Земельный кодекс Украины (ЗК Украины) с комментариями к статьям

Стаття 100. Порядок встановлення земельних сервітутів

1. Сервитут может быть установлен договором, законом, завещанием или решением суда. Сервитут может принадлежать собственнику (владельцу) соседнего земельного участка, а также другому конкретно определенному лицу (Личный сервитут).

2. Земельный сервитут может быть установлен договором между лицом, требующим его установления, и собственником (владельцем) земельного участка.

Договор об установлении земельного сервитута подлежит государственной регистрации в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Комментарий :

В ч. 1. Комментируемая часть предусматривает четыре способа установления земельного сервитута: (1) договором, (2) законом, (3) завещанию или (4) решением суда. Такие же способы установления сервитута предусмотренные ч. 1 ст. 402 ГКУ.

(1) Об установлении земельного сервитута договору см.. ч. 2 ст. 100 ЗКУ и комментарий к ней.

(2) В отношении установление земельного сервитута законом на сегодня подобная возможность остается теоретической. Действующее законодательство Украины не предусматривает случаев, когда земельный сервитут возникал бы непосредственно из закона (ipso iure). Вместе с тем, потребность в подобном способе установления сервитутов, на наш взгляд, существует, например, в случаях, когда на частном земельном участке на момент ее приватизации расположены определенные линейные сооружения (линии связи, подземные трубопроводы и т.д.).

(3) Установление сервитута завещанию по сути является разновидностью его установки в договорном порядке. По своей правовой природе завещание является односторонней сделкой (сделкой) по обременения земельного участка завещателя. Такое соглашение фактически совершенная под отлагательным условием (вступает в силу после смерти завещателя). После смерти завещателя лицо, в пользу которого предусмотрено установление сервитута, также поступить определенный договор - согласиться на установление сервитута, приняв наследство и совершив действия до его регистрации (см. ч. 2 ст. 100 ЗКУ и комментарий к ней). Таким образом, на наш взгляд, на отношения по установлению сервитута завещанию распространяются положения о регистрации договоров об установлении сервитутов. Положение о сервитут должны быть сформулированы в завещании с учетом тех же требований, что и к договору (См. ч. 2 ст. 100 ЗКУ и комментарий к ней).

(4) К сожалению, ЗКУ не определяет оснований, при наличии которых суд должен удовлетворять иск об установлении сервитута. В ч. 6 ст. 10 Закона Украины "О телекоммуникациях" предусмотрено право лиц, которые "получили лицензию на осуществление деятельности в сфере телекоммуникаций, ... требовать от собственников земельных участков или землепользователей установления сервитутов ... для прокладки под землей телекоммуникационных сетей и/или устранения их повреждений ", однако и в этом случае должной четкости в основаниях установления сервитута нет.

На наш взгляд, исходя из принципов принудительного отчуждения объектов права частной собственности (ч. 5 ст. 41 Конституции Украина, ст. 1 Протокола 1 к Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод 1950 года), основанием для решения суда должны быть (и) общественная необходимость установления сервитута, при условии (ii) предыдущего полного возмещения снижения стоимости земельного участка (см. ч. 3 ст. 101 ЗКУ и комментарий к ней). Как представляется, общественная необходимость в установлении сервитута иметь место тогда, когда без установления сервитута господствующую земельный участок будет невозможно использовать по назначению, а отрицательные последствия от установления сервитута будут явно меньше выгоды для господствующей участка.

К сожалению, суды во многих случаях ограничиваются общими указаниями на установление сервитута, не определяя ни его содержание, ни обязательства субъекта сервитута относительно внесения платы в пользу собственника обремененной земельного участка, а иногда - даже точного пространственного расположения. Резолютивные части решений описывают установлены сервитуты как "земельный сервитут на право пользования ... в случае необходимости земельным участком по ул. ... для обслуживания (ремонта стены, крыши) правой стороны строения (сарай под буквой "В") вдоль внешних границ земельного участка, подлежащей ... "277," бессрочный земельный сервитут на право пользования частью земельного участка по адресу ... в минимально допустимых размерах, необходимых для установления строительных лесов и складирования строительных материалов с целью ремонта и обслуживания моего жилого дома по адресу ... "278," бесплатный земельный сервитут на земельном участке ... в размере, необходимом для проезда не чаще 2 раз в год специализированного транспортного средства - автомобиля для откачки нечистот - на земельном участке при доме ... на время до оборудования в указанном домовладения центральной канализации "279 т.. В общем, в основном отягощенная часть земельного участка идентификационный опису280, хотя, на наш взгляд, в силу требований ст. 119 ГПК Украины следует требовать у истца представления технической документации, что позволит однозначно идентифицировать обремененную часть участка.

В ч. 2. Комментируемая часть предусматривает, что сервитут может быть установлен договором между заинтересованным лицом и "собственником (владельцем) земельного участка ". Из буквального понимания приведенной нормы следует, что сервитут может быть установлен любым лицом, что владеет земельным участком на каком-то титуле. На наш взгляд, данное положение следует толковать ограничительно, исходя из того, что никто не может передать больше прав, чем имеет сам, и договор в коем случае не может создавать обязанностей для лиц, не являющихся его стороной. Поэтому, как представляется, любой пользователь земельного участка, кроме владельца, может обременить земельный участок сервитутом только на время своего пользования и только в случае если законом или договором ему передано право распоряжения земельным участком.

С другой стороны, считаем, что в отношении земельного участка, предоставленного в пользование третьему лицу, владелец может установить сервитут также только с согласия пользователя. Иначе пользователь может ставить вопрос об ответственности владельца за нарушение его прав.

Закон не определяет существенных условий договора об установлении земельного сервитута. Поэтому минимально достаточным описать характер сервитута, устанавливаемый, т.е. объем прав, предоставляемых пользователю, и порядок его осуществления. Если сервитут касается части земельного участка, на наш взгляд, для корректного описания в договоре этой части необходимо составление соответствующей технической документации по землеустройству (ст. 56 Закона Украины "О землеустройстве"). При установлении сервитута сторонам необходимо определиться с его срока (ч. 2 ст. 98 ЗКУ), платы за его установку (ч. 3 ст. 101 ЗКУ) и платности его дальнейшего осуществления.

Договор об установлении сервитута заключается в письменной форме. Это вытекает из ст. ст. 206, 208 ГКУ, а также необходимости государственной регистрации договора, предусмотренной комментируемой статьей, а также ст. ст. 182, 210 ГКУ (см. также ст. 202 ЗКУ, Закон Украины "О государственной регистрации право на недвижимое имущество и их отягощений "). Более того, в настоящее время, учитывая, что положения Закона Украины "О государственной регистрации право на недвижимое имущество и их отягощений" остаются "неработающими", в правоприменительной практике как государственная регистрация прав в понимании комментируемой статьи часто рассматривается регистрация соответствующих соглашений согласно постановлению КМУ от 26.05.2004 N 671 "Об утверждении Временного порядка государственной регистрации сделок" (которая происходит сейчас исключительно при нотариальном удостоверении сделок). Такой подход, к сожалению, не опирается на закон.

Правительство на подзаконном уровне растолковал нормы ЗКУ в довольно специфический способ, предусмотрев заключения договоров земельного сервитута для размещения малых архитектурных форм на землях населенных пунктов (постановление КМУ "Об утверждении Порядка размещения малых архитектурных форм для осуществления предпринимательской деятельности" от 26.08.2009 N 982). Упомянутый порядок формально не является обязательным, поскольку его рекомендуется учитывать местным советам (п. 2 постановления КМУ от 26.08.2009 N 982). Очевидно при этом имелось целью упрощения порядка предоставления земельных участков для размещения малых архитектурных форм, поскольку, например, заключение договора аренды предусматривает немало обязательных и обременительных процедур, которые в данном случае отсутствуют. Впрочем, вообще непонятно, зачем для временного использования земельных участков для МАФов необходимо предоставлять вещное право.

Щодо реєстрації договорів про встановлення земельних сервітутів див. ст. 202 ЗКУ та коментар до неї.

Слід наголосити, що із викладенням ч. 3 коментованої статті у чинній редакції було "втрачене" положення о регистрации сервитутов, устанавливаемых должен доводиться до всеобщего сведения путем его регистрации.