З А К О Н У К Р А И Н Ы
О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом
при строительстве жилья и операциях с недвижимостью
срок действия договора;
ответственность сторон за невыполнение условий договора;
порядок предоставления информации доверителю о ходе выполнения условий
договора, перечень информации, предоставляемой доверителю в письменной
форме;
порядок взаимодействия доверителя и управителя ФФС в случае
досрочного ввода объекта строительства в эксплуатацию;
порядок внесения изменений в договор об участии в ФФС;
размер и форму вознаграждения управителя ФФС.
К договору об участии в ФФС прилагаются:
правила ФФС;
графическое изображение схемы строительного плана объекта
инвестирования с названиями и площадями всех его помещений и
указанием размещения объекта инвестирования на этаже;
краткий перечень строительных работ, которые застройщик
обязуется провести на объекте инвестирования;
перечень оборудования, которое будет установлено на объекте
инвестирования с последующей его передачей доверителю;
краткий перечень работ, которые застройщик обязуется провести
на объекте строительства и придомовой территории;
перечень оборудования, которое будет установлено на объекте
строительства с последующей его передачей эксплуатирующим организациям
или объединению совладельцев дома.
По требованию доверителя управляющий ФФС обязан ознакомить
доверителя или по требованию доверителя предоставить ему копии полученных
от застройщика документов с данными о:
застройщика и объект строительства:
документы, позволяющие провести идентификацию лица
застройщика в соответствии с требованиями законодательства;
документы, подтверждающие право застройщика на пользование
земельным участком или право застройщика на выполнение функций
заказчика строительства для сооружения на земельном участке объекта
строительства; < br> положительное заключение комплексной государственной экспертизы
проектной документации;
разрешение на выполнение строительных работ или регистрации
декларации о начале выполнения строительных работ {Абзац шестой
части седьмой статьи 14 с изменениями, внесенными Законом
N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011}
лицензию подрядной организации.
{Абзац восьмой части седьмой статьи 14 исключен на
основании Закона N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011}
Управляющий не должен включать в договоры с доверителями
условия, которые являются несправедливыми согласно Закону Украины "О защите
прав потребителей" ( 1023-12 ).
После ввода объекта строительства в эксплуатацию управляющий
может продолжить заключение договоров об участии в ФФС с
закреплением объектов инвестирования за доверителями до момента
получения письменного требования застройщика вернуть ему имущественные
права на объекты инвестирования, которые не переданы доверителям.
Застройщик обязан принять от управителя такие имущественные
права. {Статья 14 с изменениями, внесенными согласно Закону N 3201-IV
( 3201-15 ) от 15.12.2005, в редакции Закона N 692-VI ( 692-17 )
от 18.12.2008}
Статья 15. Порядок закрепления за доверителем объекта
инвестирования и условия передачи средств
в управление управителю ФФС
При заключении договора об участии в ФФС доверитель выбирает
конкретный объект инвестирования из перечня незакрепленных за другими
доверителями объектов инвестирования, имеющихся в предложении управляющего.
Этот объект инвестирования управитель должен закрепить за доверителем на
условиях Правил ФФС.
При внесении средств доверителем в ФФС управляющий
обязан закрепить за доверителем соответствующее количество
измеримых единиц объекта инвестирования по текущей цене измеримой
единицы этого объект объекта инвестирования и одновременно внести соответствующую
информацию в систему учета прав требования доверителей ФФС. Право
требования на соответствующее количество измеримых единиц объекта
инвестирования возникает у доверителя с момента передачи средств в
управление управителю ФФС.
Размер требований доверителя на объект инвестирования определяется
количеством закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта
инвестирования. Доверитель, которому принадлежит право требования на
соответствующее количество измеримых единиц закрепленного за ним объекта
инвестирования, имеет исключительное право на закрепление за собой на условиях
договора об участии в ФФС остальных измеримых единиц этого объекта < br> инвестирования; закрепление остальных измеримых единиц этого объекта
инвестирования за другими доверителями запрещается.
При закреплении объекта инвестирования за доверителем:
доверитель принимает на себя обязательства по дальнейшему внесению
средств в ФФС;
управляющий изымает этот объект из перечня объектов
инвестирования, имеющихся в предложении управляющего, для исключения
возможности закрепления этого объекта за другим доверителем и < br> обязуется, при условии выполнения доверителем своих обязательств
по договору об участии в ФФС, включить доверителя в перечень
доверителей, которым застройщик в дальнейшем обязан передать в
собственность закрепленные за ними об объекты инвестирования. За несоблюдение
управляющим этого требования, что привело к закреплению одного объекта
инвестирования за двумя или более доверителями, управляющий несет
ответственность собственным имуществом.
Закрепление объекта инвестирования за доверителем является
подтверждением заказа на сооружение этого объекта
инвестирования как составной части объекта строительства.
Текущая цена измеримой единицы объекта инвестирования
определяется исходя из установленных текущей цены измеримой
единицы объекта строительства, коэффициентов этажа и комфортности
этого объекта инвестирования. На основании этих данных управляющий
рассчитывает стоимость обязательств доверителя по внесению средств в
ФФС.
При повышении текущей цены измеримой единицы объекта
инвестирования у доверителя не возникает обязательств по внесению в
ФФС дополнительных средств за закрепленные за ним измеримые единицы объект объекта
инвестирования.
Учет доверителей и принадлежащих им прав требования управляющий ведет
в системе учета прав требования доверителей соответствующего ФФС.
Управляющий вносит изменения в систему учета прав требования
доверителей ФФС при оформлении им таких операций:
принятие имущественных прав на объекты инвестирования от
застройщика;
открытие счета доверителю;
закрепления за доверителем объекта инвестирования;
закрепления за доверителем соответствующего количества измеримых
единиц объекта инвестирования;
оформление операции изменения объекта инвестирования, уступки права
требования доверителя на измеримые единицы объекта инвестирования третьим
лицам;
оформление отказа доверителя от прав требования на часть
закрепленных за ним измеримых единиц объекта инвестирования или
все закрепленные за ним измеримые единицы объекта инвестирования;
открепления от доверителя объекта инвестирования;
передача доверителю имущественных прав на закрепленный за ним
объект инвестирования;
закрытие финансирования объекта строительства.
Основанием для внесения изменений в систему учета прав требования
доверителей ФФС являются документы, определенные Правилами ФФС.
После внесения доверителем средств в ФФС управляющий выдает
доверителю свидетельство об участии в ФФС - документ, подтверждающий
участие доверителя в ФФС.
В свидетельстве об участии в ФФС обязательно должны быть указаны
следующие данные:
вид ФФС;
данные доверителя:
для юридических лиц:
для резидентов - наименование, местонахождение и
идентификационный код в Едином государственном реестре предприятий и
организаций Украины;
для нерезидентов - наименование, местонахождение и страна,
где зарегистрировано лицо;
для физических лиц:
для граждан Украины - фамилия, имя, отчество, адрес
постоянного места жительства и идентификационный номер в Государственном
реестре физических лиц - плательщиков налогов и других обов ' обязательным
платежей;
для иностранцев, лиц без гражданства - фамилия, имя,
отчество (при наличии), адрес постоянного места жительства
пределами Украины;
дата выдачи свидетельства;
закрепленном за доверителем объекте инвестирования;
запланированная дата введения объекта строительства в эксплуатацию
(месяц и год);
сумма средств, переданных доверителем в управление управителю
для зачисления в ФФС {Абзац тринадцатый части двенадцатой
статьи 15 с изменениями, внесенными согласно Закону N 2367-VI < br> ( 2367-17 ) от 29.06.2010}
количество закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта
инвестирования;
график дальнейшего внесения доверителем средств в ФФС;
извлечение из договора обязательства застройщика перед
управляющим, который действует в интересах доверителей, относительно сооружения
объектов строительства и передачи в собственность доверителям объектов < br> инвестирования.
В случае изменения каких-либо данных, указанных в свидетельстве о
участии в ФФС, свидетельство об участии в ФФС подлежит замене.
В случае отказа доверителя от участия в ФФС управляющий
выплачивает доверителю средства на условиях настоящего Закона, Правил ФФС и
договора об участии в ФФС и изымает у доверителя свидетельство о < br> участии в ФФС и заключен с доверителем договор об уступке
имущественных прав (при наличии).
Доверители могут вносить в ФФС средства в национальной валюте
Украины в наличной или безналичной форме.
Управляющий принимает средства в управление по договорам об
участии в ФФС непосредственно от лиц, которые являются доверителями, или от
их доверенных лиц, полномочия которых подтверждаются нотариально
оформленной доверенностью, в которой указаны конкретные права и
обязанности доверенного лица с обязательной ссылкой на реквизиты
договора об участии в ФФС. {Статья 15 в редакции Закона N 692-VI ( 692-17 a >) от 18.12.2008}
Статья 16. Финансирование строительства с использованием
полученных в управление средств
Финансирование строительства за счет средств ФФС вида А
управляющий осуществляет за счет полученных в управление средств, за
исключением оперативного резерва, в порядке, определенном договором, в
пределах стоимости строительства. {Часть первая статьи 16 в редакции Закона N 2367-VI ( 2367-17 )
от 29.06.2010}
Финансирование строительства за счет средств ФФС вида Б
управляющий осуществляет за счет полученных в управление средств в
порядке, определенном договором, в пределах стоимости строительства
соответствии с графиками финансирования и строительства, согласованных
управителем и застройщиком по каждому объекту строительства, что является
неотъемлемой частью договора. В случае если объем фактически
привлеченных от доверителей средств меньше объема, определенного
графиком финансирования, управляющий осуществляет финансирование
строительства за счет других источников. {Часть вторая статьи 16 с изменениями, внесенными Законом
N 2367-VI ( 2367-17 ) от 29.06.2010}
По каждому объекту строительства застройщик до открытия
финансирования обязан уведомить управляющего ФФС обо всех своих
обязательства (и о всех известных ему обязательства землевладельца )
перед третьими лицами по этому объекту строительства.
Перечень документов, которые застройщик обязан предоставить
управителю ФФС для открытия финансирования объекта строительства,
определяется в договоре между застройщиком и управителем ФФС. Среди
них обязательно должны быть копии следующих документов, заверенные
застройщиком в установленном порядке:
документы, позволяющие провести идентификацию лица
застройщика в соответствии с требованиями законодательства;
документы, подтверждающие право пользования земельным
участком, на котором должен быть построен объект строительства;
для застройщиков, не являются землепользователями земельного
участка - договор с землепользователем о передаче застройщику
прав на выполнение функций заказчика строительства для сооружения на
земельном участке об объекта строительства;
положительное заключение комплексной государственной экспертизы
проектной документации;
разрешение на выполнение строительных работ или зарегистрировано
право на начало выполнения строительных работ {Абзац шестой
части четвертой статьи 16 с изменениями, внесенными согласно
Законом N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011}
лицензия подрядной организации.
{Абзац восьмой части четвертой статьи 16 исключен на
основании Закона N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011}
{Часть пятая статьи 16 исключен на основании Закона
N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011}
{Часть шестая статьи 16 исключен на основании Закона
N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011}
Учет направленных на финансирование строительства средств
управляющий ведет по объектам строительства.
По каждому объекту строительства застройщик обязан вести
отчетность по установленной законодательством форме и регулярно
предоставлять ее управляющему. {Часть восьмая статьи 16 вступает в силу через три месяца со дня
опубликования Закона N 692-VI ( 692-17 ) от 18.12.2008. См.. п.1
раздела II Закона N 692-VI от 18.12.2008}
Застройщик обязан обеспечивать целевое использование
полученных от управителя средств. В интересах доверителей
управляющий осуществляет контроль целевого использования застройщиком
средств, направленных на финансирование строительства. Следующее
перечисления средств застройщику управляющий осуществляет в соответствии с
графика финансирования, согласованного управителем и застройщиком,
после предоставления застройщиком отчета управителю ФФС по форме,
установленной согласно законодательству. {Часть девятая статьи 16 с изменениями, внесенными согласно
Законом N 2367-VI ( 2367-17 ) от 29.06.2010}
В случае установления фактов нецелевого использования
застройщиком средств, полученных от управляющего, сооружение объекта
строительства и / или объектов инвестирования с нарушением технических
характеристик , управляющий обязан обратиться к застройщику с
требованием принять все необходимые меры для устранения выявленных
нарушений. {Часть десятая статьи 16 с изменениями, внесенными Законом
N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011}
В случае уменьшения объема подтвержденного заказа на
строительство застройщик обязан по требованию управителя ФФС вида
А вернуть средства на счет этого ФФС для расчета с
доверителями ФФС вида А. За невыполнение обязательства по
перечисления средств на счет ФФС для проведения управляющим
расчетов с доверителями ФФС вида А застройщик несет
ответственность своим имуществом.
Управляющий в интересах доверителей может, а по письменному требованию
доверителя - обязан проверять финансовое состояние застройщика,
требовать от него предоставления финансовых и аудиторских отчетов и
предоставлять заявителю информацию о результатах проведенной
проверки. {Статья 16 с изменениями, внесенными согласно Закону N 3201-IV
( 3201-15 ) от 15.12.2005, в редакции Закона N 692-VI ( 692-17 )
от 18.12.2008}
Статья 17. Оперативный резерв
Средства оперативного резерва, сформированного управителем
согласно установленных ограничений за счет полученных в
управление средств, управляющий использует для выполнения следующих
операций: {Абзац первый части первой статьи 17 с изменениями,
внесенными согласно Закону N 2367-VI ( 2367-17 ) от 29.06.2010}
выплата доверителям средств из ФФС;
перераспределение полученных в управление средств между объектами
строительства в результате осуществления доверителями операции изменения
объекта инвестирования.
Размер оперативного резерва банк-управитель определяет
самостоятельно. Управляющий, который не является банковским учреждением, определяет
размер оперативного резерва в соответствии с нормативами, установленными
в нормативно-правовых актах соответствующего органа, осуществляющего
надзор и регулирование деятельности управляющего.
Оперативный резерв, сформированный управляющим по конкретному
объектом строительства, на отдельных счетах ФФС, являются срочными
средствами, которые после ввода этого объекта строительства в
эксплуатацию управляющий перечисляет застройщику в порядке,
определенном договором между управляющим и застройщиком. Для ФФС
вида А оперативный резерв перечисляется застройщику в полном
объеме. {Часть третья статьи 17 с изменениями, внесенными Законом
N 2367-VI ( 2367-17 ) от 29.06.2010}
{Статья 17 с изменениями, внесенными согласно Закону N 3201-IV
( 3201-15 ) от 15.12.2005, в редакции Закона N 692-VI ( 692-17 a >)
от 18.12.2008}
Статья 18. Контроль выполнения обязательств по договору
Управитель осуществляет контроль за соблюдением застройщиком условий
и обязательств по договору с целью своевременного предупреждения
возникновения рисковых ситуаций в процессе строительства вследствие действий
застройщика, которые могут привести к:
изменений технических характеристик объектов строительства и / или
объектов инвестирования;
ухудшение потребительских свойств объектов строительства и / или
объектов инвестирования;
рост стоимости строительства более чем на двадцать
процентов;
увеличение сроков строительства более чем на девяносто дней.
В случае выявления управляющим риска нарушений условий договора
управляющий имеет право прекратить финансирование строительства, требовать
расторжения договора, возврата застройщиком всех направленных на
финансирования строительства этого " объекта средств, возмещения
причиненных застройщиком убытков, перечисление на счет ФФС
средств, необходимых для расчетов с доверителями согласно
требований статьи 20 настоящего Закона, которые выходят из ФФС в связи с
расторжением договора об участии в ФФС, а также осуществлять другие
меры по выполнению застройщиком своих обязательств по договору,
определенные настоящим Законом.
Застройщик обязан по требованию управителя в течение срока,
определенного в договоре, возвратить денежные средства на счет ФФС или
уступить имущественные права на недвижимость, которая является объектом строительства,
или на другие предметы ипотеки управляющему с соблюдением требований статьи
10 настоящего Закона, если иное не предусмотрено договором.
В случае нарушения застройщиком сроков сооружения объекта
строительства или в случае ненадлежащего выполнения управляющим своих
обязанностей, предусмотренных частью первой настоящей статьи, доверитель
имеет право требовать от управляющего досрочного расторжения договора
и выплаты ему средств. Управляющий обязан выплатить
доверителю средства в сумме, определяемой в соответствии со статьей 20
настоящего Закона при отказе доверителя от участия в ФФС и не может
быть меньше суммы, внесенной доверителем в ФФС. Доверитель не
платит управляющему вознаграждение за выплату ему средств в случае, если
доверитель отказывается от участия в ФФС на основаниях, определенных
этой частью. {Статья 18 с изменениями, внесенными согласно Закону N 3201-IV
( 3201-15 ) от 15.12.2005, в редакции Закона N 692-VI ( 692-17 )
от 18.12.2008}
Статья 19. Взаимодействие управителя ФФС, застройщика
и доверителя после ввода объекта
строительства в эксплуатацию
После ввода объекта строительства в эксплуатацию застройщик
письменно уведомляет об этом управляющего и предоставляет данные о фактической
общей площади объектов инвестирования, полученные от органов, < br> осуществляющих регистрацию права собственности на недвижимое имущество.
Управитель ФФС предоставляет застройщику перечень доверителей,
имеют право получить в собственность закрепленные за ними объекты
инвестирования, согласно полученным доверителями от управляющего
имущественных прав на эти объекты инвестирования, и сообщает каждому
доверителя о вводе объекта строительства в эксплуатацию, а на
письменному требованию доверителя предоставляет ему копию соответствующего акта.
На основании данных относительно фактической общей площади объектов
инвестирования доверитель по текущей цене измеримой единицы объекта
инвестирования осуществляет окончательные расчеты с управителем ФФС и
получает в управителя ФФС в обмен на свидетельство об участии в ФФС
справку по установленной форме. Эта справка является документом,
подтверждает право доверителя на приобретение в собственность закрепленного
за ним объекта инвестирования.
В справке о праве доверителя на приобретение в собственность объекта
инвестирования обязательно должны быть указаны следующие данные:
номер справки и дата ее выдачи;
вид ФФС;
данные управителя ФФС;
данные доверителя:
для юридических лиц:
для резидентов - наименование, местонахождение и
идентификационный код в Едином государственном реестре предприятий и
организаций Украины. Для доверителя ФФС, составляет общего
инвестора ФОН, от имени и в интересах которого действует управляющий ФОН,
дополнительно должны быть указаны данные, позволяющие однозначно
идентифицировать этот ФОН - название и регистрационный номер выпуска
сертификатов ФОН;
для нерезидентов - наименование, местонахождение и страна,
где зарегистрировано лицо;
для физических лиц:
для граждан Украины - фамилия, имя, отчество, адрес
постоянного места жительства и идентификационный номер в Государственном
реестре физических лиц - плательщиков налогов и других обов ' обязательным
платежей;
для иностранцев, лиц без гражданства - фамилия, имя,
отчество (при наличии), адрес постоянного места жительства
пределами Украины;
данные о закрепленном за доверителем объекте инвестирования:
вид объекта инвестирования (квартира, нежилое помещение
т.п.);
номер объекта строительства и его строительная или почтовый
адрес;
номер объекта инвестирования и его характеристики (этаж,
количество комнат, общая площадь и др.);
сумма средств, внесенных доверителем в ФФС.
Полученную от управляющего ФФС справку о праве доверителя на
приобретения в собственность объекта инвестирования доверитель предоставляет
застройщику для дальнейшего оформления права собственности на
закрепленный за ним об объект инвестирования. Для доверителей ФФС,
составляют общего инвестора ФОН, от имени и в интересах которого
действует управитель ФОН, уполномоченные органы, осуществляющие регистрацию
прав собственности на недвижимость, обязаны зарегистрировать
построен объект Объект инвестирования на имя управителя ФОН или
управляющего системы ФОН-ФФС, с соответствующей пометкой, для
дальнейшего осуществления управляющим ФОН или управляющим системы
ФОН-ФФС операций с этой недвижимостью соответствии с настоящим Законом,
Правил ФОН и инвестиционной декларации Фонда.
Для оформления правоустанавливающих документов застройщик и
доверитель подписывают составленный застройщиком акт
приема-передачи объекта инвестирования, в котором указываются:
перечень работ, которые застройщик провел на объекте инвестирования;
перечень оборудования, которое было установлено на объекте
инвестирования для последующей его передачи доверителю;
краткий перечень работ, которые застройщик провел на объекте
строительства и придомовой территории;
перечень оборудования, которое было установлено на объекте
строительства для последующей его передачи эксплуатирующим организациям
или объединению совладельцев жилого дома.
Застройщик передает доверителю паспорта, сертификаты,
гарантийные документы на оборудование, установленное на объекте
инвестирования, которое переходит в собственность доверителя.
Доверитель имеет право в пятнадцатидневный срок со дня
получения акта приема-передачи объекта инвестирования или
подписать подготовленный застройщиком акт приема-передачи
объект объекта инвестирования с указанием информации об отсутствии
претензий доверителя к застройщику по объекту инвестирования, или
представить в письменном виде свои обоснованные замечания относительно
невыполнения застройщиком своих обязательств по объекту строительства
и объекта инвестирования и относительно выявленных строительных недостатков.
В случае наличия у доверителя замечаний относительно невыполнения
застройщиком своих обязательств по объекту строительства и объекту
инвестирования застройщик обязан обеспечить бесплатное
устранение недостатков в пятнадцатидневный срок со дня подачи
замечаний или обеспечить бесплатное повторное выполнение ненадлежащим
выполненной работы или изготовления непоставленной или поврежденной вещи
из такого же материала и такого же качества.
Течение сроков выполнения обязательств доверителя останавливается
на время устранения недостатков, возникших по вине застройщика на
объекте строительства и / или объекте инвестирования.
Оформление права собственности на жилье осуществляется застройщиком
своими силами и за свой счет. Органы местного самоуправления
оформляют право собственности доверителя на объект инвестирования на
основании справки о праве доверителя на приобретение в собственность
объекта инвестирования, при этом органы местного самоуправления не
вправе требовать любой других документов по участию
доверителя в ФФС.
Оформление права собственности на нежилые помещения
осуществляется доверителем самостоятельно и за свой счет на основании
документов, полученных от застройщика.
Застройщик обязан не позднее стодвадцятиденний
срок со дня ввода объекта строительства в эксплуатацию передать
этот объект объединению совладельцев, или владельцу, или
эксплуатирующей организации вместе с необходимой технической
документацией.
После оформления права собственности на объекты инвестирования,
не вошли в окончательно подтвержденный объем заказа на
строительство по этому объекту строительства, застройщик осуществляет
продажа объектов инвестирования самостоятельно или через управляющего ФФС.
{Статья 19 в редакции Закона N 692-VI ( 692-17 ) от 18.12.2008}
Статья 20. Прекращение управления имуществом и договора
об участии в ФФС, открепление объекта
инвестирования от доверителя и условия выплаты
доверителю средств из ФФС
Управление имуществом, которое осуществляется по договору об участии в
ФФС, прекращается в случае:
полного выполнения управителем ФФС обязательств перед
доверителем;
отказа доверителя от участия в ФФС;
смерти доверителя - физического лица или ликвидации
доверителя - юридического лица;
открепление управляющим от доверителя закрепленного за ним
объекта инвестирования за невыполнение доверителем своих обязательств
по договору об участии в ФФС;
в других случаях, предусмотренных Правилами ФФС.
При откреплении от доверителя объекта инвестирования
управляющий также открепляет от доверителя все закрепленные за ним
измеримые единицы этого объекта инвестирования. С момента открепления
объекта инвестирования от доверителя управления имуществом
прекращается, доверитель теряет право требования на объект
инвестирования и измеримые единицы этого объекта инвестирования,
управляющий ФФС обязан выплатить доверителю средства на условиях
и в порядке, определенных Правилами фонда.
Управляющий открепляет от доверителя закрепленный за ним
объект инвестирования в следующих случаях:
отказ доверителя от участия в ФФС;
нарушение доверителем графика внесения средств в ФФС,
указанного в свидетельстве об участии в ФФС;
нарушение доверителем других условий договора об участии в ФФС.
Сумма средств, подлежащая возврату доверителю при отказе
от участия в ФФС, определяется управляющим, исходя из количества
закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования,
текущей цены измеримой единицы этого объекта инвестирования на день
передачи средств в управление управителю ФФС.
В случае если управляющий открепил от доверителя закрепленный
за ним объект инвестирования за несоблюдение доверителем графика
внесения средств в ФФС, сумма средств, подлежащая выплате
доверителю, определяется управляющим, исходя из количества
закрепленных за доверителем измеримых единиц объекта инвестирования
и текущей цены измеримой единицы этого объекта инвестирования
на первый день месяца, следующего за месяцем, когда
доверитель нарушил график внесения средств в ФФС.
В иных случаях сумма средств, подлежащая выплате доверителю,
определяется управляющим, исходя из количества закрепленных за
доверителем измеримых единиц объекта инвестирования и текущей цены
измеримой единицы этого объекта инвестирования по состоянию на день
открепления от доверителя объекта инвестирования.
Сумма средств, подлежащая возврату доверителю в случаях,
предусмотренных частями четвертой - шестой настоящей статьи,
возвращается доверителю в течение пяти дней после осуществления
управляющим следующей полной реализации соответствующего объекта
инвестирования или после ввода объекта строительства в
эксплуатацию.
В случае досрочного прекращения управления имуществом застройщик,
по требованию управляющего ФФС вида А, обязан в определенный
Правилами ФФС срок перечислить на счет ФФС средства для
дальнейшей выплаты доверителю.
Для ФФС вида А выплата средств доверителю не может
осуществляться за счет другого ФФС или собственного имущества управляющего.
Для ФФС вида Б выплата средств доверителю не может
осуществляться за счет другого ФФС.
Если доверитель выполнил все обязательства перед управляющим
ФФС и после ввода объекта строительства в эксплуатацию подписал
с застройщиком акт приема-передачи закрепленного за ним объекта
инвестирования, условия договора об участии в ФФС считаются
выполненными и управление имуществом прекращается.
Если доверитель выполнил все обязательства перед управляющим
ФФС, но в течение двух месяцев после ввода объекта строительства
в эксплуатацию без уважительных причин не подписывает акт
приема-передачи закрепленного за ним объекта инвестирования и не
подал в письменной форме свои замечания относительно невыполнения
застройщиком своих обязательств по объекту строительства и объекту
инвестирования в соответствии со статьей 19 настоящего Закона , управления
имуществом прекращается и управляющий открепляет от доверителя
объект инвестирования и все закрепленные за ним измеримые единицы этого
объекта инвестирования.
В этом случае обязательства управителя ФФС перед доверителем
и условия договора об участии в ФФС считаются выполненными, за
исключением обязательства по поручению доверителя представлять его
интересы перед третьими лицами и осуществлять другие действия по
защиты его интересов, в том числе в суде, а также обязательства
возвратить средства доверителю по его требованию.
По объекту инвестирования, который был откреплений от
доверителя, управляющий согласно условиям части девятой статьи
14 настоящего Закона может заключить договор об участии в ФФС с другим
доверителем и закрепить за ним этот объект инвестирования или
вернуть имущественные права на этот объект инвестирования застройщику.
{Статья 20 в редакции Закона N 692-VI ( 692-17 ) от 18.12.2008}
Статья 21. Виды вознаграждения управителя ФФС
и порядок оплаты
За перечисление средств на финансирование строительства
управляющий получает вознаграждение:
для ФФС вида А управляющему вознаграждение уплачивает застройщик
в размере, сроки и порядке, согласованные с застройщиком при
заключении договора. По согласованию управителя и застройщика, при
перечислении средств на финансирование строительства из фонда
финансирования строительства, управляющий может удерживать причитающееся ему
вознаграждение самостоятельно за счет средств ФФС;
для ФФС вида Б управляющий при перечислении средств на
финансирование строительства из фонда финансирования строительства удерживает
причитающееся ему вознаграждение самостоятельно за счет средств ФФС в
размере, определенном Правилами ФФС.
За осуществление управления средствами, переданными управителю в
управления, доверитель уплачивает управляющему вознаграждение в размере,
сроки и в порядке, определенных в договоре об участии в ФФС, но не
более пяти процентов от суммы средств, переданных в управление.
Управитель ФФС до запланированной даты ввода объекта
строительства в эксплуатацию на условиях Правил ФФС, в пределах
деятельности по управлению активами (средствами ФФС), может оказать
доверителю услуги по изменению объекта инвестирования, уступки права
требования по договору об участии в ФФС третьим лицам, частичного
возврата средств из ФФС и оформлению отказа от участия в фонде.
За осуществление таких услуг доверитель уплачивает управителю ФФС
вознаграждение в порядке, определенном в договоре об участии в ФФС, в
размере:
1) за оформление изменения объекта инвестирования - в размере не
более одного процента от стоимости закрепленных за доверителем
измеримых единиц объекта инвестирования по текущей цене на день
подачи заявления об оформлении операции изменения объекта инвестирования;
2) за оформление уступки права требования по договору об участии
в ФФС третьим лицам - в размере не более пяти процентов от
стоимости закрепленных за доверителем измеримых единиц об объекта
инвестирования по текущей цене на день подачи заявления о
оформления сделки уступки права требования по договору об участии в
ФФС;
3) оформление отказа доверителя от участия в ФФС (за
исключением случаев отказа, перечисленных в статье 18 настоящего Закона) -
в размере не более пяти процентов от стоимости закрепленных за
доверителем измеримых единиц объекта инвестирования по текущей
цене на день подачи заявления об отказе доверителя от участия в
ФФС.
В случае отказа доверителя от участия в ФФС в случаях,
определенных статьей 18 этого Закона, вознаграждение управителю не
уплачивается. {Статья 21 с изменениями, внесенными согласно Закону N 3201-IV
( 3201-15 ) от 15.12.2005, в редакции Закона N 692-VI ( 692-17 )
от 18.12.2008}
Статья 22. Прекращение функционирования ФФС
ФФС прекращает свое функционирование по решению управителя ФФС
случае достижения цели, с которой был создан фонд.
После выполнения управителем ФФС обязательств перед всеми
доверителями ФФС считается прекратившим свое
функционирования.
Статья 23. Замена управителя ФФС
По решению суда, вступившего в законную силу, принятым по
обращением доверителей ФФС или соответствующего органа, осуществляющего
надзор и регулирование деятельности управляющего, в связи с < br> нарушением управителем законодательства о финансовых услугах ФФС
может передаваться в управление другому финансовому учреждению,
соответствует требованиям настоящего Закона, в порядке ( 490-2011-п ),
определенном Кабинетом Министров Украины. К новому управителю
переходят все права и обязанности по доверителей этого ФФС и
соответствующего застройщика. {Часть первая статьи 23 в редакции Закона N 2367-VI ( 2367-17 )
от 29.06.2010}
В случае ликвидации управляющего ФФС средства на счете ФФС не
включаются в ликвидационную массу управляющего ФФС и направляются
исключительно на удовлетворение требований доверителей к управляющему ФФС согласно
с Правилами ФФС.
Статья 24. Надзор и регулирование деятельности управителей ФФС
и застройщиков
Надзор и регулирование деятельности управителей ФФС осуществляют
национальная комиссия, осуществляющим государственное регулирование в сфере
рынков финансовых услуг, и Национальный банк Украины в пределах
своих полномочий.
Целью надзора и регулирования деятельности управителя ФФС является
контроль за соблюдением управителем ФФС требований настоящего Закона и
других актов законодательства, а также соблюдение управителем ФФС
принятых на себя по договорам об участии в ФФС обязательств.
Основными направлениями надзора и регулирования деятельности
управителя ФФС являются:
контроль за соответствием Правил ФФС и условий договоров о
участии в ФФС требованиям законодательства;
контроль за соблюдением управляющим ограничений, установленных
законом и Правилами ФФС;
выполнение обязательств управителем ФФС относительно включения
доверителей в перечень, управляющий предоставляет застройщику для
передачи объектов инвестирования в собственность доверителям
выполнения управителем ФФС обязательств по возврату средств
доверителям по их требованию и соответствия размера сумм средств,
выплачиваются доверителю, требованиям настоящего Закона.
Надзор и регулирование деятельности застройщиков осуществляет
центральный орган исполнительной власти, реализующим государственную политику
по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля, в пределах и
в порядке, определенных законодательством. {Часть четвертая статьи 24 с изменениями, внесенными согласно
Законом N 5459-VI ( 5459-17 ) от 16.10.2012}
Целью надзора и регулирования деятельности застройщиков является
контроль за соблюдением застройщиками требований настоящего Закона и иных
законодательства в области строительства.
Основными направлениями надзора и регулирования деятельности
застройщиков является контроль за соблюдением застройщиком обязательств,
установленных законом и договором с управителем ФФС, в том числе
за соблюдением обязательств по:
{Абзац второй части шестой статьи 24 исключен на основании
Закона N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011}
организации сооружения объекта строительства {Абзац третий
части шестой статьи 24 с изменениями, внесенными Законом
N 3038-VI ( 3038-17 ) от 17.02.2011}
ведения по каждому объекту строительства отчетности по
установленной законодательством форме и регулярного ее предоставления
управляющему;
запрета заключения по одному объекту строительства договоров с
разными управителями ФФС.
Центральный орган исполнительной власти, реализующим государственную
политику по вопросам государственного архитектурно-строительного контроля,
обеспечивает применение к застройщикам, которые нарушают свои
обязательства, установленные законом и договором с управителем ФФС,
мер воздействия в пределах и в порядке, определенных законодательством. {Часть седьмая статьи 24 с изменениями, внесенными Законом
N 5459-VI ( 5459-17 ) от 16.10.2012}
{Статья 24 с изменениями, внесенными согласно Закону N 3201-IV
( 3201-15 ) от 15.12.2005, в редакции Закона N 692-VI ( 692-17 a >)
от 18.12.2008}
Раздел III
ФОНД ОПЕРАЦИЙ С НЕДВИЖИМОСТЬЮ
Статья 25. Создание ФОН
Отношения по созданию и деятельности финансового учреждения -
управителя ФОН регулируются настоящим Законом и другими законодательными
актами Украины в части, не противоречащей настоящему Закону.
ФОН создается финансовым учреждением, которое имеет уплаченный
уставный капитал в размере не менее одного миллиона евро,
соответствует требованиям настоящего Закона и является эмитентом сертификатов ФОН.
Эмитент сертификатов ФОН управляющим ФОН. ФОН не является юридическим
лицом.
Привлеченные в ФОН средства управляющий ФОН использует в интересах
владельцев сертификатов на условиях управления имуществом для осуществления
операций с недвижимостью в порядке, определенном Правилами ФОН, с
целью получения прибыли.
Под операциями с недвижимостью понимаются действия управителя ФОН
относительно использования имущества ФОН путем:
финансирование строительства на условиях договора с застройщиком
для дальнейшего приобретения управителем ФОН на условиях настоящего Закона в
собственность сооруженных объектов строительства или осуществления
управителем ФОН операций с приобретенными правами требования на
профинансированы объекты строительства или получения средств от
застройщика в размере и в порядке, установленных договором;
и / или участия в ФФС для дальнейшего приобретения управителем ФОН на
условиях настоящего Закона в собственность проинвестированных объектов
инвестирования или дальнейшего приобретения прав требования на проинвестированные
объекты инвестирования и осуществления с ними операций согласно
настоящего Закона.
С объектами строительства и / или объектами инвестирования,
приобретенными управителем ФОН в собственность на условиях настоящего Закона,
управитель ФОН имеет право осуществлять следующие операции: передача в
платное пользование третьим лицам, продажа, осуществление других
операций, не запрещенных законодательством.
Если в Правилах ФОН предусмотрено использование средств ФОН для
финансирования строительства, управляющий обязан заключить договор
с застройщиком с соблюдением требований статей 9 и 10 настоящего Закона. В
этом случае ФОН создается для конкретного объекта строительства.
ФОН может быть создан до момента утверждения
проектно-сметной документации на строительство объекта
строительства и при наличии документа, удостоверяющего
право на земельный участок в соответствии с Земельным кодексом Украины
( 2768-14 ), в котором указано целевое назначение этого земельного
участка, отвечающего условиям инвестиционной декларации. В этом
случае владельцы сертификатов ФОН принимают на себя дополнительные
риски, о чем должно быть указано в Правилах ФОН и проспекте
эмиссии сертификатов ФОН. За счет средств, привлеченных путем
эмиссии сертификатов ФОН, может обеспечиваться финансирование
сооружения объекта строительства в полном объеме или частично.
В случае если финансирование сооружения объекта строительства не
обеспечивается в полном объеме путем эмиссии сертификатов ФОН,
застройщик вправе для завершения строительства использовать другие
разрешенные этим законом средства.
Если в Правилах ФОН предусмотрено использование средств ФОН для
осуществления других операций, в том числе направление средств в ФФС,
управитель ФОН договор с застройщиком не заключает.
Для создания ФОН финансовое учреждение должно разработать и
утвердить: Правила ФОН, инвестиционную декларацию и проспект
эмиссии сертификатов ФОН; заключить договор с застройщиком на условиях
настоящего Закона , а также осуществить эмиссию сертификатов ФОН на сумму,
не превышающей стоимости объекта строительства (в случае заключения
договора с застройщиком), и организовать размещение сертификатов
ФОН путем открытой продажи или непосредственного предложения
сертификатов ФОН заранее определенному кругу лиц. {Часть девятая статьи 25 с изменениями, внесенными согласно
Законом N 2367-VI ( 2367-17 ) от 29.06.2010}
Обслуживание размещения сертификатов ФОН осуществляет хранитель,
избранный эмитентом путем открытия и ведения для владельцев
сертификатов ФОН счетов в ценных бумагах по бездокументарным
ценными бумагами во время размещения. Перечень документов,
требуются от финансового учреждения - управляющего ФОН,
указанный в настоящем Законе, является исключительным.
Правила ФОН должны предусматривать ограничения права доверительной
собственности управителя ФОН. Такие ограничения установлены установщиком
управления имуществом в договоре о приобретении сертификатов ФОН и
обуславливают обязательство управителя ФОН обеспечить возможность
получения собственниками сертификатов ФОН дохода согласно условиям
проспекта эмиссии сертификатов.
ФОН считается созданным эмитентом после утверждения Правил
ФОН, инвестиционной декларации, проспекта эмиссии сертификатов ФОН,
регистрации выпуска сертификатов ФОН, открытие счета ФОН и
заключения управителем ФОН договора с застройщиком в случаях,
предусмотренных настоящим Законом и Правилами ФОН, оформления обеспечения
исполнения обязательств застройщика по договору в соответствии с требованиями
статьи 10 настоящего Закона.
Имущество Фонда учитывается отдельно от собственного имущества управляющего
и имущества других ФОН.
Для каждого ФОН управитель ФОН открывает отдельный счет,
который является счетом ФОН. Управитель ФОН, не являющийся банковским
учреждением, открывает счет ФОН на свое имя в избранном им
банка.
Банк-управитель открывает счет ФОН в своем балансе.
Управляющий использует счет ФОН для учета средств,
привлеченных в ФОН, и проведения расчетов по операциям с
управления ФОН.
Учет прав владельцев сертификатов ФОН, предусматривающие
получение дохода от инвестирования в операции с недвижимостью,
организует эмитент.
Собственником сертификатов ФОН может быть любое юридическое или
физическое лицо.
Управитель ФОН инвестирует средства, привлеченные от продажи
сертификатов ФОН, в операции с недвижимостью, получает доход от этих
операций и распределяет полученный доход между владельцами сертификатов
ФОН на условиях Правил ФОН.
ФОН действует до момента выполнения всех обязательств перед
собственниками сертификатов ФОН.
ФОН создается на срок, установленный проспектом эмиссии. К
истечения срока обращения сертификатов ФОН эмитент не несет
обязательств по выкупу таких сертификатов. После окончания
срока, на который был создан ФОН, и выполнения обязательств перед
собственниками сертификатов ФОН, ФОН прекращает свое функционирование. {Статья 25 в редакции Закона N 692-VI ( 692-17 a >) от 18.12.2008}
Статья 26. Основания функционирования ФОН
Проспект эмиссии сертификатов ФОН устанавливает порядок
размещения сертификатов ФОН с учетом особенностей, определенных
настоящим Законом.
Правила ФОН определяют процедуры создания ФОН, порядок
организации взаимоотношений застройщика, управителя ФОН и
владельцев сертификатов ФОН, порядок установления управления имуществом
и определения ограничения, сведения о цель образования ФОН, направления
использования привлеченных средств, порядок определения стоимости чистых
активов ФОН и цены сертификатов ФОН, порядок распределения прибыли
ФОН, порядок и сроки выкупа сертификатов ФОН управляющим на
требованию владельцев сертификатов ФОН, размер вознаграждения управляющего
ФОН за оказание услуг по управлению ФОН и другие условия
функционирования ФОН.
Изменения к Правилам ФОН не могут ухудшать условия,
обеспечивают права владельцев сертификатов ФОН. |