами до начала привлечения
средств от учредителей управления имуществом. {Часть статьи 4 с изменениями, внесенными Законом
N 3201-IV ( 3201-15 ) от 15.12.2005, в редакции Закона N 692-VI
( 692-17 a >) от 18.12.2008}
Застройщиком может быть лицо, которое согласно законодательству
имеет право на выполнение функций заказчика строительства для
сооружения объектов строительства и заключило договор с управляющим.
{Часть статьи 4 в редакции Закона N 3201-IV ( 3201-15 ) от
15.12.2005} < br> Статья 5. Фонды в управлении, цель их создания
Финансовые учреждения создают фонды по собственной инициативе в
порядке, определенном настоящим Законом.
зависимости от цели создания фонд может быть:
фондом финансирования строительства;
фондом операций с недвижимостью.
Целью создания ФФС является получение доверителями ФФС в собственность
жилья.
Целью создания Фонда является получение дохода владельцами
сертификатов этого ФОН, в том числе путем участия общего
инвестора ФОН в фонде финансирования строительства. {Часть четвертая статьи 5 в редакции Закона N 692-VI ( 692-17 )
от 18.12.2008}
Статья 6. Объекты управления имуществом. Доверительная собственность
Объектами управления имуществом в системе финансово-кредитных
механизмов являются ФФС и ФОН.
Объект управления имуществом находится в доверительной собственности
управляющего.
Управляющий является доверительным собственником полученного им в управление
имущества.
Управляющий осуществляет управление имуществом в соответствии с Правилами
фонда и договором управления имуществом.
Имущество, приобретенное управляющим в результате управления,
включается в состав полученного в управление имущества.
Средства участников фондов, полученные управляющим в управление,
отделяются от другого имущества управляющего, а также от средств
других фондов. {Статья 6 дополнена частью шестой по закону N 692-VI
( 692-17 ) от 18.12.2008}
Статья 7. Управитель фонда
Управитель фонда на праве доверительной собственности осуществляет
управление фондом и для достижения цели управления имуществом,
определенной учредителями этого фонда, перечисляет часть
полученных средств в направлениях, указанных в Правилах. Для ФФС - это
финансирования строительства, для ФОН - это осуществление операций с
недвижимостью. Остальные средства остаются в управлении управляющего
соответствии с Правилами фонда. Свободные средства на текущих счетах
фонда, временно не переданы на финансирование строительства,
банк-управитель имеет право использовать при осуществлении
банковских операций. При этом банк-управитель несет
ответственность за их сохранность собственными средствами. {Часть первая статьи 7 в редакции Закона N 692-VI ( 692-17 ) от
18.12.2008}
Управляющему фонда запрещается заключать договоры на управление
имуществом с учредителями и привлекать средства учредителей для
финансирования сооружения объекта строительства до получения
застройщиком в установленном законодательством порядке разрешения на
выполнение строительных работ для сооружения объекта строительства.
{Статья 7 дополнена частью по закону N 2367-VI
( 2367-17 ) от 29.06.2010}
Управляющий при реализации права доверительной собственности:
имеет право одновременно осуществлять управление несколькими ФФС и
ФОН {Абзац второй части третьей статьи 7 в редакции Закона
N 2367-VI ( 2367-17 ) от 29.06.2010}
не может отвечать по своим долгам активами фонда;
несет ответственность за соблюдение требований настоящего Закона Правил
фонда и договором управления имуществом {Абзац четвертый части
третьей статьи 7 с изменениями, внесенными согласно Закону N 2367-VI
( 2367-17 ) от 29.06.2010}
несет ответственность за обеспечение интересов установщика
управления, полноту и своевременность выполнения своих обязательств
перед ним. {Часть статьи 7 дополнена абзацем пятым согласно
Законом N 692-VI ( 692-17 ) от 18.12.2008 }
Статья 8. Ограничение права доверительной собственности управляющего
Правила фонда должны предусматривать ограничения права доверительной
собственности управляющего, установленные установщиком управления имуществом в
договоре управления имуществом:
управляющий не может поручить осуществление управления имуществом
другим лицам и обязан осуществлять управление имуществом
лично;
управитель не может использовать полученное в управление
имущество не по целевому назначению, указанному в договоре
управления имуществом;
управляющий не может по своему усмотрению прекращать управление имуществом
или в одностороннем порядке расторгать договор управления имуществом,
кроме случаев невыполнения учредителями управления имущества своих
обязательств, предусмотренных договором об участии в ФФС {Часть
первая статьи 8 дополнена абзацем пятым согласно Закону N 692-VI
( 692 -17 ) от 18.12.2008}
управляющий не может требовать от установщика управления имущества
выполнение всех обязательств в случае, если управляющий не
выполняет свои обязательства по договору управления имуществом;
{Часть первая статьи 8 дополнена абзацем пятым согласно
Законом N 692-VI ( 692-17 ) от 18.12 .2008}
управляющий не может устанавливать обязательные для установщика
управления имущества условия, с которыми последний не имел возможности
ознакомиться перед заключением договора управления имуществом, за
исключением норм , установленных законодательством {Часть первую статьи
8 дополнена абзацем пятым согласно Закону N 692-VI ( 692-17 )
от 18.12.2008}
другие ограничения, установленные законом или договором управления
имуществом.
Статья 9. Заключение договора между управляющим
и застройщиком
Управитель заключает с застройщиком договор, по которому
застройщик обязуется построить один или несколько объектов
строительства, ввести их в эксплуатацию в установленном
законодательством порядке и передать объекты инвестирования
установщикам этого фонда в сроки и на условиях, определенных настоящим
Законом, Правилами фонда и договором управления имуществом, а
управляющий обязуется осуществлять финансирование строительства этих
объектов строительства на условиях договора.
Договор между застройщиком и управителем ФФС должен обязательно
содержать обязательства застройщика по окончании строительства
передать объекты инвестирования в собственность доверителям ФФС на
условиях настоящего Закона и Правил ФФС.
{Часть третья статьи 9 исключен на основании Закона
N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011}
Договор между застройщиком и управителем ФОН может содержать
оговорку о том, что финансирование сооружения этого объекта
строительства может осуществляться с использованием средств других
фондов, управляющим которых может быть сам управитель ФОН или иные
финансовые учреждения.
По одному объекту строительства застройщик не имеет права
заключать договоры с разными управляющими ФФС.
{Часть шестая статьи 9 исключен на основании Закона
N 2367-VI ( 2367-17 ) от 29.06.2010}
Управитель определяет банк, в котором должен быть открыт текущий
счет застройщика и текущие счета его подрядчиков,
субподрядчиков и других субъектов предпринимательской деятельности,
принимают участие в сооружении объекта строительства. Это условие должно быть
внесено застройщиком в договоры подряда и другие договоры,
связанные с сооружением объекта строительства.
Согласно договору между застройщиком и управителем ФФС по
каждому объекту строительства застройщик передает управителю перечень
объектов инвестирования в объекте строительства, который является предварительным < br> объемом заказа на строительство, и имущественные права на эти объекты
инвестирования для дальнейшей передачи учредителям фонда на условиях
Правил этого фонда. Застройщик не имеет права отчуждать или
обременять любым способом объекты инвестирования, имущественные права
на которые переданы управителю фонда, без письменного согласия управителя
фонда, а после перехода прав на объекты инвестирования от < br> управителя фонда к установщикам фонда - без письменного согласия
учредителей фонда.
Застройщик обязан выполнить свои обязательства по
договору по организации сооружения объектов строительства и
своевременного ввода их в эксплуатацию независимо от объема
заказа строительство, подтвержденного управляющим.
течение периода строительства управитель ФФС согласно
условий договора подтверждает застройщику объем заказа на
строительство путем предоставления данных об объектах инвестирования, имущественные
права на которые переданы установщикам ФФС на условиях Правил этого
фонда и договоров об участии в ФФС. {Статья 9 с изменениями, внесенными согласно Закону N 3201-IV
( 3201-15 ) от 15.12.2005, в редакции Закона N 692-VI ( 692-17 )
от 18.12.2008}
Статья 10. Особенности обеспечения исполнения обязательств
застройщика по договору перед управителем фонда
Выполнение обязательств застройщика по договору, заключенному между
ним и управителем фонда, обеспечивается установлением ипотеки.
Предметом ипотеки по ипотечному договору могут быть имущественные права
на недвижимость, являющуюся объектом строительства, или, с согласия
управляющего, объект незавершенного строительства, или другое недвижимое
имущество, принадлежащее застройщику на праве собственности. Ипотечный
договор должен быть заключен в письменной форме и нотариально
удостоверен в соответствии с законом. {Часть первая статьи 10 в редакции Закона N 3201-IV ( 3201-15 )
от 15.12.2005, N 692-VI ( 692-17 ) от 18.12.2008}
В договоре должно быть предусмотрено обязательство застройщика
уступить управителю имущественные права на недвижимость, которая является объектом
строительства, в случае возникновения обусловленного этим договором риска
невыполнения застройщиком своих обязательств перед управителем. {Часть вторая статьи 10 с изменениями, внесенными Законом
N 3201-IV ( 3201-15 ) от 15.12.2005}
По каждому объекту строительства застройщик и управитель
заключают: {Абзац первый части третьей статьи 10 с изменениями,
внесенными согласно Закону N 3201-IV ( 3201-15 ) от 15.12.2005}
договор уступки имущественных прав на недвижимость, которая является объектом
строительства, с отлагательными условиями;
договор поручения с отлагательными условиями, по которому
управляющему в случае нарушения застройщиком условий договора поручается
выполнять функции застройщика, в том числе путем передоверия
этих функций другим лицам . При этом застройщик на время действия договора
имеет право предоставлять безотзывную доверенность управителю на право
делегирования третьим лицам функций застройщика в случае нарушения
последним условий договора с управляющим.
В случае выявления управителем определенного договором риска
нарушения застройщиком условий договора договор уступки заложенного
имущественного права вступает в силу и застройщик должен передать
управителю фонда имущество и имущественные права на недвижимость, которая является
объектом строительства.
В случае невыполнения застройщиком условий договора управляющий имеет
право обратить взыскание на предмет ипотеки согласно
законодательства.
{Статья 10-1 исключена на основании Закона N 2367-VI
( 2367-17 ) от 29.06.2010}
Раздел II
ФОНД ФИНАНСИРОВАНИЯ СТРОИТЕЛЬСТВА
Статья 11. Создание ФФС
Финансовое учреждение, которое отвечает требованиям этого Закона, может
по собственной инициативе создать ФФС. ФФС не является юридическим лицом.
ФФС может быть двух видов - ФФС вида А и ФФС вида Б.
Для ФФС вида А текущую цену измеримой единицы объекта
строительства, потребительские свойства объектов инвестирования и объекта
строительства, коэффициенты этажа и комфортности определяет
застройщик, при этом он принимает на себя риск относительно недостаточности
привлеченных средств на сооружение объекта строительства и
обязан своевременно ввести его в эксплуатацию согласно
проектной документации и выполнить все необходимые работы для
соблюдение технических характеристик объектов инвестирования и
объекта строительства, независимо от объема финансирования. {Часть третья статьи 11 с изменениями, внесенными Законом
N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011}
Для ФФС вида Б:
застройщик берет на себя обязательства соблюдать требования
управляющего относительно потребительских свойств объектов инвестирования и
объекта строительства, осуществлять сооружение объектов строительства
без нарушения графиков строительства и в соответствии с проектной
документации и в пределах общей стоимости строительства, согласованной
с управляющим, и своевременно ввести их в эксплуатацию и выполнить
все необходимые работы для соблюдения технических характеристик
объектов инвестирования и объекта строительства, в случае выполнения
управляющим графика финансирования строительства {Абзац второй
части четвертой статьи 11 с изменениями, внесенными согласно
Законом N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011}
управитель определяет текущую цену измеримой единицы объекта
строительства, коэффициенты этажа и комфортности и принимает на себя
риск относительно недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта
строительства.
При осуществлении управления ФФС вида Б, для покрытия риска
недостаточности привлеченных средств на сооружение объекта строительства,
управляющий может заключить с определенным им страховщиком договор
страхования такого коммерческого риска.
Управляющий может создать ФФС вида Б только при наличии
соответствующего разрешения на принятие управителем на себя коммерческих
рисков.
Разрешение на принятие управителем на себя коммерческих рисков
( z1084-04 ) , определенных настоящим Законом, предоставляет соответствующий орган,
осуществляет надзор и регулирование деятельности управляющего согласно
разработанных им нормативно-правовых актов.
Для ФФС вида Б в случае нарушения застройщиком условий договора,
что по оценке управляющего может привести к повышению его
рисков, управляющий может в одностороннем порядке изменить условия
договора с застройщиком по конкретному объекту строительства ФФС
вида Б на условия договора, соответствующие ФФС вида А, и письменно
сообщить об этом доверителей по этому объекту строительства и
застройщика в месячный срок. {Часть восьмая статьи 11 с изменениями, внесенными Законом
N 2367-VI ( 2367-17 ) от 29.06.2010}
ФФС считается созданным после утверждения управителем
Правил ФФС, заключения договора с застройщиком и открытия
счетов ФФС. Для каждого ФФС открываются отдельные счета.
Любые ограничения по количеству объектов строительства, которые могут
сооружаться в рамках каждого ФФС, а также по объемам
привлеченных управителем ФФС в управление средств не устанавливаются.
{Часть девятая статьи 11 в редакции Закона N 2367-VI
( 2367-17 ) от 29.06. 2010}
Банк-управитель открывает счета ФФС в своем балансе. {Часть десятая статьи 11 с изменениями, внесенными Законом
N 2367-VI ( 2367-17 ) от 29.06.2010}
Управляющий, который не является банковским учреждением, открывает в
избранном им банке на свое имя отдельный текущий счет, который является
счетом фонда.
Счета ФФС управляющий использует для {Абзац первый
части двенадцатой статьи 11 с изменениями, внесенными согласно
Законом N 2367-VI ( 2367-17 ) от 29.06.2010}
учета привлеченных в управление средств;
осуществление расчетов по операциям по управлению ФФС;
хранение оперативного резерва, сформированного за счет
привлеченных в управление средств.
Учет средств, внесенных доверителями в ФФС, а также учет
средств, направленных управляющим из ФФС на финансирование строительства,
управляющий осуществляет отдельно от другого имущества управляющего, а
также от других ФФС.
Доверителями ФФС могут быть физические и юридические лица и
совместный инвестор ФОН. При возникновении правоотношений системы
ФОН-ФФС доверителем ФФС является совместный инвестор ФОН, в интересах которого
действует управитель ФОН. При этом договор об участии в ФФС должен содержать
соответствующую оговорку.
Привлеченные в ФФС средства используются управляющим на условиях
договора об участии в ФФС в порядке, определенном Правилами ФФС.
Управитель ФФС при осуществлении управления ФФС:
несет ответственность за соблюдение ограничений доверительной
собственности управляющего, определенных Правилами ФФС и признанных
доверителями ФФС;
несет ответственность за выполнение своих обязательств перед
доверителями ФФС в рамках этого Закона и договора об участии в
ФФС;
не несет ответственности собственным имуществом за выплату средств
доверителю ФФС в случае его отказа от участия в ФФС вида А, если
управитель ФФС придерживался установленных Правилами ФФС процедур по
обеспечение возможности получения доверителем средств из ФФС по
требованию доверителя;
по поручению доверителей выступает в интересах доверителей
истцом в случае невыполнения застройщиком своих обязательств по
сроков сооружения и качества объектов строительства и передаче
объект объектов инвестирования доверителям в собственность.
ФФС действует до выполнения всех обязательств перед доверителями. {Статья 11 с изменениями, внесенными согласно Закону N 3201-IV
( 3201-15 ) от 15.12.2005, в редакции Закона N 692-VI ( 692-17 )
от 18.12.2008}
Статья 12. Основания функционирования ФФС
Управитель для каждого ФФС разрабатывает и утверждает Правила ФФС
и другие необходимые внутренние документы, регламентирующие
функционирование этого ФФС. Правила ФФС являются обязательными для
выполнения всеми субъектами этой системы финансирования строительства
жилья.
Правила ФФС определяют вид ФФС, процедуру создания ФФС,
порядок организации взаимоотношений застройщика, управляющего и
доверителей, порядок установления управления имуществом, условия,
особенности и ограничения осуществления управления имуществом, направления и
порядок использования привлеченных средств, порядок участия в фонде и
отказа от участия в нем, типы измеримых единиц объектов
инвестирования, порядок и условия закрепления объекта инвестирования за «br > доверителем, размер вознаграждения управляющего, ответственность
управляющего и застройщика за невыполнение принятых на себя
обязательств, порядок получения доверителем страхового
возмещения в случае несвоевременного введения объекта строительства в
эксплуатацию, невыполнение работ , предусмотренных договором между
управителем и застройщиком и договором между управляющим и
учредителем фонда, или ненадлежащего выполнения таких работ и другие
условия функционирования ФФС.
Правила ФФС являются публичным предложением для вступления в фонд
лица, желающего стать доверителем этого фонда, на основании
признания этих Правил.
Правила фонда должны предусматривать ограничения права доверительной
собственности управителя ФФС, установленные учредителем управления
имуществом в договоре управления имуществом, и содержать обязательства
управителя выполнять процедуры :
обеспечение передачи доверителю, который полностью проинвестировал
закрепленный за ним объект инвестирования, имущественных прав на
объект инвестирования для дальнейшего получения его в собственность от
застройщика;
обеспечение возможности получения доверителем, на условиях
Правил ФФС и договора управления имуществом, средств из ФФС по требованию
доверителя в случае его отказа от участия в фонде.
После признания доверителями Правил ФФС и внесения в ФФС
средств управитель ФФС не имеет права вносить изменения и дополнения в
Правила ФФС без письменного согласия всех доверителей. При
необходимости внесения изменений и дополнений в Правила ФФС управляющий
ФФС обязан направить в письменной форме предложения с
указанием содержания правил, которые предлагается изменить, каждому
доверителю. Согласие доверителя считается полученным, если в течение
30 дней со дня поступления уведомления от управляющего по
предложением о внесении изменений и дополнений в Правила ФФС на
указанную в договоре адресу доверителя управляющий не получил
письменного ответа доверителя.
Изменения в Правила ФФС не могут ухудшать условия,
обеспечивают права доверителей. {Статья 12 дополнена частью шестой по закону N 2367-VI
( 2367-17 ) от 29.06.2010}
{Статья 12 с изменениями, внесенными согласно Закону N 3201-IV
( 3201-15 ) от 15.12.2005, в редакции Закона N 692-VI ( 692-17 ) < br> от 18.12.2008}
Статья 13. Система функционирования ФФС
Система функционирования ФФС предусматривает:
заключения договора между застройщиком и управляющим ФФС,
определения характеристик объектов строительства и объектов
инвестирования, передачу застройщиком управляющему ФФС перечня
объектов инвестирования в объектах строительства;
{Абзац третий части первой статьи 13 исключен на основании
Закона N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011}
утверждении Правил ФФС;
открытие управителем ФФС финансирования объектов строительства;
предоставление управляющим доверителю информации об условиях участия в
ФФС для принятия доверителем решения об участии в ФФС;
заключения управителем ФФС договора с доверителем об участии в
ФФС;
внесения доверителем средств в ФФС и передачу их управляющему
ФФС в управление по договору об участии в ФФС;
закрепление управителем за доверителем избранного им объекта
инвестирования, что является подтверждением заказа на сооружение этого
объекта инвестирования как составной части объекта строительства;
открытие управляющим счета доверителю в системе учета
прав требования доверителей ФФС;
возможность досрочного прекращения управления имуществом по
инициативе доверителя, открепление от него объекта
инвестирования, возврата доверителю средств в размере и в порядке,
определенных Правилами ФФС , вследствие уменьшения объема
подтвержденного заказа на строительство;
возможность осуществления доверителем на условиях Правил ФФС изменения
объекта инвестирования, уступки права требования по договору об участии
в ФФС третьим лицам, частичного получения средств из ФФС; < br> возможность внесения управляющим изменений в систему учета прав
требования доверителей ФФС;
передачу управителем доверителям, которые полностью проинвестировали
закрепленные за ними объекты инвестирования, имущественных прав на эти
объекты инвестирования по договору об уступке имущественных прав;
{Абзац пятнадцатый части первой статьи 13 исключен на
основании Закона N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011}
финансирование управителем ФФС сооружения объектов
строительства;
формирование управителем ФФС оперативного резерва за счет
полученных в управление средств {Абзац семнадцатый части первой
статьи 13 с изменениями, внесенными согласно Закону N 2367-VI
( 2367-17 ) от 29.06.2010}
осуществление управителем ФФС контроля за целевым использованием
застройщиком направленных на строительство средств, соблюдением
сроков выполнения работ на объекте строительства, соблюдением
технических характеристик объекта строительства и объектов
инвестирования, принятия мер по устранению выявленных недостатков;
{Абзац восемнадцатый части первой статьи 13 с изменениями,
внесенными согласно Закону N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011}
возврата застройщиком средств в ФФС по требованию управителя
ФФС вида А в случаях уменьшения объема подтвержденного заказа
вследствие отказа доверителя от участия в ФФС вида А, а также в
других случаях, определенных договором;
осуществление управителем ФФС контроля за выполнением
застройщиком своих обязательств по договору;
ввод застройщиком объекта строительства в эксплуатацию,
письменное уведомление об этом управляющего, заказ технической
документации на объект строительства и на каждый объект
инвестирования, передачу управляющему ФФС данных о фактической площади
объектов инвестирования;
сообщение управителем ФФС каждого доверителя о введении
объекта строительства в эксплуатацию с предоставлением по письменному требованию
доверителя копии соответствующего акта;
осуществление доверителем окончательных расчетов с управляющим
по данным о фактической площади объектов инвестирования;
получение доверителем сумм страхового возмещения в порядке
в случаях, предусмотренных настоящим Законом и Правилами ФФС;
передачу управителем ФФС застройщику перечень доверителей,
имеющих право получить в собственность закрепленные за ними объекты
инвестирования, согласно полученным доверителями от управляющего
имущественных прав на эти объекты инвестирования;
вступления доверителями в собственность закрепленных за ними объектов
инвестирования, прекращение действий по договору об участии в ФФС;
перечисление управителем застройщику на условиях договора
средств оперативного резерва, сформированного по введенным в
эксплуатацию объектом строительства, закрытие финансирования объекта
строительства;
прекращение действий по договору, заключенному между управителем ФФС и
застройщиком.
Управитель ФФС при осуществлении управления ФФС:
несет ответственность за соблюдение ограничений доверительной
собственности управляющего, определенных Правилами ФФС и признанных
доверителями ФФС;
несет обязательства перед доверителями ФФС в рамках договора о
участии в ФФС;
по письменному заявлению доверителя выступает в интересах
доверителей истцом в случае невыполнения застройщиком своих
обязательств относительно сроков сооружения и качества объектов строительства
и передачи доверителям в собственность объектов инвестирования. {Статья 13 с изменениями, внесенными согласно Закону N 3201-IV
( 3201-15 ) от 15.12.2005, в редакции Закона N 692-VI ( 692-17 )
от 18.12.2008}
Статья 14. Порядок заключения договора об участии в ФФС
Физическое или юридическое лицо, или общий инвестор ФОН становится
доверителем ФФС при условии передачи средств в управление управителю
ФФС и заключения с управителем ФФС договора об участии в ФФС на < br> основе типового договора, утвержденного Кабинетом Министров
Украине. {Часть первая статьи 14 с изменениями, внесенными Законом
N 5059-VI ( 5059-17 ) от 05.07.2012}
Договор об участии в ФФС заключается при условии предоставления лицом
определенных Правилами ФФС документов, идентифицирующих это лицо.
Если доверитель ФФС - совместный инвестор ФОН, от имени и в
интересах которого действует управляющий ФОН в системе ФОН-ФФС, дополнительно
должны быть предоставлены надлежащим образом заверенные копии Правил ФОН и
инвестиционной декларации Фонда, подтверждающие правомерность действий
такого управителя ФОН. Если управитель ФОН и управитель ФФС в
системе ФОН-ФФС является одно лицо, то в договоре указывается только
наименование такого ФОН. Заключение такого договора от имени
доверителей, составляющих совместного инвестора ФОН, может быть
поручено физическому лицу, которое действует от их имени на основании
соответствующей доверенности с правом передоверия.
Управитель ФФС открывает счет доверителю в системе учета
прав требования доверителей соответствующего ФФС. Для доверителя ФФС,
является совместным инвестором ФОН, от имени и в интересах которого действует
управитель ФОН, счет открывается на имя управителя ФОН с
соответствующей отметкой.
Лицо может быть доверителем в нескольких разных ФФС и в каждом
фонде иметь несколько счетов в системе учета прав требования
доверителей соответствующего ФФС.
Договор об участии в ФФС обязательно должен содержать:
предмет договора;
наименование лица доверителя;
наименование лица управляющего ФФС;
вид ФФС;
порядок передачи доверителем средств в управление управителю
ФФС;
ограничения относительно отдельных действий управляющего по управлению имуществом;
права и обязанности управителя ФФС и доверителя;
сведения об объекте строительства с указанием его места
расположения и технических характеристик {Абзац девятый части
пятой статьи 14 с изменениями, внесенными согласно Законом N 3038-VI
( 3038-17 ) от 17.02.2011}
запланированная дата (месяц и год) ввода объекта строительства
в эксплуатацию;
сведения о закрепленном за доверителем объекте инвестирования
с указанием его технических характеристик;
сроки и механизм возврата доверителю средств по его
требованию, размер платежей, которые должен уплатить при этом
доверитель;
|