Земельный кодекс Украины (ЗК Украины) с комментариями к статьям

Стаття 89. Спільна сумісна власність на земельну участок

1. Земельный участок может принадлежать на праве общей совместной собственности только гражданам.

2. В общей совместной собственности находятся земельные участки:

а) супруги

б) членов фермерского хозяйства, если иное не предусмотрено соглашением между ними

в) совладельцев жилого дома.

3. Владение, пользование и распоряжение земельным участком общей совместной собственности осуществляются по договору или закону.

4. Совладельцы земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, имеют право на его раздел или на выделение из него отдельной доли.

5. Разделение земельного участка, находящегося в общей совместной собственности, с выделением доли совладельца, может быть осуществлен при условии предварительного определения размера земельных долей, которые являются равными, если иное не предусмотрено законом или не установлено судом.

Комментарий

К ч.1. Ч. 1 ст. 89 ЗКУ предусматривает, что земельный участок может принадлежать на праве общей совместной собственности только гражданам. Считаем, что следует согласиться с И. И. Каракашем258, который считает, что данную норму следует толковать расширительно, признавая возможность иметь землю на праве общей совместной собственности также за иностранными гражданами и лицами без гражданства.

В ч. 2. Комментируемая часть содержит перечень случаев, в которых предусмотрено возникновения общей совместной собственности. Он не может считаться исчерпывающим и подлежит расширению за счет других случаев, когда закон предусматривает возникновения права общей совместной собственности. В частности, ч. 4 ст. 368 ГКУ предусматривает, что в общей совместной собственности находится имущество, приобретенное "за общие денежные средства членов семьи ... если иное не установлено договором, заключенным в письменной форме".

К пункту" а ". Согласно ч. 3 ст. 368 ГКУ, "имущество, приобретенное супругами за время брака, является их общей совместной собственностью, если иное не установлено договором или законом ". Это правило конкретизируется в ч. 1 ст. 60 Семейного кодекса Украины, где предусмотрено, что режим совместно нажитого имущества не зависит от того, "что один из них не имел по уважительной причине (обучение, ведение домашнего хозяйства, уход за детьми, болезнь и т.п.) самостоятельного заработка (дохода) ". Возможность предусматривать в договоре другой режим совместно нажитого имущества, чем режим общей совместной собственности, следует из положений ст. 64 Семейного кодекса Украины.

Положение семейного законодательства, устанавливающих режим совместной собственности на имущество, приобретенное во время брака (ст. 61 Семейного кодекса Украины), предусматривают распространение режима общей совместной собственности супругов и на земельные участки, приватизированные одним из супругов (в соответствии с изменениями, которые внесены в СК Украины Законом от 11.01.2011). Вместе с тем, решение рассматриваемого вопроса до внесения изменений в ст. 61 СК Украины было не столь однозначным. Из специальных положений земельного законодательства (ст. ст. 116, 121 и др.. ЗКУ) однозначно следовал (как и сегодня видится) личный характер права на приватизацию, и семейное законодательство не содержало положений, позволить бы считать, что законодатель имел целью отступить от этого подхода. Как судова259, так и нотариальная практика основном получалось из того, что приобретено в порядке приватизации имущество считалось раздельной собственностью каждого из супругов. Исходя из принципа действия норм во времени можно утверждать, что приватизированные в браке до 08.02.2011 земельные участки могут рассматриваться и как такие, что приобретенные в частную собственность того из супругов, который воспользовался правом на приватизацию.

До пункту "б". Слід звернути увагу, що положення п. "б" ч. 2 ст. 89 ЗКУ фактично не застосовуються, оскільки земли фермерских хозяйств приобретаются конкретными гражданами в их единоличную собственность (это предусмотрено специальными положениями ст. 118 ЗКУ, ст. 7 Закона Украины "О фермерском хозяйстве"), даже в случае, когда речь идет о супругов (см. комментарий к п. "а" выше).

К пункту "в". Положения настоящего пункта имеет очень ограниченную сферу применения, поскольку в большинстве случаев договорного приобретения прав на земельный участок и при наследовании четко определяется доля владельцев дома в праве собственности на земельный участок. Фактически, п. "в" ч. 2 комментируемой статьи "портит жизнь" только совладельцами жилого дома приватизируют соответствующий земельный участок. В правоприменительной практике отдельных населенных пунктов при приватизации земельных участков предоставляются таким лицам в общую совместную собственность. Практической целесообразности в этом нет, между тем, это значительно затрудняет распоряжение долей в общей собственности - без ее определение таково распоряжение просто невозможно.

На наш взгляд, данную норму следует понимать сужено. В частности, исходя из принципа единства юридической судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений (ст. 120 ЗКУ), следует считать, что земельный участок переходит в общую совместную собственность владельцев жилого дома только тогда, когда сам дом также принадлежит на праве общей совместной собственности.

О применении комментируемой нормы в отношениях по использованию участка многоквартирного жилого дома см.. ст. 42 ЗКУ и комментарий к ней.

С приватизацией земельного участка в данном случае также связана проблема применения ст. 121 ЗКУ. Возникает вопрос: применяется норма с учетом того, что земельный участок получает несколько человек? На наш взгляд, с учетом конституционного принципа равенства (ст. ст. 21, 24 Основного Закона), граждане должны получить участок в общую собственность с учетом норм бесплатной приватизации каждого из них.

Комментируемое пункт также не отменяет действия ч. 4 ст. 120 ЗКУ, которая предусматривает возникновения общей долевой собственности на земельный участок в случае приобретения здания или сооружения несколькими лицами.

В ч. 3. Часть третья комментируемой статьи не содержит конкретных правил, которые определяли бы порядок распоряжения участками, находящимися в общей совместной собственности. Такие правила помещены в ст. 369 "Осуществление права общей совместной собственности" ГКУ. В частности, предусмотрено, что владение и пользование осуществляется совладельцами совместно (ч. 1), а распоряжение - по общему согласию (ч. 2). Положение об осуществлении права общей совместной собственности супругов помещен ст. 63 Семейного кодекса Украины.

К ч.4. Комментируемая часть фактически не устанавливает конкретных правил по разделу (выделения части) земельного участка, находящегося в общей совместной собственности. Такие правила предусмотрены в ч. 5 комментируемой статьи и других актах законодательства (См. комментарий к названной части).

К ч.5. Комментируемая часть предусматривает общее правило об определении долей в праве общей совместной собственности: они "равны, если иное не предусмотрено законом или не установлено судом".

Более детальное регулирование соответствующих правоотношений предусмотрено в . ст. 370 - 372 ГКУ, которые также выходят из равенства долей в праве общей совместной собственности, допуская, однако, исключения из этого правила "с учетом обстоятельств, имеющих существенное значение". При применении приведенных норм важное значение имеют рекомендации Пленума ВСУ, изложенные в постановлении от 16.04.2004 N 7 "О практике применения судами земельного законодательства при рассмотрении гражданских дел ". Следует особо отметить позицию, изложенную в абзаце. 3 п. 21 постановления, согласно которому "суда при определении части общего участка, право пользования которой имеет истец (Истцы), следует исходить из размера его (их) доли в стоимости дома, хозяйственных зданий и сооружений на время преобразования общей совместной собственности на общую частичную или время возникновения последней ".