Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. У разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним.

2. Якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Коментар:

1. На відміну від ст. 219 правила коментованої статті поширюються лише на ті правочини, які є договорами. У ст. 220 визначаються правові наслідки недійсності лише тих договорів, обов'язковість нотаріального посвідчення яких прямо передбачена законом (про види таких договорів див. коментар ст. 209). Це означає, що правові наслідки недотримання сторонами домовленості про нотаріальне посвідчення договору, для якого за законом воно не є обов'язковим, мають визначатися за іншими правилами.

Недотримання сторонами передбаченої законом нотаріальної форми договору призводить до його нікчемності. Однак законодавець не передбачає у таких випадках спеціальних майнових наслідків недійсності договору. Тому вони мають визначатися відповідно до положень ст. 216 ЦК.

2. Ч. 2 ст. 220 ЦК надає суду право визнати дійсним нотаріально не посвідчений договір, якщо сторони домовилися про усі його істотні умови, підтверджені письмовими доказами і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від нотаріального посвідчення такого договору (недобросовісна сторона). Таке рішення може бути прийняте судом на вимогу добросовісної сторони, яка виконала повністю або частково договір. Зміст положень ч. 2 дає підстави тлумачити їх таким чином, що вони не поширюються на випадки ухилення від нотаріального посвідчення договору усіх його сторін. Під ухиленням від нотаріального посвідчення договору має розумітися як активна протидія цьому, так і пасивне небажання вчинити цю дію.

Якщо суд задовольнить вимогу добросовісної сторони про дійсність нотаріально не посвідченого договору, то після набрання чинності рішення суду такий договір вважатиметься дійсним з моменту його укладення. Наступне нотаріальне посвідчення такого договору не вимагається. Судове рішення в цьому випадку замінює нотаріальне посвідчення. Подібна норма містилася також у ЦК УРСР (ч. 2 ст. 47).

У судовій практиці, однак, не завжди враховуються умови, необхідні для визнання нотаріально не посвідченого договору дійсним. Так, у вересні 2004 року Державне комунальне підприємство "Парк культури та відпочинку "Гідропарк" звернулося до суду з позовом про визнання недійсним договору оренди нерухомого майна, укладеним між ним і суб'єктом підприємницької діяльності - фізичною особою К., та виселення приватного підприємця з орендованого приміщення.

Рішенням господарського суду м. Києва від 06.10.2004 року позов задоволено. Постановою Київського апеляційного господарського суду від 29.12.2004 року рішення господарського суду залишено без змін.

Не погоджуючись з прийнятою постановою, ПП К. подав касаційну скаргу, в якій просить постанову Київського апеляційного господарського суду від 29.12.2004 скасувати та в позові відмовити. В обґрунтування своїх вимог скаржник посилається на те, що судом неправильно застосовані норми матеріального та процесуального права, що призвело до прийняття незаконної постанови.

Судова колегія ВГС України, розглянувши наявні матеріали, обговоривши доводи касаційної скарги, перевіривши юридичну оцінку обставин справи та повноту їх встановлення, дослідивши правильність застосування норм матеріального та процесуального права вважає, що касаційна скарга не підлягає задоволенню з наступних підстав.

Як встановлено судами попередніх інстанцій, 15.01.2004 між ДКП "Парк культури та відпочинку "Гідропарк" та ПП К. було укладено договір оренди нерухомого майна N 02, відповідно до п. 1.1 якого ДКП "Парк культури та відпочинку "Гідропарк", як орендодавець, передає, а ПП К., як орендар, приймає в оренду нежиле приміщення (будівлю шахового клубу) загальною площею 258,2 кв. м за адресою: м. Київ, острів Передмісна слобідка, 1. Сторони також обумовили у п. 9.1 строк дії даного договору, а саме з 15.01.2004 до 14.01.2009, тобто 5 років.

Разом з тим, судами встановлено, що спірний договір нотаріально не посвідчений. Відповідно до ч. 2 ст. 793 Цивільного кодексу України договір найму будівлі або іншої капітальної споруди (їх окремої частини) строком на один рік і більше підлягає нотаріальному посвідченню.

Згідно ч. 1 ст. 220 Цивільного кодексу України у разі недодержання сторонами вимоги закону про нотаріальне посвідчення договору такий договір є нікчемним, а відповідно до ч. 2 ст. 215 Цивільного кодексу України, недійсним є правочин, якщо його недійсність встановлена законом (нікчемний правочин).

З огляду на зазначене, суди попередніх інстанцій дійшли вірного висновку про задоволення позовних вимог Державного комунального підприємства "Парк культури та відпочинку "Гідропарк" щодо визнання недійсним спірного договору оренди нерухомого майна.

Крім того, згідно ст. 1212 Цивільного кодексу України, особа зобов'язана повернути майно, зокрема тоді, коли підстава, на якій воно було набуте, згодом відпала. Оскільки у зв'язку з недійсністю договору у ПП К. відпала правова підстава для користування орендованим майном, то він зобов'язаний повернути це майно позивачу.

На підставі вищевикладеного, оскаржувана постанова Київського апеляційного господарського суду є повною, законною та обґрунтованою, а доводи касаційної скарги не спростовують висновків суду.¹

____________

1 Постанова Вищого господарського суду України від 04.08.2005 р. // Судова практика у справах господарського судочинства. - К.: Юрисконсульт, КНТ, 2007. - С. 386 - 387.

Відповідно постановою ВГС України від 04.08.2005 р. у задоволенні касаційної скарги було відмовлено, незважаючи на наявність у даній справі певних умов, достатніх для визнання договору оренди дійсним.