Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Співвласник має право на виділ у натурі частки із майна, що є у спільній частковій власності.

2. Якщо виділ у натурі частки із спільного майна не допускається згідно із законом або є неможливим (частина друга статті 183 цього Кодексу), співвласник, який бажає виділу, має право на одержання від інших співвласників грошової або іншої матеріальної компенсації вартості його частки.

Компенсація співвласникові може бути надана лише за його згодою.

3. Договір про виділ у натурі частки з нерухомого спільного майна укладається у письмовій формі і підлягає нотаріальному посвідченню.

Коментар:

1. Кожен учасник права спільної часткової власності має суб'єктивне цивільне право на виділ своєї частки. Юридичне значення виділу полягає в тому, що учасник отримує у натурі певне майно, яке відповідає його частці, а у разі неможливості - компенсацію за нього, у власність. При цьому право спільної власності щодо суб'єкта, який виділив свою частку у натурі, припиняється. Якщо з учасників спільної часткової власності після здійснення виділу залишився тільки один суб'єкт, природно, що право спільної власності припиняється взагалі. Проте якщо після виділу суб'єктів-співвласників залишилося хоча б двоє, право спільної часткової власності продовжує існувати - з перерозподіленими частками та, як правило, з видозміненим складом майна, яке перебуває у спільній частковій власності.

З цих міркувань неточним є посилання норми абзацу п'ятого пункту 59 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України про те, що укладення договору про виділення частки в натурі (поділ) припиняє спільну часткову власність. По-перше, договір про виділ частки має наслідком припинення права спільної часткової власності тільки для того учасника, який реалізував право на виділ. По-друге, відмінність договору про виділ від договору поділу майна, що є у спільній частковій власності, саме тим і відрізняється, що тільки в угоді про поділ воля контрагентів спрямована на те, щоб припинити право спільної часткової власності повністю і щодо них усіх. Навпаки, в договорі про виділ намір припинити відносини спільної власності виходить тільки від того контрагента, який припиняється.

Виділ частки із майна, що є у спільній частковій власності, не є правом, що самостійно реалізується особою, яка бажає виділу, а має здійснюватись на підставі укладеного між усіма співвласниками договору. Такий висновок випливає з норми ч. 1 ст. 358 ЦК, яка чітко встановлює засади здійснення права спільної часткової власності за згодою співвласників. І лише у разі виникнення між співвласниками спору справа про виділ вирішується судом.

На практиці відносини за участю двох співвласників, один з яких бажає отримати свою частку у натурі, в багатьох випадках оформляються укладенням договору про виділ частки із спільного майна, а не про поділ майна, що є у спільній частковій власності. Вважаємо за доцільне використовувати в таких ситуаціях саме договірну конструкцію поділу з наступних міркувань. Центральний зміст договору про виділ є вказівка на майно, яке є об'єктом виділу. Відтак, залишається без уваги і не є предметом цього договору майно, яке внаслідок виділу першого співвласника залишається у власності другого колишнього співвласника, що зумовлює для останнього подальші ускладнення при здійсненні речових прав. Договір поділу, навпаки, має своєю основною метою чітко визначити у натурі те майно, яке стане особистою власністю кожного з колишніх співвласників. Укладення договору поділу, а не виділу, є доцільним і в тих випадках, коли учасник, що виділяється, не отримує у натурі майна взагалі, а замість цього одержує грошову або іншу матеріальну компенсацію. В такому разі виділ хоча і не впливає жодним чином на склад майна, яке продовжує перебувати у власності особи - другого колишнього співвласника, проте це майно вже не є об'єктом права спільної часткової власності, а стає індивідуальною власністю. Таким чином, саме договір поділу є найбільш оптимальною конструкцією припинення права спільної часткової власності щодо двох учасників на основі їхньої згоди, адже виступає правовстановлювальним документом, що посвідчує факт закріплення конкретного майна на праві власності за кожним з колишніх співвласників, а не тільки за одним з них, як це відбувається при виділі частки.

2. Виділ у натурі частки із спільного майна може бути заборонений законом або бути неможливим в силу самої природи спільної речі, яка є неподільною (ч. 2 ст. 183 ЦК). Верховний Суд України у абзаці першому пункту 6 постанови Пленуму "Про практику застосування судами законодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок" від 4 жовтня 1991 р. N 7 підкреслює, що судам при вирішенні справ про виділ у натурі часток жилого будинку, що є спільною частковою власністю, слід мати на увазі, що це можливо, якщо кожній із сторін може бути виділено відокремлену частину будинку з самостійним виходом (квартиру). Виділ також може мати місце при наявності технічної можливості переобладнати приміщення в ізольовані квартири.

Згідно абзацу четвертого пункту 59 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України одночасно з посвідченням договору про виділення у натурі (поділ) житлового будинку, будівлі, садиби або споруди нотаріусом посвідчується договір про виділення в натурі (поділ) на місцевості земельної ділянки. Для посвідчення останнього співвласники подають нотаріально посвідчений договір про право спільної часткової власності на земельну ділянку. Звичайно, це можливо лише, якщо земельна ділянка перебуває у спільній частковій власності тих же співвласників, між якими укладається договір виділу.

Для визначення технічної можливості виділу частки майна у натурі нотаріусу, крім правовстановлювальних (правопідтверджувальних) документів, які вимагаються для посвідчення договорів відчуження нерухомості, подається також висновок щодо технічної можливості виділення частки у натурі (абзац третій пункту 59 Інструкції). Законодавство не містить чітких вимог ні щодо суб'єктів, уповноважених надавати такі висновки, ні щодо їхнього змісту. На практиці висновки частіше за все надаються комунальними підприємствами БТІ, рідше - судово-експертними установами. Головним змістом висновків є дача відповіді на питання про можливість незалежного функціонування певного майна, що є предметом договору виділу частки. Порядок проведення БТІ робіт з поділу, виділу та розрахунку часток житлових будинків, будівель, споруд, іншого нерухомого майна, крім земельних ділянок, визначається Інструкцією щодо проведення поділу, виділу та розрахунку часток об'єктів нерухомого майна, яка затверджена наказом Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 18 червня 2007 р. N 55.

Аналіз практики договорів виділу та поділу засвідчує неоднакові підходи щодо критеріїв "самостійності" об'єктів виділу (поділу), якщо ними виступають жилі будинки та нежитлові будівлі. Договори про виділ частки із спільного часткового майна (поділ), яким є жилий будинок, посвідчуються за умови технічної можливості облаштування окремого газо-, водо- та теплопостачання, в той час як договори про виділ частки з майна (поділ), яким є нежитлова будівля, посвідчуються і переважно визнаються дійсними без вирішення цього питання в договорі. Так, позивач звернувся до відповідача з позовом про виділ частки із спільної часткової власності розміром 78/100 цілісного майнового комплексу. Рішенням господарського суду, залишеним без змін постановою апеляційного господарського суду, позов було задоволено, цілісний майновий комплекс було поділено, за позивачем було визнано право власності на низку будівель, що відповідає 78/100 цілісного майнового комплексу, а за відповідачем - право на будівлю, що відповідає 22/100 цілісного майнового комплексу.

Вищий господарський суд, розглянувши у касаційному порядку скаргу на прийняті рішення, вказав на те, що "посилання скаржника на те, що судами не були прийняті до уваги доводи відповідача про знаходження інженерних мереж електро-, тепло-, водопостачання, водовідведення цілісного майнового комплексу у володінні та користуванні лише позивача, та неможливість у зв'язку з цим поділу цього майна, є безпідставними, оскільки в матеріалах справи відсутні докази, які б підтверджували неможливість використання мереж відповідачем та перешкоджання такому використанню їх позивачем" (постанова Вищого господарського суду України від 25.01.2005 р. у справі N 36/449. Див.: Єрьоменко В. Проблеми нотаріального посвідчення договорів про поділ нежитлової будівлі, що є спільною частковою власністю // Нотаріат для Вас. - 2006. - N 9. - С. 45 - 46).

З аналізу наведеної справи випливає, що виділ у натурі інженерних мереж не є обов'язковою передумовою для укладення і посвідчення договорів про виділ (поділ) нерухомого майна-нежитлових будівель. Водночас при аналізі та узагальненні судової практики щодо укладення договорів про виділ (поділ) житлових будівель звертається увага судів на необхідність одержання "висновків спеціалізованих організацій з приводу можливості облаштування окремого газо-, водо- та теплопостачання" (Див.: Юровська Г., Борець Є. Спільна часткова власність на майно в аспекті судової практики: ускладнення та помилки, що виникають при вирішенні цивільних спорів у правовідносинах щодо здійснення та захисту права на спільне майно // Нотаріат для Вас. - 2006. - N 11. - С. 81).

3. Якщо майно не може бути виділено в натурі або за домовленістю співвласників, які бажають зберегти усе майно у спільній власності, співвласник, який виділяється, має право вимоги щодо сплати йому компенсації у грошовому або іншому матеріальному виразі. При цьому у абзаці другому ч. 2 коментованої статті підкреслено, що компенсація може бути надана співвласнику лише за його згодою. Суд не має права за своїм рішенням примусово призначити співвласнику компенсацію. Слід визнати такими, що не відповідають ЦК, положення абзацу п'ятого пункту 6 постанови Пленуму ВСУ "Про практику застосування судами законодавства, що регулює право власності громадян на жилий будинок", що дозволяють суду у виключних випадках зобов'язати решту учасників спільної власності сплатити компенсацію учасникові, який виділяється, і без його згоди.

Якщо змістом договору є виділення майна у натурі та сплата грошової (матеріальної) компенсації або лише сплата компенсації колишньому співвласнику, на практиці виникає питання, яким чином оформляти даний договір - як договір виділу, договір купівлі-продажу або змішаний договір, що поєднує елементи цих двох договорів. На наш погляд, навіть у випадку, коли в межах своєї частки у натурі учасник не отримує нічого, а натомість одержує лише компенсацію, ці правовідносини цілком вкладаються у нормативну конструкцію договору виділу, адже учасник ніколи і не мав права на конкретне майно, яке відповідає його частці, а мав лише абстрактну частку у праві спільної часткової власності. Така частка може трансформуватись як у виділення йому конкретного майна, так і виявитись у вигляді грошової компенсації, якщо виділ в натурі є неможливим.

4. Одночасно з укладенням договору про виділ частки із спільного майна слід змінити ідеальні частки тих співвласників, у яких спільна часткова власність на це майно залишається, оскільки виділ припиняє відносини спільної часткової власності лише для співвласника, який виділився, а частки інших співвласників - учасників спільної часткової власності мають бути розподілені таким чином, щоб їх арифметична сума складала одиницю. Про це обов'язково має зазначатися в тексті договору про виділ.

5. Ч. 3 ст. 364 встановлює обов'язковість укладення договору про виділ у натурі частки з нерухомого майна у письмовій формі з нотаріальним посвідченням. Нотаріально посвідчений договір виділу є правовстановлювальним документом на нерухоме майно згідно вимог Переліку правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна, що затверджений наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 р. N 7/5. Право власності на нерухоме майно, набуте за таким договором, підлягає реєстрації у органах, що здійснюють державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно і виникає з моменту державної реєстрації (ч. 1 ст. 182, абзац третій ч. 2 ст. 331 ЦК, ч. 6 ст. 3, ст. 4 Закону "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно").

Водночас сам договір про виділ у натурі частки нерухомого майна державної реєстрації не вимагає.