Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Власник земельної ділянки має право зводити на ній будівлі та споруди, створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам.

2. Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно.

3. Право власника на забудову здійснюється ним за умови додержання архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил, а також за умови використання земельної ділянки за її цільовим призначенням.

4. Правові наслідки самочинної забудови, здійсненої власником на його земельній ділянці, встановлюються статтею 376 цього Кодексу.

Коментар:

У коментованій статті визначаються загальні засади реалізації права на забудову земельної ділянки. При цьому необхідно зазначити, що у ЗКУ і ЦКУ по-різному визначається юридична сутність права на забудову ділянки: у першому передбачено, що власники земельних ділянок вправі споруджувати жилі будинки, виробничі та інші будівлі і споруди (Ст. 90 ЗКУ); у другому - власник земельної ділянки має право не лише зводити на ній будівлі та споруди, а й створювати закриті водойми, здійснювати перебудову, а також дозволяти будівництво на своїй ділянці іншим особам (ст. 375 ЦКУ). Порівняно із ЗКУ, ЦКУ розширює перелік об'єктів права забудови, а також визначає додаткові правомочності власника на забудову ділянки. Однак у цих законах зміст права на забудову земельної ділянки розкривається без врахування вимог містобудівельного законодавства щодо визначення поняття "забудова".

Згідно ст. 23 Закону України "Про планування і забудову територій" від 20 квітня 2000 року, забудова територій передбачає здійснення нового будівництва, реконструкції, реставрації, капітального ремонту, впорядкування об'єктів містобудування, розширення та технічного переоснащення підприємств (далі - будівництво).

Названі у цьому законі види діяльності, що характеризують забудову як правову категорію, можуть здійснюватись власником на земельній ділянці через реалізацію суб'єктивного права на забудову у визначених законом межах, тобто з додержанням цільового призначення земельної ділянки, архітектурних, будівельних, санітарних, екологічних та інших норм і правил.

При цьому не можна ототожнювати поняття "право на забудову" і "забудова" земельної ділянки. Право на забудову - законодавчо забезпечена можливість і здатність особи здійснювати всі види містобудівельної діяльності на власній земельній ділянці. Реалізація суб'єктивного права на забудову земельної ділянки передбачає виконання власником комплексу юридично значимих дій, пов'язаних з організацією планування території і окремої ділянки, одержанням дозволу на будівництво, спорудженням об'єктів містобудування, оформленням права власності чи інших прав на завершені будівництвом об'єкти. Забудова земельної ділянки означає організацію комплексної забудови території, розташування та будівництво окремих будинків і споруд згідно з законодавством, державними стандартами, нормами та правилами, регіональними і місцевими правилами забудови, містобудівною та проектною документацією. Планування забудови окремої земельної ділянки, будівництво на ній будинків і споруд власниками або користувачами здійснюється з урахуванням інтересів інших власників або користувачів земельних ділянок, будинків і споруд.

Власник земельної ділянки може реалізувати право на забудову земельної ділянки шляхом надання дозволу на будівництво об'єктів містобудування іншим особам. Відносини, що виникають у таких випадках, мають регулюватись земельно-правовими і цивільно-правовими угодами, серед яких можна назвати договір оренди земельної ділянки, договір про встановлення суперфіцію, договір про спільну діяльність, установчу угоду про заснування юридичної особи, інвестиційні контракти тощо.

Власник земельної ділянки набуває право власності на зведені ним будівлі, споруди та інше нерухоме майно, якщо забудова проведена правомірно. Водночас для власника, який здійснила чи здійснює самочинне будівництво на своїй земельній ділянці, наступають юридичні наслідки, передбачені у ст. 376 ЦКУ (див. коментар до ст. 376 ЦКУ).