Жилищный кодекс Украины (ЖК Украины) с комментариями к статьям

Предметом договора найма жилого помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда является отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из одной или нескольких комнат, а также одноквартирный жилой дом.

НЕ могут быть самостоятельным предметом договора найма: жилое помещение, которое хотя и является изолированным, однако по размеру меньше установленного для предоставления одному лицу (часть первая статьи 48), часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом, а также подсобные помещения (кухня, коридор, кладовая и т.п.).

Комментарий :

1. Предметом договора найма в домах государственного и общественного жилищного фонда являются:

- квартира

- кімната;

- одноквартирний жилой дом.

Жилое помещение, предоставляемое гражданам для проживания, должно быть благоустроенным применительно к условиям данного населенного пункта, отвечать установленным санитарным и техническим требованиям (ч. 1 ст. 50 ЖК).

Общая направленность требований комментируемой статьи сводится к тому, что в пользовании нанимателя в домах государственного жилого фонда может быть передано не любое помещение, но только то, что приспособлено для постоянного проживания и отвечает необходимым санитарным и техническим требованиям.

2. Понятие "жилое помещение" (ст. 63 ЖК) является синонимом понятия "жилище" (ст. 379 ГК) и "помещения" (ст. 812 ГК).

Определения, используемые в ст. 63 ЖК закреплены в ГК и Государственных строительных нормах Украины. Дома и сооружения. Жилые дома. Основные положения. ДБН В.2.2-15-2005, утвержденные приказом Государственного комитета Украины по строительству и архитектуре от 18 мая 2005 N 80.

Житлове приміщення - опалюване приміщення, розташоване у надземному поверсі, призначене для цілорічного проживания и отвечающее санитарно-эпидемиологическим требованиям к микроклимату и воздушной среде, к естественному освещению, к допустимым уровням нормируемых параметров относительно шума, вибрации, ультразвука и инфразвука, электрических и электромагнитных полей и ионизирующего излучения (ДБН В.2.2-15-2005).

Квартира - комплекс взаимосвязанных помещений , используемых для проживания одной семьи различного численного состава или одного человека, который включает (как минимум): жилую (жилые) комнату, кухню, ванную комнату (душевую), уборную (или совмещенный санузел), прихожую, кладовую или встроенный шкаф (ДБН В.2.2-15-2005).

квартирой является изолированное помещение в жилом доме , предназначенное и пригодное для постоянного в нем проживания (ст. 382 ГК).

Комната - жилое помещение, ограничено стенами от пола до потолка, в жилом доме, структурно обособленной части дома, построено, пристроено или отделенном для проживания граждан, имеет выход в места общего пользования многоквартирного или индивидуального жилого дома или здания.

Жилищным домом является здание капитального типа, построенное с соблюдением требований, установленных законом, другими нормативно-правовыми актами, и предназначенное для постоянного в нем проживания (ст. 380 ГК).

Сельский усадебный дом - односемейное жилой дом общей площадью, как правило, до 250 м2, расположенный на земельном участке в сельской местности вместе с сооружениями хозяйственного назначения, садом и огородом (ДБН В.2.2-15-2005).

Одноквартирный жилой дом - индивидуальный жилой дом, что имеет придомовой участок (ДБН В.2.2-15-2005).

3. При заключении договора найма на одну или несколько комнат в общей квартире кухни, ванная, туалет, подсобные помещения хозяйственно-бытового назначения остаются с общем пользовании с нанимателями других комнат этой же квартиры. Порядок пользования этими помещениями устанавливается по взаимному согласию всех проживающих в квартире лиц, а в случае недостижения согласия спор решается в судебном порядке.

4. Не могут быть самостоятельным предметом договора найма:

4.1. Жиле приміщення, яке хоч і є ізольованим, проте за розміром менше від встановленого для надання одном лице. Размер жилого помещения, предоставляемого по договору найма государственного жилищного фонда установлен в постановлении Совета Министров УССР и Украинского республиканского совета профсоюзов от 11 декабря 1984 N 470 "Об утверждении Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений в Украинской ССР". Согласно п. 53 Правил жилое помещение предоставляется гражданам в пределах 13,65 квадратного метра жилой площади на одного человека, но не меньше уровня средней обеспеченности граждан жилой площадью в данном населенном пункте.

Для Киева этот показатель составляет 9,0 кв. м жилой площади на одного человека (постановление исполкома Киевского городского совета народных депутатов и президиума Киевского городского совета профсоюзов от 15 июля 1985 N 582 "О порядок применения в Киеве Правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, и предоставления им жилых помещений в Украинской ССР ").

При увольнении, например, изолированной комнаты площадью 8,5 кв. м., находится в общей квартире в г. Киеве, она не может быть предметом самостоятельного договора найма, поскольку в Киеве средняя обеспеченность жилой площадью определена 9,0 кв. м. Такое помещение подлежит передаче нанимателю смежного помещения. по правилам ст. 54 ЖК.

4.2. Часть комнаты или комната, связанная с другой комнатой общим входом.

4.3. Подсобные помещения (кухня, коридор, кладовая и т.д.).