Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Строк договору про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб встановлюється договором і для земельних ділянок державної або комунальної власності не може перевищувати 50 років.

2. Якщо договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб укладено на невизначений строк, кожна із сторін може відмовитися від договору, попередньо попередивши про це другу сторону не менш як за один рік.

Коментар:

У коментованій статті встановлюються вимоги щодо однієї з істотних умов договору емфітевзису - строку дії договору, упродовж якого землекористувач може використовувати земельні ділянку для сільськогосподарських потреб. Зокрема, договір про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб може бути укладений між власником земельної ділянки і землекористувачем на визначений або не визначений строк (безстроково).

При цьому конкретні строки використання земельних ділянок для цих потреб встановлюються виключно за погодженням сторін у договорі. Закон не зобов'язує сторони договору керуватися мінімальними чи максимальними строками використання землі подібно до того, як це зроблено у Законі України "Про оренду землі", в частині максимальних і мінімальних строків укладення договору оренди земель сільськогосподарського призначення. Водночас аналіз змісту п. 2 коментованої статті дає підстави стверджувати, що у тих випадках, коли договір емфітевзису є безстроковим, то мінімальний строк його дії не може бути меншим одного року.

Для земельних ділянок державної або комунальної власності коментованою статтею встановлена верхня межа строку, на який може бути укладений договір емфітевзису. Цей строк не може перевищувати 50 років. Отже договори емфітевзису стосовно таких земельних ділянок не можуть бути безстроковими.

Використовуючи різні способи тлумачення правових норм до коментованої статті можна стверджувати, що ЦКУ не передбачає можливості дострокового розірвання в односторонньому порядку договору емфітевзису, якщо у договорі сторони визначили строк його дії. Однак це не виключає можливості розірвання такого договору, якщо одна із сторін не виконує взятих на себе зобов'язань та порушує вимоги цього кодексу, а також норми земельного, екологічного та іншого законодавства щодо підвищення родючості грунтів, охорони сільськогосподарських угідь.

Водночас ЦКУ надає право сторонам договору емфітевзису відмовитися від виконання взятих на себе зобов'язань за безстроковим договором за умови попередження про це другої сторони не менш як за рік до моменту припинення такого договору.