Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Право користування чужою земельною ділянкою встановлюється договором між власником земельної ділянки і особою, яка виявила бажання користуватися цією земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (далі - землекористувач).

2. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис) може відчужуватися і передаватися у порядку спадкування, крім випадків, передбачених частиною третьою цієї статті.

3. Право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для сільськогосподарських потреб не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу.

Коментар:

За ЦКУ серед інших видів речових прав на чуже майно самостійне юридичне значення має право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (див. коментар до ст. 395 ЦКУ).

З метою приведення у відповідність норм ЗКУ з ЦКУ 24 квітня 2007 року ВР України прийняла Закон "Про внесення змін та визнання такими, що втратили чинність, деяких законодавчих актів України у зв'язку з прийняттям Цивільного кодексу України", згідно з яким до ЗК України були внесені зміни, які відтворюють положення норм ЦКУ щодо права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (ст. 1021 ЗКУ).

З огляду на закріплені у ст. ст. 1, 9 ЦК України приписи щодо співвідношення норм цивільного та земельного законодавства, для регулювання суспільних відносин у сфері здійснення такого права мають бути застосовані норми цієї та інших глав ЦК України. Згідно з п. 3 ст. 1021 ЗКУ, укладення договорів про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб здійснюється відповідно до вимог ЦКУ з врахуванням вимог цього кодексу. Це означає, набуття і реалізація права емфітевзису має здійснюватися також з додержанням вимог земельного законодавства щодо особливостей земельної ділянки як предмета договору, істотних умов договору, прав та обов'язків сторін тощо, а також з виконанням положень чинного земельного законодавства України, у яких визначається правовий режим земель сільськогосподарського та лісогосподарського призначення, водного фонду, встановлюються вимоги до раціонального використання та охорони ґрунтів та інших сільськогосподарських угідь, передбачається механізм державного регулювання земельних відносин у використанні земель цієї категорії.

Норми коментованої статті, а також нормативні положення інших статей цієї глави ЦКУ визначають особливості правового режиму земельних ділянок, які можуть використовуватися для сільськогосподарських потреб на праві користування земельною ділянкою, що перебуває у власності іншої особи і дозволяють розмежувати юридичну природу цього права від суміжних інститутів використання таких земель, як то - право власності, право постійного користування, право оренди, право ренти, а також від інших речових прав на земельні ділянки - володіння, користування - право земельного сервітуту, право користування чужою земельною ділянкою для забудови.

Передусім, дія норм всіх статей цієї глави ЦКУ поширюється на земельні ділянки сільськогосподарського призначення, які на законних підставах були набуті у приватну власність фізичними та юридичними особами за відповідним цільовим призначенням - ведення товарного сільськогосподарського виробництва, фермерського господарства, особистого селянського господарства, садівництва тощо. За певних умов для сільськогосподарських потреб можуть використовуватися землі лісогосподарського призначення, землі водного фонду. Визначення поняття земель сільськогосподарського призначення дається у ст. 22 ЗКУ. За чинним земельним законодавством України право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб не може бути реалізоване щодо земель державної і комунальної власності, оскільки у ЗКУ передбачені інші правові форми використання таких земель відповідними суб'єктами - право власності, право постійного користування, право оренди.

За своєю юридичною природою права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб є одним з обтяжень земельної ділянки, яка належить фізичним чи юридичним особам на праві власності. Це право стосується земельної ділянки щодо її функціонального використання без зміни основного цільового призначення. Воно набувається з метою забезпечення інтересів третіх осіб у такій ділянці в порядку, передбаченому договором, а також поєднується з правами третіх осіб на цю ділянку, що ускладнює, утруднює, перешкоджає власнику вільно здійснювати свої правомочності, накладає на власника тягар зайвих обов'язків, пов'язаних з використанням такої ділянки чи з необхідністю звільнення земельної ділянки від обмежувальних умов. Обтяження земельної ділянки може передбачати перехід права власності на земельну ділянку. Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути строковим чи безстроковим. Емфітевзис може відчужуватися іншим особам, а також передаватися в порядку спадкування. Особи, які набули земельні ділянки на умовах емфітевзису мають право на захист цього права, в тому числі від власника земельної ділянки, відповідно до положень глави 29 ЦКУ.

Право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може виникати на підставі таких цивільних право чинів: а) договір емфітевзису; б) угоди, за якими емфітевзис відчужено; в) спадщина. В ЦКУ не встановлені законодавчі вимоги до змісту таких договорів. У цьому зв'язку вбачається за доцільне при укладенні договорів, за якими набувається чи відчужується право користування чужою земельною ділянкою доцільно за аналогією закону застосовувати норми ст. 132 ЗКУ, які встановлюють вимоги до змісту угод про перехід права власності на земельні ділянки. Договір емфітевзису підлягає державній реєстрації в порядку, передбаченому Законом "Про державну реєстрацію речових прав на майно та їх обмежень".

Певні обмеження щодо відчуження права користування земельними ділянками для сільськогосподарських потреб встановлені у ч. 3 коментованої статті, відповідно до якої право користування земельною ділянкою державної або комунальної власності для сільськогосподарських потреб не може бути відчужено її землекористувачем іншим особам, внесено до статутного фонду, передано у заставу. Це кореспондує правилам ч. 3 ст. 1021 Земельного кодексу України, відповідно до якої емфітевзис на земельні ділянки державної та комунальної власності є особистими правами, які не можуть передаватися іншим особам в будь-якому порядку (в тому числі і шляхом внесення до статутного капіталу господарських товариств, або передачі у заставу).