Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Правочин підлягає державній реєстрації лише у випадках, встановлених законом. Такий правочин є вчиненим з моменту його державної реєстрації.

2. Перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів встановлюються законом.

Коментар:

1. Окремі правочини вимагають не лише відповідної форми, а й водночас потребують державної реєстрації у випадках, передбачених законом. З державною реєстрацією правочину пов'язується настання відповідних правових наслідків. Згідно з ч. 1 коментованої статті такий правочин має вважатися вчиненим з моменту його державної реєстрації. Однак статті глави 16 ЦК безпосередньо не передбачають недійсності конкретних видів правочинів, щодо яких не дотримані вимоги закону про державну реєстрацію. Тому вирішувати питання щодо правових наслідків порушення правил про державну реєстрацію правочину необхідно з урахуванням також тих положень закону, які безпосередньо визначають правочини, що потребують державної реєстрації.

На виконання вимог ЦК прийнято спеціальний ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 1 липня 2004 р., яким врегульовано відносини, пов'язані з державною реєстрацією прав на нерухоме майно всіх форм власності, їх обмежень та правочинів щодо нерухомості. Правочини щодо нерухомого майна вчиняються, якщо право власності на це майно зареєстровано відповідно до цього Закону, а реєстрація речових прав на нерухомість, їх обмежень здійснюється лише у разі вчинення правочинів щодо нерухомого майна, а також за заявою власника (володільця) нерухомого майна (ст. 3), що підтверджує взаємопов'язаність державної реєстрації цих фактів. Державна реєстрація зазначених трьох видів фактів здійснюється за допомогою створюваної державної інформаційної системи - Державного реєстру прав на нерухоме майно та їх обмежень.

Випадки обов'язкової державної реєстрації правочинів передбачаються як ЦК, так і іншими законами. При цьому державну реєстрацію правочину не можна ототожнювати з державною реєстрацією речових прав на нерухоме майно або самого нерухомого майна чи інших об'єктів цивільного права (наприклад, транспортних засобів, у тому числі морських та річкових суден, повітряних суден; космічних об'єктів, зброї, окремих видів цінних паперів) з метою їх обліку, недотримання якої може впливати на чинність правочину щодо придбання таких об'єктів і призводити до інших правових наслідків.

У ЦК 1963 р. лише ст. 227 передбачала реєстрацію у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів договору купівлі-продажу житлового будинку, якщо хоча б однією зі сторін є громадянин. Таку реєстрацію безпосередньо здійснювали бюро технічної інвентаризації (БТІ), утворювані відповідними виконкомами. Однак ця реєстрація (або її відсутність) не впливала на дійсність чи чинність договору, а слугувала переважно способом обліку будівель і виявлення їх юридичних власників.

Новий ЦК розширює коло випадків державної реєстрації правочинів. Так, відповідно до ст. 577, державній реєстрації підлягає нотаріально посвідчена застава нерухомого майна, а також застава рухомого майна за заявою заставодержателя або заставодавця шляхом внесення запису до Державного реєстру обтяжень рухомого майна. Правові засади державної реєстрації заставних правочинів нерухомого майна (іпотеки) визначені також законами України "Про заставу" (статті 13, 15), "Про іпотеку" (статті 1, 3, 4, 18), "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати".

Не підпадає під дію ст. 210 ЦК реєстрація обмежень рухомого майна, що вчиняється на підставі ЗУ "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень".

Нотаріальному посвідченню і державній реєстрації підлягають договори купівлі-продажу (міни) земельної ділянки, єдиного майнового комплексу, житлового будинку (квартири) або іншого нерухомого майна (ст. ст. 657, 716 ЦК); договори довічного утримання, за якими відчужується нерухоме майно (ст. 745 ЦК); договори про передачу нерухомого майна під виплату ренти (ст. 732 ЦК); договори найму (оренди) будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремих частин) строком не менше трьох років (ст. 793 ЦК); договір управління нерухомим майном (ст. 1031 ЦК); договір комерційної концесії та субконцесії (статті 1118, 1119 ЦК). Закон України "Про оренду землі" встановлює, що укладений договір оренди земельної ділянки підлягає державній реєстрації, факт якої засвідчується печаткою реєструючого органу. В усіх зазначених випадках спеціальні наслідки недотримання правила про державну реєстрацію цих договорів не визначені.

Нормативно-правовими актами можуть передбачатися особливі випадки реєстрації договорів, яка має інше правове значення порівняно з державною реєстрацією правочинів за ст. 210 ЦК. Так, згідно зі ст. 9 ЗУ "Про металобрухт" та Порядку реєстрації зовнішньоекономічних контрактів (договорів) на здійснення експортних операцій з металобрухтом, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 15 лютого 2002 р. N 155, Міністерство економіки України здійснює реєстрацію контрактів (договорів, угод) на експорт металобрухту.

Відповідно до ст. 15 ЗУ "Про товарну біржу" від 10 грудня 1991 р. біржова угода вважається укладеною з моменту її реєстрації на біржі. У разі відсутності такої реєстрації угода (правочин) не набуде ознак біржової угоди.

Державна служба з охорони прав на сорти рослин здійснює реєстрацію договорів про передачу майнового права на сорт і договорів про передачу права на використання сорту (ЗУ "Про охорону прав на сорти рослин", Інструкція про реєстрацію договору про передачу майнового права на сорт і договору про передачу права на використання сорту, затверджена наказом Міністерства аграрної політики України від 21.07.2003 N 244).

2. Незважаючи на те, що законодавець, як правило, безпосередньо не визначає правові наслідки недотримання положень про державну реєстрацію правочинів, вони так чи інакше випливають з контекстів певних правових норм ЦК. Так, відповідно до ч. 1 ст. 210 ЦК такі правочини є вчиненими з моменту їх державної реєстрації. Тобто вони не можуть породжувати для їх суб'єктів бажаного правового результату, а врешті й відповідних прав та обов'язків їх сторін. Щодо договірних правочинів цей висновок додатково підтверджується загальними положеннями про договір, за якими договір набирає чинності з моменту, коли сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору (статті 638, 640 ЦК). Однак сказане певною мірою не стосується угод (правочинів) про перехід права власності на земельні ділянки, оскільки вони мають вважатися укладеними з дня їх нотаріального посвідчення (ст. 132 ЗК).

Більш однозначно розглядуване питання вирішене щодо договірних правочинів, спрямованих на перехід права власності, оскільки згідно зі ст. 334 ЦК, якщо договір про відчуження майна підлягає державній реєстрації, право власності у набувача виникає з моменту такої реєстрації. Отже, за її відсутності у набувача майна за договором право власності виникнути не може.

3. Земельним кодексом України передбачені певні особливості продажу земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам. Договір купівлі-продажу такої земельної ділянки підлягає нотаріальному посвідченню, а документ про оплату є підставою для видачі державного акта на право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації (ч. 7 ст. 128 ЗК). Цілком очевидно, що у даному разі мається на увазі державна реєстрація власне земельної ділянки, а не договору купівлі-продажу.

4. Відповідно до ч. 2 ст. 210 ЦК перелік органів, які здійснюють державну реєстрацію, порядок реєстрації, а також порядок ведення відповідних реєстрів, встановлюються законом. На момент прийняття ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" в Україні вже сформувалася певна система реєструючи органів та порядку реєстрації. Так, Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затвердженим Міністерством юстиції України (наказ від 7 лютого 2002 р. N 7/5), було запроваджено державний реєстр прав на нерухомість, держателем якого визначено Міністерство юстиції України. До прийняття Закону України про державну реєстрацію прав на нерухомість, відповідно до Тимчасового положення, функції з державної реєстрації здійснювали органи, визначені окремими нормативно-правовими актами. Так, на виконання Указу Президента України від 17 лютого 2003 року "Про заходи щодо створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру" Міністерство юстиції України спільним з іншими відомствами наказом від 26.02.2003 р. встановило, що а) реєстрація земельних ділянок та прав на них здійснюється у складі державного реєстру земель, а функції Адміністратора Державного реєстру земель має виконувати Центр державного земельного кадастру при Державному комітеті України по земельних ресурсах; б) реєстрація об'єктів нерухомого майна та прав на них здійснюється у Реєстрі прав власності на нерухоме майно згідно з Тимчасовим положенням про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, функції Адміністратора Реєстру прав власності на нерухоме майно здійснюється державним підприємством "Інформаційний центр" Мін'юсту України, а функції реєстратора - органами БТІ.

Постановою Кабінету Міністрів України від 17 липня 2003 р. "Про створення єдиної системи державної реєстрації земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них у складі державного земельного кадастру" N 1088 підтримано такий порядок державної реєстрації до моменту створення (до 1 січня 2005 р.) Державного реєстру прав на землю та нерухоме майно, а також встановлено, що після його створення державна реєстрація земельних ділянок, нерухомого майна та прав на них мають проводитись виключно Центром державного земельного кадастру при Державному комітеті по земельних ресурсах. Постановою КМУ N 671 від 26 травня 2004 р. було створено Державний реєстр правочинів, держателем якого визначено Міністерство юстиції України, Адміністратором якого визначено ДП "Інформаційний центр" Міністерства юстиції України.

Вищезазначеною постановою КМ України було також затверджено Тимчасовий порядок державної реєстрації правочинів, згідно з яким реєстрація правочинів проводиться шляхом внесення нотаріусом запису до Реєстру одночасно з його нотаріальним посвідченням. Ті ж нотаріуси, які не мають доступу до єдиної комп'ютерної бази даних Реєстру, в день посвідчення правочину надсилають один його примірник реєстратору, який в день отримання примірника вносить відповідний запис до Реєстру.

Однак така система державної реєстрації прав на нерухомість та порядок її здійснення має бути приведена у відповідність з вимогами ЗУ "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень", який визначив правові, економічні, організаційні засади створення у складі державного земельного кадастру єдиної системи державної реєстрації речових прав на земельні ділянки та інше нерухоме майно, їх обмежень. За цим Законом, зокрема, систему органів державної реєстрації прав складають центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, створена при ньому госпрозрахункова юридична особа (центр земельного кадастру) та її відділення на місцях, які є місцевими органами державної реєстрації прав. Держателем Державного реєстру прав є центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів, а Адміністратором Державного реєстру прав є центр земельного кадастру, який здійснює його ведення (ст. 5). Як зазначено у Прикінцевих положеннях Закону, до створення єдиної системи органів реєстрації прав, а також до формування Державного реєстру прав у складі державного земельного кадастру реєстрація об'єктів нерухомості проводиться комунальними підприємствами БТІ.