Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) є фізичні особи, юридичні особи, держава, територіальні громади.

2. Іноземці, особи без громадянства можуть набувати право власності на землю (земельні ділянки) відповідно до закону.

3. Іноземні юридичні особи, іноземні держави та міжнародні організації можуть бути суб'єктами права власності на землю (земельну ділянку) у випадках, встановлених законом.

4. Права та обов'язки суб'єктів права власності на землю (земельну ділянку) встановлюються законом.

Коментар:

У коментованій статті ЦКУ відтворені положення ст. 14 і 142 Конституції України, а також ст. 80 - 84 ЗКУ щодо суб'єктів, які можуть набувати у власність земельні ділянки з підстав і в порядку, передбаченому законом. За цією статтею об'єктом права власності має бути земельна ділянка, основні ознаки якої закріплені у ст. 79 ЗКУ (див. коментар до ст. 373 ЦКУ).

У п. 1 статті 374 ЦКУ мова йде про фізичних і юридичних осіб України, державу Україна, а також територіальні громади, які складають основу місцевого самоврядування в Україні.

Громадяни України можуть бути суб'єктами права власності на земельну ділянку за наявності у них повної цивільної право-дієздатності. Відповідно до ст. 81 ЗКУ, громадяни України набувають права власності на земельні ділянки на підставі: а) придбання за договором купівлі-продажу, дарування, міни, іншими цивільно-правовими угодами; б) безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності; в) приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування; г) прийняття спадщини; ґ) виділення в натурі (на місцевості) належної їм земельної частки (паю). Закріплений у статті 81 ЗКУ перелік підстав набуття права приватної власності не можна вважати вичерпним, оскільки право власності на земельну ділянку може виникати й з підстав, передбачених у інших статтях цього кодексу, та інших законах (так, наприклад, за Законом України "Про особисте селянське господарство" від 5 травня 2003 року громадяни України, які приватизували земельні ділянки у меншому розмірі, ніж 2 га, мають право на одержання у власність земельну ділянку площею 2 га). Громадяни України визнаються суб'єктами права власності на землю, якщо у встановленому законом порядку приватизували безоплатно земельну ділянку, або придбали її на підставі цивільно-правових угод та інших правочинів.

Відповідно до ст. 121 ЗКУ, громадяни України мають право один раз безоплатно приватизувати із земель державної або комунальної власності земельні ділянки у встановлених розмірах за різним цільовим призначенням: а) для ведення фермерського господарства; б) для ведення особистого селянського господарства; в) для ведення садівництва; г) для будівництва і обслуговування жилого будинку, господарських будівель і споруд (присадибна ділянка); ґ) для індивідуального дачного будівництва; д) для будівництва індивідуальних гаражів. Перелік видів цільового призначення земельних ділянок, що підлягають безоплатній приватизації є у ЗКУ вичерпним. При цьому розмір земельних ділянок, що передаються безоплатно громадянину для ведення особистого селянського господарства, може бути збільшено у разі отримання в натурі (на місцевості) земельної частки (паю) відповідно до Закону України "Про порядок виділення земельних ділянок власникам земельних часток (паїв)".

Громадяни та юридичні особи набувають права власності та права користування земельними ділянками із земель державної або комунальної власності за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування в межах їх повноважень. Понад норму безоплатної передачі громадяни можуть набувати у власність земельні ділянки для зазначених потреб за цивільно-правовими угодами. Громадяни України вправі набувати у власність земельні ділянки на підставі судового рішення, яке встановлює земельні права фізичних осіб.

Реалізація права власності на землю юридичними особами обумовлена особливостями їх правового становища, а також залежить від того, на якій з існуючих категорій земель юридична особа має здійснювати право власності на землю. Підстави набуття юридичними особами права власності на земельні ділянки визначені у ст. 82 ЗКУ. Наведений у цій статті ЗКУ перелік підстав набуття права приватної власності не можна вважати вичерпним, оскільки право власності на земельну ділянку може виникати й з інших підстав, які не передбачені цим законом.

Порядок придбання земельних ділянок у власність громадянами і юридичними особами регулюється ЗКУ, а також іншими законодавчими актами. Дія норм цього кодексу поширюється в першу чергу на відчуження земельних ділянок із земель державної і комунальної власності у приватну, а також на правочини із земельними ділянками, що були приватизовані чи придбані у приватну власність.

Організаційно-правовий механізм відчуження земельних ділянок у приватну власність фізичним та юридичним особам визначений у ст. 127 - 130, 134 - 139 ЗК України, а також постановами КМ України щодо відчуження земельних ділянок разом з об'єктами загальнодержавної власності, що підлягають приватизації. Продаж земельних ділянок державної та комунальної власності громадянам та юридичним особам здійснюється на конкурентних засадах (аукціон, конкурс), крім викупу земельних ділянок, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що є власністю покупців цих ділянок. Земельні торги - це врегульований нормами чинного земельного, цивільного законодавства, а також локальними нормативно-правовими актами органів державної влади та місцевого самоврядування порядок продажу на конкурентних засадах суб'єктам підприємницької діяльності земельних ділянок під забудову. ЗКУ визначає дві правові форми, у яких можуть проводитись земельні торги, а саме: земельний аукціон або конкурс. Рішення про запровадження вказаних форм земельних торгів приймають органи державної влади та місцевого самоврядування. Земельний аукціон - врегульований нормами чинного Земельного кодексу та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найбільшу ціну за земельну ділянку відповідно до її цільового призначення. Земельний конкурс - врегульований нормами чинного Земельного кодексу та іншими законодавчими актами, а також локальними нормативно-правовими актами конкурентний продаж земельних ділянок, відповідно до якого право власності на земельну ділянку набуває той учасник земельних торгів, який запропонує найбільш вигідні умови придбання і використання земельної ділянки відповідно до її цільового призначення. Відчуження земельних ділянок на підставі цивільно-правових угод передбачає обов'язкове проведення експертної грошової оцінки таких ділянок відповідно до Закону України "Про оцінку земель".

Серед суб'єктів права власності на землю у коментованій статті кодексу, а також у ЗКУ названі територіальні громади, правове становище якихі визначається у Законі України "Про місцеве самоврядування в Україні". Водночас у ст. 14 Конституції України територіальні громади не названі серед інших суб'єктів права власності на землю. При цьому у ст. 142 Основного закону держави зазначається, що матеріальною і фінансовою основою місцевого самоврядування є, крім інших об'єктів, земля, що є у власності територіальних громад. Територіальні громади мають набувати і реалізувати право власності на землю безпосередньо або через органи місцевого самоврядування - сільські, селищні, міські ради. Підстави набуття територіальними громадами права власності на землю закріплені у п. 4 ст. 83 ЗК України. Наведений у цій статті перелік юридичних фактів, з якими закон пов'язує виникнення права комунальної власності, не є вичерпним. При цьому необхідно зазначити, що на практиці ця норма ЗКУ не застосовується.

У земельному законодавстві право власності на землю територіальних громад має здійснюватися через проведення розмежування земель між державою і територіальними громадами. Згідно п. 2 ст. 83 ЗКУ, юрисдикція територіальних громад та їх представницьких органів поширюється на землі в межах населених пунктів, крім земель приватної та державної власності, а також земельні ділянки за їх межами, на яких розташовані об'єкти комунальної власності. Віднесення земель до об'єктів права комунальної власності має здійснюватися шляхом відмежування цих земель від земельних ділянок приватної та розмежування із землями державної власності відповідно до Закону України "Про розмежування земель державної і комунальної власності". При цьому в п. 3 статті 83 ЗК України міститься вичерпний перелік категорій земель і земельних ділянок, які належать до земель комунальної власності і не можуть передаватись у приватну власність.

Відповідно до статті 14 Конституції України, у ЦКУ та ЗКУ передбачається, що самостійним суб'єктом права власності є держава, яка реалізує це право через органи державної влади в порядку, передбаченому цим Кодексом та іншими законодавчими актами. Розглядаючи державу як самостійного суб'єкта права власності на землю, не варто плутати державу як власника землі з органами держави як суб'єктами земельних правовідносин, які за Конституцією України зобов'язані здійснювати від імені Українського народу право власності на землю, а також забезпечувати державні інтереси шляхом набуття у власність землі з підстав і в порядку, передбаченому чинними законами України.

Відповідно до ст. 84 ЗКУ, у державній власності перебувають усі землі, крім земель комунальної та приватної власності. Перелік таких земель визначений у названій статті цього кодексу. Підстави набуття державою суб'єктивного права власності на земельні ділянки закріплені у ст. 84 ЗКУ. Однак ці положення не застосовуються у практиці здійснення права власності на землю, оскільки у законі закріплений організаційно-правовий механізм розмежування земель державної і комунальної власності, результатом якого має бути визначення в натурі (на місцевості) земель державної власності. Тому передбачені у цій статті ЗКУ підстави набуття у державну власність земельних ділянок можуть бути застосовані лише після того, як у встановленому законом порядку буде проведено розмежування земель права державної та комунальної власності відповідно до Закону "Про розмежування земель державної і комунальної власності".

У п. 2 коментованої статті ЦКУ так само, як і в ст. 81 - 82 ЗКУ, суб'єктами права власності на землю (земельні ділянки) визнаються іноземці, особи без громадянства, іноземні юридичні особи. Названі особи набувають права власності на землю з підстав і в порядку, передбаченому ст. ст. 81 - 82, 128 - 129 ЗКУ. Іноземні громадяни та особи без громадянства можуть набувати права власності на земельні ділянки несільськогосподарського призначення в межах населених пунктів, а також на земельні ділянки несільськогосподарського призначення за межами населених пунктів, на яких розташовані об'єкти нерухомого майна, що належать їм на праві приватної власності. За ЗКУ іноземні юридичні особи можуть набувати у власність земельні ділянки на території України у межах населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна та для спорудження об'єктів, пов'язаних із здійсненням підприємницької діяльності в Україні, а також за межами населених пунктів у разі придбання об'єктів нерухомого майна. Для іноземних громадян, осіб без громадянства, іноземних юридичних осіб ЗКУ закріплює не лише підстави набуття у приватну власність земельних ділянок, а й вказує також на умови, які мають бути враховані при набутті цими особами земельних ділянок у приватну власність.

Відповідно до п. 4 статті 81, п. 3 статті 82 ЗКУ, землі сільськогосподарського призначення, прийняті у спадщину іноземними громадянами, особами без громадянства, іноземними юридичними особами протягом року підлягають відчуженню. Однак механізм реалізації цієї норми ЗКУ недостатньо визначений у чинному земельному законодавстві.

Правові підстави, умови і порядок набуття права власності на земельні ділянки іноземними державами, а також виключне цільове призначення таких ділянок визначені у ст. 85, 129 ЗК України.

Крім іноземних держав ЦКУ до суб'єктів права власності на землю в Україні відносить також міжнародні організації. Водночас у ЗКУ такі суб'єкти права власності на землю не зазначені. Наявна колізія законів створює перешкоди до набуття у власність земельних ділянок міжнародними організаціями. Тому в ЗКУ має бути визначений правовий статус таких організацій, а також визначені особливості набуття ними земельних ділянок у власність.

4. За ЦКУ права та обов'язки власників земельних ділянок визначаються законом. Загальні права та обов'язки визначені у ст. ст. 90 - 91 ЗКУ. Законом можуть бути встановлені інші обов'язки власників земельних ділянок. Зокрема, спеціальні права та обов'язки власників земельних закріплені у законах України, які визначають правове становище фермерських господарств, селянських господарств, сільськогосподарських кооперативів, встановлюють особливості правового режиму земель сільськогосподарського призначення, житлової і громадської забудови, водного фонду, лісогосподарського призначення, природно-заповідного фонду, рекреаційного, історико-культурного, оздоровчого призначення, промисловості, транспорту, зв'язку, оборони, іншого спеціального призначення.