Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Земля є основним національним багатством, що перебуває під особливою охороною держави.

2. Право власності на землю гарантується Конституцією України.

Право власності на землю (земельну ділянку) набувається і здійснюється відповідно до закону.

3. Право власності на земельну ділянку поширюється на поверхневий (грунтовий) шар у межах цієї ділянки, на водні об'єкти, ліси, багаторічні насадження, які на ній знаходяться, а також на простір, що є над і під поверхнею ділянки, висотою та глибиною, які необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд.

4. Власник земельної ділянки має право використовувати її на свій розсуд відповідно до її цільового призначення.

5. Власник земельної ділянки може використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб.

Коментар:

1. У коментованій статті відтворюються загальні норми статті 14 Конституції України щодо землі як основного національного багатства, набуття і реалізації права власності на землю, а також закріплюються положення щодо здійснення суб'єктивного права власності на земельні ділянки. Тому ця стаття має саме таку назву. При цьому в одних випадках терміни "земля" і "земельна ділянка" мають самостійне юридичне значення, в інших - закон дозволяє тлумачити ці поняття як синоніми, коли мова йде про здійснення суб'єктивного права власності на землю громадянами, юридичними особами і державою.

В юридичному значенні поняття "земля - основне національне багатство", можна розглядати як розташований над надрами, територіально обмежений кордонами України, цілісний, нерухомий поверхневий грунтовий і зайнятий водоймами шар земної кори, який є основою ландшафту і просторовим базисом для гармонійного розподілу місць розселення, діяльності людей, об'єктів природно-заповідного фонду відповідно до економічних, соціальних, екологічних та інших інтересів суспільства, є об'єктом права власності Українського народу і перебуває під особливою охороною держави¹.

____________

1 Детальніше про це див.: Носік В. В. Право власності на землю Українського народу. Монографія. К, Юрінком Інтер. - 2006. - С. - 158 - 188.

Відповідно до статті 14 Конституції України, держава в особі центральних та місцевих органів влади зобов'язана особливо охороняти землю як основне національне багатство. Зміст особливої охорони землі з боку держави розкривається в нормах Конституції України, ЗКУ, у Законі України "Про охорону земель" від 19 червня 2003 року, інших законодавчих актах. Держава зобов'язана забезпечувати охорону усіх земель у межах території України. При цьому особливій охороні підлягають грунти у складі сільськогосподарських угідь. Органи державної влади та місцевого самоврядування мають забезпечувати виконання комплексу організаційно-правових, фінансових, планувальних, управлінських, екологічних, агротехнічних та інших заходів, спрямованих на збереження грунтів та забезпечення відтворення їх родючості, реалізацію ландшафтного підходу до використання землі та інших природних ресурсів, а також охорони землі як державної території відповідно до міжнародно-правових принципів забезпечення цілісності та недоторканності державних кордонів в інтересах Українського народу як власника землі та інших природних ресурсів.

2. Право власності на землю гарантується Конституцією України. Гарантії права власності на землю визначені у статтях 2, 5, 8, 13, 14, 41, 93, 116, 142 та інших нормах Основного закону держави, які водночас є юридичними засадами регулювання земельних відносин в Україні. Закріплені у ЗКУ, ЦКУ система гарантій права власності на землю передбачає лише захист земельних прав громадян і юридичних осіб і охоплює такі способи: а) визнання прав; б) відновлення стану земельної ділянки, який існував до порушення прав, і запобігання вчиненню дій, що порушують права або створюють небезпеку порушення прав; в) визнання угоди недійсною; г) визнання недійсними рішень органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування; ґ) відшкодування заподіяних збитків; д) застосування інших, передбачених законом, способів.

Гарантоване у ст. 14 Конституції України право власності на землю може набуватися і реалізуватися громадянами, юридичними особами і державою виключно відповідно до закону. Водночас у ч. 2 п. 2 цієї статті ЦКУ замість конституційного поняття "реалізується" використовується термін "здійснюється". З огляду на зміст норми ст. 14 Основного Закону держави, у контексті коментованої статті ці поняття необхідно розглядати як синоніми.

Виходячи з юридичної природи здійснення права власності на землю, набуття і реалізація права власності на землю являє собою законодавчо забезпечену міру можливої і необхідної поведінки відповідних суб'єктів, що передбачає вчинення певних дій чи утримання від них, спрямованих на виникнення права власності на землю, а також на забезпечення володіння, користування і розпорядження землею.

3. Згідно статті 14 Основного закону, об'єктом права власності громадян, юридичних осіб і держави виступає не земля взагалі як об'єкт права власності Українського народу, а конкретна земельна ділянка з її фізичними і юридичними властивостями. У ЦКУ не дається визначення поняття "земельна ділянка" як об'єкт права власності. Тому у правозастосуванні необхідно використовувати визначення земельної ділянки, яке дається у ЗКУ. Відповідно до п. 1 ст. 79 ЗКУ, земельна ділянка - це частина земної поверхні з установленими межами, певним місцем розташування, з визначеними щодо неї правами. При цьому земна поверхня являє собою грунтовий шар разом з усією рослинністю, лісами, багаторічними насадженнями, які знаходяться у визначених на місцевості межах ділянки, а також поверхня, зайнята водоймами. Крім поверхневого шару земельна ділянка як об'єкт права власності включає в себе також простір над та під поверхнею ділянки на висоту і глибину, необхідні для зведення житлових, виробничих та інших будівель і споруд. Названі фізичні і юридичні ознаки земельної ділянки як об'єкта права власності на землю дозволяють проводити розмежування між правом власності на землю та інші природні ресурси.

У законодавстві України закріплюються правові рамки, в яких названі суб'єкти можуть набувати і реалізувати право власності на землю. Зокрема, межі здійснення суб'єктивного права власності на земельні ділянки окреслені у конституційному словосполученні "виключно відповідно до закону", де термін "закон" означає передусім утвердження принципу законності набуття і реалізації права власності на земельні ділянки. При цьому не обов'язковим є прийняття спеціального закону щодо набуття і реалізації права власності на землю. Водночас здійснення права власності на землю може забезпечуватись системою прийнятих і узгоджених між собою законів, норми яких у тій чи інші мірі визначають режим власності на землю і регулюють земельні відносини.

Виключність здійснення права власності на землю відповідно до закону не допускає можливості набуття і реалізації суб'єктивного права власності на земельні ділянки відповідно до підзаконних нормативних актів, звичаїв, судових прецедентів, якщо інше не передбачено Конституцією України чи окремими законами.

Характерною особливістю набуття суб'єктивного права власності на землю громадянами і юридичними особами є те, що для виникнення права власності на земельну ділянку не достатньо лише одного юридичного факту, а має бути юридичний склад, з яким закон пов'язує настання, зміну і припинення правовідносин власності на землю. Це означає, що прийняття органами місцевого самоврядування чи державної влади рішення про передачу земельної ділянки у власність, або ж укладення договору купівлі-продажу земельної ділянки не призводить до появи нового власника землі, якщо не будуть виконані інші юридичні дії щодо формування земельної ділянки як об'єкта права власності, виготовлення, видачі і реєстрації документа про право власності на землю

У ЗКУ підстави набуття суб'єктивного права власності на земельні ділянки поділяються залежно від правового статусу громадян (громадяни України, іноземні громадяни і особи без громадянства), а також від правового становища юридичних осіб (юридичні особи України, іноземні юридичні особи).

Набуття права власності на землю (земельну ділянку) є необхідною передумовою його здійснення у визначених законом формах та межах. Здійснення права власності на землю необхідно розглядати як правомірну, активну, вольову (владну), охоронювану державою міру можливої або необхідної поведінки власника чи уповноваженої особи, що проявляється у вчиненні згідно до закону та на розсуд особи дій або бездіяльності, спрямованих на реалізацію норм права щодо володіння, користування, розпорядження землею з метою задоволення потреб та інтересів суб'єктів правовідносин у використанні землі як основного національного багатства. Здійснення права власності на землю, як і будь-якого іншого права, також має свої рамки, або ж по-іншому, зовнішні межі чи певний обсяг свободи, вихід за які поєднується з юридичною відповідальністю. Тому власник землі чи уповноважена особа, з одного боку, має діяти в межах своїх правомочностей, з другого - не посягати на правову свободу інших власників, третіх осіб і не заподіювати шкоди державі і народу.

Здійснення суб'єктивного права власності на землю може обмежуватись у законі просторовими рамками. У цьому зв'язку п. 2 коментованої статті відтворює норму ст. 79 ЗКУ щодо визначення сфери дії повноважень власника земельної ділянки. При цьому закріплена у п. 3 цієї статті норма не має абсолютного характеру з огляду на те, як у чинному законодавстві визначається правовий режим власності на інші природні ресурси, що є за Конституцією України об'єктами права власності Українського народу. Тому у ст. 59 ЗКУ передбачено, наприклад, що землі водного фонду можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. Громадянам та юридичним особам за рішенням органів виконавчої влади або органів місцевого самоврядування можуть безоплатно передаватись у власність замкнені природні водойми (загальною площею до 3 гектарів). Власники на своїх земельних ділянках можуть у встановленому порядку створювати рибогосподарські, протиерозійні та інші штучні водойми.

Відповідно до ст. 56 ЗКУ, землі лісогосподарського призначення можуть перебувати у державній, комунальній та приватній власності. Громадянам та юридичним особам за рішенням органів місцевого самоврядування та органів виконавчої влади можуть безоплатно або за плату передаватись у власність замкнені земельні ділянки лісогосподарського призначення загальною площею до 5 гектарів у складі угідь селянських, фермерських та інших господарств. Громадяни і юридичні особи в установленому порядку можуть набувати у власність земельні ділянки деградованих і малопродуктивних угідь для залісення. Закріплені у цьому кодексі обмеження щодо набуття права приватної власності на земельні ділянки лісового, водного фонду, земель природно-заповідного фонду та інших категорій не поширюються на випадки придбання земельних ділянок у власність за цивільно-правовими угодами, а також на земельні ділянки, що перебувають у державній чи комунальній власності. Передбачені у ЦКУ та ЗКУ межі здійснення права власності на висоту і глибину земельної ділянки поширюються на всіх суб'єктів права власності на земельні ділянки. Критеріями для визначення меж реалізації правомочностей володіння, користування і розпорядження землею щодо висоти і глибини виступають будівельні норми та правила (БНІП), відповідно до яких розробляються, затверджуються і реалізуються проектно-технічна документація на забудову земельної ділянки.

4. Додержання принципу цільового призначення у використанні земельної ділянки є одним з основних обов'язків її власників. У випадках, коли встановлене цільове призначення земельної ділянки не дає можливості використовувати земельну ділянку для інших потреб, власник такої ділянки має право у встановленому порядку змінити мету використання землі. Згідно п. 3 ст. 20 ЗКУ, зміна цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб, здійснюється за ініціативою власників земельних ділянок у порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України "Про затвердження Порядку зміни цільового призначення земель, які перебувають у власності громадян або юридичних осіб" від 11 квітня 2002 року. Зміна цільового призначення земельної ділянки проводиться за поданням заяви (клопотання) її власника до сільської, селищної, міської ради, якщо земельна ділянка розташована в межах населеного пункту, або районної держадміністрації, якщо земельна ділянка розташована за межами населеного пункту. Відповідно до ст. 21 ЗКУ, порушення порядку встановлення та зміни цільового призначення земель є підставою для: а) визнання недійсними рішень органів державної влади та органів місцевого самоврядування про надання (передачу) земельних ділянок громадянам та юридичним особам; б) визнання недійсними угод щодо земельних ділянок; в) відмови в державній реєстрації земельних ділянок або визнання реєстрації недійсною; г) притягнення до відповідальності відповідно до закону громадян та юридичних осіб, винних у порушенні порядку встановлення та зміни цільового призначення земель.

5. ЦКУ надає право власнику земельної ділянки використовувати для своїх потреб всі корисні властивості землі, що є об'єктивно притаманними для тієї чи іншої земельної ділянки. Відповідно до п. 5 коментованої статті цього кодексу, власник земельної ділянки може використовувати на свій розсуд все, що знаходиться над і під поверхнею цієї ділянки, якщо інше не встановлено законом та якщо це не порушує прав інших осіб. Закріплена у законі можливість землевласника вільно використовувати корисні властивості землі ділянки базується на нормах чинного природо ресурсного та інших галузей законодавства щодо реалізації права загального природокористування. Так, наприклад, у ст. 47 Водного кодексу України передбачається, що загальне водокористування здійснюється громадянами для задоволення їх потреб (купання, плавання на човнах, любительське і спортивне рибальство, водопій тварин, забір води з водних об'єктів без застосування споруд або технічних пристроїв та з криниць) безкоштовно, без закріплення водних об'єктів за окремими особами та без надання відповідних дозволів.

За ЗКУ (ст. 90) власники земельних ділянок мають право використовувати у встановленому порядку для власних потреб наявні на земельній ділянці загальнопоширені корисні копалини, торф, лісові насадження, водні об'єкти, а також інші корисні властивості землі. Порядок використання наявних на земельній ділянці природних ресурсів врегульований Конституцією України, Законом України "Про охорону навколишнього природного середовища", ЗКУ, Лісовим кодексом України, Водним кодексом України, Кодексом України про надра, іншими нормативно-правовими актами.

Закріплене у ЦКУ право власника вільно використовувати на свій розсуд все на земельній ділянці може бути обмежено законом у формі прямої заборони на використання або встановлення спеціальних правил користування природними ресурсами на земельних ділянках, що перебувають у власності тих чи інших суб'єктів. Так, наприклад, використання грунтів має здійснюватись з додержанням вимог Закону "Про охорону земель". Відповідно до статті 18 Кодексу України про надра, земельні ділянки для користування надрами, крім випадків, передбачених статтею 23 цього Кодексу, надаються користувачам надр після одержання ними спеціальних дозволів (ліцензій) на користування надрами чи гірничих відводів.

Право власника на свій розсуд використовувати корисні властивості земельної ділянки має здійснюватись з огляду на те, щоб таке користування не порушувало прав інших осіб. Перш за все у цій статті ЦКУ під іншими особами необхідно розуміти будь-яку фізичну чи юридичну особу, права якої порушуються внаслідок використання власником земельної ділянки. При цьому закон не визначає, які права особи можуть порушуватись. Виходячи з цього можна стверджувати, що власник земельної ділянки може на свій розсуд використовувати корисні властивості землі так, щоб не порушувати конституційних прав і свобод громадян та юридичних осіб. З метою захисту прав сусідніх власників землі і землекористувачів у ЗКУ встановлюються правила добросусідства (ст. ст. 103 - 109 ЗК України).