Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Власник земельної ділянки має право вимагати від землекористувача використання її за призначенням, встановленим у договорі.

2. Власник земельної ділянки має право на одержання плати за користування нею. Розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати встановлюються договором.

3. Власник земельної ділянки зобов'язаний не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав.

Коментар:

Однією з істотних умов договору емфітевзису має бути використання земельної ділянки за її цільовим призначенням, тобто для сільськогосподарських потреб. Що слід розуміти під цими потребами, ЦКУ не дає відповіді. Немає відповідних законодавчих визначень цього поняття і в інших нормах аграрного, земельного законодавства. Тому при укладенні таких договорів сторони мають враховувати вимоги чинного ЗК України щодо правового режиму земель окремих категорій, які можуть бути використані для сільськогосподарських потреб. До таких земель належать землі сільськогосподарського, лісогосподарського призначення, водного фонду, які можуть належати фізичним чи юридичним особам на праві приватної власності.

ЦКУ не встановлює вичерпного чи орієнтовного переліку прав та обов'язків сторін в договорі емфітевзису. Водночас у коментованій статті цього Кодексу закріплені законодавчі вимоги щодо здійснення власником земельної ділянки прав та обов'язків, передбачених у договорі про надання права користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб. Зокрема, це право власника земельної ділянки вимагати від землекористувача використовувати земельну ділянку за її функціональним і цільовим призначенням відповідно до вимог ЗКУ, законів України "Про фермерське господарство", "Про сільськогосподарську кооперацію", "Про особисте селянське господарство", "Про охорону земель" тощо.

Власник земельної ділянки має право на одержання плати за її користування. Виходячи із змісту п. 2 коментованої статті можна стверджувати, що платність землекористування за договором емфітевзису не є істотною обов'язковою ознакою його юридичної природи, оскільки власник земельної ділянки може й не виявити бажання реалізувати своє право на одержання плати за користування такою землею. Водночас при укладенні договору емфітевзису землекористувач не може відмовити власникові земельної ділянки у встановленні плати за користування земельною ділянкою, якщо власник виявляє бажання одержувати таку плату. За таких обставин однією з істотних умов договору емфітевзису має бути плата за користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Виключно у договорі встановлюється розмір плати, її форма, умови, порядок та строки її виплати. При цьому для визначення розміру плати за користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб закон не зобов'язує сторони проводити нормативну чи експертну грошову оцінку такої ділянки відповідно до Закону України "Про оцінку земель". Виключенням з цього правила є обов'язкове проведення нормативної грошової оцінки земельної ділянки для визначення розміру державного мита у тих випадках, коли право користування чужою земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб переходить до інших осіб в порядку спадкування. Водночас експертна грошова оцінка чужої земельної ділянки, яка передається у користування для сільськогосподарських потреб, може бути проведена за бажанням сторін чи за рішенням суду. У законодавстві України розмір плати за користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб не обмежується мінімальними чи максимальними розмірами.

За домовленістю сторін виключно у договорі емфітевзису встановлюються форми плати за користування земельною ділянкою. Серед таких форм плати можуть бути грошова, натуральна, змішана тощо.

Плата за користування земельною ділянкою у тій чи іншій формі має сплачуватися з настанням обумовлених сторонами в договорі умов, а також в строки, та в порядку, які визначені в такій угоді.

Серед обов'язків власників земельних ділянок за договором емфітевзису ЦКУ закріплює лише один - не перешкоджати землекористувачеві у здійсненні його прав. В разі порушення цих вимог закону, землекористувач може захищати своє права відповідно до положень глави 29 ЦКУ. Водночас укладення договору емфітевзису не звільняє власника земельної ділянки від виконання загальних обов'язків власників земельних ділянок, які передбачені у ст. 91 та інших нормах ЗКУ, законі України "Про охорону земель", "Про фермерське господарство", "Про особисте селянське господарство", Лісовому кодексі, Водному кодексі, інших законах.