Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Житловий будинок, будівля, споруда, інше нерухоме майно вважаються самочинним будівництвом, якщо вони збудовані або будуються на земельній ділянці, що не була відведена для цієї мети, або без відповідного документа, який дає право виконувати будівельні роботи, чи належно затвердженого проекту, або з істотними порушеннями будівельних норм і правил.

2. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього.

3. Право власності на самочинно збудоване нерухоме майно може бути за рішенням суду визнане за особою, яка здійснила самочинне будівництво на земельній ділянці, що не була їй відведена для цієї мети, за умови надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване нерухоме майно.

4. Якщо власник (користувач) земельної ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво на його земельній ділянці, або якщо це порушує права інших осіб, майно підлягає знесенню особою, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, або за її рахунок.

5. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

6. Особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, якщо право власності на нерухоме майно визнано за власником (користувачем) земельної ділянки, на якій воно розміщене.

7. У разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб, істотного порушення будівельних норм і правил суд за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування може постановити рішення, яким зобов'язати особу, яка здійснила (здійснює) будівництво, провести відповідну перебудову.

Якщо проведення такої перебудови є неможливим або особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, відмовляється від її проведення, таке нерухоме майно за рішенням суду підлягає знесенню за рахунок особи, яка здійснила (здійснює) будівництво. Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

Коментар:

1. Закріплені у цій статті ЦКУ положення розкривають юридичну природу самочинного будівництва та визначають можливі юридичні наслідки такого будівництва і поширюються як на власників земельних ділянок, так і осіб, які не мають юридично оформлених титулів на земельну ділянку. Якщо особа не має законних прав на земельну ділянку, то самочинне будівництво може поєднуватись із самовільним зайняттям земельної ділянки, юридичні ознаки якого закріплені у Законі України "Про державний контроль за використанням та охороною земель".

Будівництво вважається самочинним, якщо у діях особи є одна з ознак, передбачених у п. 1 коментованої статті цього кодексу. Тому дія цієї статті не поширюється на випадки розміщення на земельній ділянці об'єктів, які не пов'язуються із землею фундаментом і не визнаються у законодавстві нерухомістю.

Щоб здійснити будівництво, громадянин чи юридична особа зобов'язані набути у встановленому порядку право власності на землю чи право користування земельною ділянкою, одержати Державний акт на право власності на земельну ділянку чи Договір оренди землі, або Державний акт на право постійного користування землею, зареєструвати обраний правовий титул використання землі в порядку, передбаченому Законом України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" від 1 липня 2004 року, а також визначити межі земельної ділянки в натурі (на місцевості). Без виконання цих юридично значимих дій приступати до освоєння земельної ділянки забороняється. Тому в разі, якщо особа одержала рішення сільської, селищної чи міської ради або державної адміністрації про надання земельної ділянки в оренду чи приватизацію землі або продаж земельної ділянки і приступила до спорудження житлового будинку чи іншої нерухомості згідно із затвердженим проектом, таке будівництво має кваліфікуватися як самочинне, оскільки у забудовника не виникло право на земельну ділянку для цієї мети.

Будівництво вважається правомірним, якщо власник ділянки чи землекористувач або інша особа одержали у встановленому містобудівельним законодавством порядку дозволи на забудову об'єкта містобудування та виконання будівельних робіт відповідно до ст. 24, 29 Закону України "Про планування і забудову територій".

2. Закріплений у п. 2 коментованої статті ЦКУ припис встановлює заборону щодо здійснення права власності на самочинно споруджені об'єкти містобудування. Особа, яка здійснила або здійснює самочинне будівництво нерухомого майна, не набуває права власності на нього. Такий об'єкт не може бути прийнятий в експлуатацію, зареєстрований і оформлений на власника земельної ділянки чи іншу особу, яка не має прав на земельну ділянку. Тому будь-яку правочини щодо самочинного спорудженого об'єкта мають визнаватися недійсними. З огляду закріплений у цьому пункті кодексу цивільно-правовий імператив, у інших нормах коментованої статті передбачені можливі правові способи визначення правового режиму самочинно спорудженого на земельній ділянці будинку, будівлі, споруди та інших об'єктів.

3. Самочинно збудований об'єкт нерухомості може бути оформлений у власність особи як такий, що споруджений правомірно, за таких умов: а) надання земельної ділянки у встановленому порядку особі під уже збудоване самочинно нерухоме майно і прийняття судом рішення про визнання права власності за цією особою; б) на вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб. У випадку, коли на вимогу власника чи користувача земельної ділянки суд визнає за ними право власності на самочинно збудовану нерухомість, то особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво, розмір яких може визначатись за погодженням сторін або в судовому порядку.

4. Для особи, яка самочинно забудувала земельну ділянку, ЦКУ передбачає настання таких негативних наслідків майнового характеру: а) знесення збудованого об'єкта; б) визнання за власником (користувачем) земельної ділянки права власності на збудований об'єкт; в) проведення перебудови; ґ) відшкодування витрат, пов'язаних з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.

5. На вимогу власника (користувача) земельної ділянки суд може визнати за ним право власності на нерухоме майно, яке самочинно збудоване на ній, якщо це не порушує права інших осіб.

6. В разі визнання в судовому порядку за власником земельної ділянки(землекористувачем) права власності на споруджений об'єкт, особа, яка здійснила самочинне будівництво, має право на відшкодування витрат на будівництво.

7. Збудований об'єкт нерухомості може бути знесений особою, яка здійснила самочинне будівництво або за її рахунок лише на підставі судового рішення у випадках і в порядку, передбачених п. п. 4, 7 коментованої статті ЦКУ.

Перебудова самочинно збудованого об'єкта може бути проведена лише за рішенням суду за таких умов: а) у разі істотного відхилення від проекту, що суперечить суспільним інтересам або порушує права інших осіб; б) істотного порушення будівельних норм і правил; в) за позовом відповідного органу державної влади або органу місцевого самоврядування. За таких умов особа, яка здійснила (здійснює) будівництво, зобов'язана провести відповідну перебудову, або такий об'єкт буде знесений.

Особа, яка здійснила (здійснює) самочинне будівництво, зобов'язана відшкодувати витрати, пов'язані з приведенням земельної ділянки до попереднього стану.