Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Якщо предметом застави є нерухоме майно, а також в інших випадках, встановлених законом, договір застави підлягає нотаріальному посвідченню.

2. Застава нерухомого майна підлягає державній реєстрації у випадках та в порядку, встановлених законом.

3. Застава рухомого майна може бути зареєстрована на підставі заяви заставодержателя або заставодавця з внесенням запису до Державного реєстру обтяжень рухомого майна.

4. Моментом реєстрації застави є дата та час внесення відповідного запису до Державного реєстру обтяжень рухомого майна.

Коментар:

1. Коментована стаття регулює питання державної реєстрації застави та частково - форми застави. Мінімальні вимоги щодо форми застави встановлені ч. 1 ст. 13 Закону "Про заставу", згідно якої договір застави має бути укладений у письмовій формі. Таку ж вимогу до договору застави як різновиду способів забезпечення виконання зобов'язань пред'являє і ЦК (ч. 1 ст. 547). Причому, на відміну від загального правила щодо наслідків недодержання письмової форми правочинів, за яким правочин не визнається недійним (ст. 218 ЦК), наслідком невиконання вимог закону щодо письмової форми договору застави є нікчемність даного договору (ч. 2 ст. 547 ЦК).

Договір іпотеки і договір, яким встановлюється основне зобов'язання, можуть бути оформлені у вигляді одного документа (ч. 4 ст. 18 Закону "Про іпотеку", абзац четвертий пункту 92 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України). Вважаємо, що не існує заперечень і проти того, щоб поширити це правило і на інші види договорів застави.

2. Нотаріальне посвідчення договору застави вимагається насамперед у випадках, якщо предметом застави є нерухоме майно або космічні об'єкти (ч. 2 ст. 13 Закону "Про заставу"). Слід звернути увагу на те, що інші випадки нотаріального посвідчення на підставі ч. 1 ст. 577 ЦК мають визначатися винятково законом, а отже, слід визнати такою, що суперечить ЦК, норму ч. 3 ст. 13 Закону "Про заставу", за якою інші випадки нотаріального посвідчення договору застави можуть бути передбачені законодавством України.

При характеристиці терміну "нерухоме майно" слід розглядати його в аспекті предмета застави, що не завжди співпадає з поняттям "природної нерухомості" та "штучно створених людиною об'єктів, які міцно приєднані до нерухомості" (ч. 1 ст. 181 ЦК). Аналіз Закону "Про іпотеку" засвідчує поширення режиму нерухомості щодо форми договору про іпотеку та державної реєстрації іпотечного обтяження на ті об'єкти, які за своїми характеристиками не належать до нерухомого майна в класичному розумінні.

Предметом іпотеки можуть виступати об'єкти незавершеного будівництва, а також право оренди чи користування нерухомим майном, яке надає орендарю чи користувачу право будувати, володіти чи відчужувати об'єкт нерухомого майна (ч. 2, 7 ст. 5 Закону "Про іпотеку"). Крім того, правовий режим іпотеки поширюється також на повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (абзац другий ч. 1 ст. 1 Закону "Про іпотеку").

Згідно ст. 1 Закону "Про космічну діяльність" об'єкти космічної діяльності (космічна техніка) - матеріальні предмети штучного походження, що проектуються, виготовляються та експлуатуються як у космічному просторі (космічний сегмент, космічна інфраструктура), так і на поверхні Землі (наземний сегмент, наземна інфраструктура) з метою дослідження та використання космічного простору.

Договір застави підлягає нотаріальному посвідченню також на вимогу однієї із сторін договору, навіть якщо законом нотаріальне посвідчення не вимагається (ч. 4 ст. 209 ЦК, ч. 4 ст. 13 Закону "Про заставу"). Слід відзначити певну невідповідність у зазначених нормах. Закон "Про заставу" надає право вимагати укладення у нотаріальній формі договору застави на вимогу будь-якої сторони, тобто будь-якого суб'єкта цивільних правовідносин, в той час як ч. 4 ст. 209 ЦК надає таке право лише фізичним та юридичним особам.

Договір іпотеки посвідчується за місцем розташування нерухомого майна або місцезнаходженням однієї із сторін правочину (ч. 3 ст. 55 Закону "Про нотаріат", абзац четвертий пункту 38 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України). Оскільки термін "місцезнаходження" у ЦК (ст. 93) вживається лише у відношенні юридичних осіб, а стосовно фізичних осіб застосовується інше поняття - "місце проживання" (ст. 29 ЦК), альтернатива місцю розташування нерухомості, встановлена зазначеними нормами, може стосуватися лише юридичної особи як сторони за договором іпотеки. Зміст ч. 2 ст. 13 Закону "Про заставу" і відсутність спеціальних норм в іпотечному законодавстві дозволяє стверджувати, що зазначене альтернативне правило про місце посвідчення іпотечного договору не поширюється на договори іпотеки космічних об'єктів, які підлягають посвідченню лише за місцем їх державної реєстрації. Даний висновок підтверджується також редакцією норми абзацу третього пункту 91 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

При посвідченні договору застави (іпотеки) нотаріус вимагає від заставодавця (іпотекодавця) подання правовстановлювального (правопідтверджувального) документу на це майно (зокрема, нотаріально посвідчених та зареєстрованих у БТІ договорів купівлі-продажу, довічного утримання, ренти, дарування, міни, свідоцтв про право власності на об'єкти нерухомого майна, про право на спадщину), а при посвідченні договору іпотеки - крім того, витяг з Реєстру прав власності на нерухоме майно, який веде БТІ (щодо земельних ділянок - витяг з Державного реєстру земель, який веде Державний комітет по земельних ресурсах), а в сільській місцевості, де інвентаризація не проведена, - довідку відповідного органу місцевого самоврядування з викладенням характеристики відчужуваного нерухомого майна (пункт 38 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).

При посвідченні договорів іпотеки нотаріус має перевірити відсутність заборони на відчуження або арешту за даними Єдиного реєстру заборон відчуження об'єктів нерухомого майна. При посвідченні договорів іпотеки та застави рухомого майна (майнових прав) нотаріус має перевірити відсутність податкової застави за даними Державного реєстру обтяжень рухомого майна (ч. 2 ст. 55 Закону "Про нотаріат", пункт 47 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України). За наявності зазначених заборон, арештів, перебування майна в податковій заставі у посвідченні договору застави (іпотеки) слід відмовити.

Якщо іпотечним договором передбачено накладення заборони відчуження нерухомого майна, яке є предметом іпотеки, нотаріус накладає таку заборону за повідомленням іпотекодержателя (абзац сьомий пункту 38 Інструкції).

Недодержання нотаріальної форми договору застави тягне за собою нікчемність договору, проте закон залишає право однієї із сторін звернутися до суду з позовом про визнання договору, не посвідченого нотаріально, дійсним (ст. 220 ЦК).

Слід відзначити, що згідно позиції Вищого господарського суду України якщо предметом застави є майно, яке стане власністю заставодавця після укладення договору застави, що підлягає нотаріальному посвідченню, то таке посвідчення на момент укладення договору практично не може бути здійснене через відсутність у заставодавця відповідних правовстановлюючих документів на це майно. І тільки в подальшому, після набуття заставодавцем права власності на майно, що є предметом застави, нотаріальне посвідчення договору є обов'язковим (абзац другий пункту 6.1 роз'яснення ВАСУ "Про деякі питання практики вирішення спорів, пов'язаних із застосуванням Закону України "Про заставу" від 24 грудня 1999 р. N 02-5/602). Очевидно, що дана позиція є такою, що не відповідає чинному законодавству, оскільки Закон "Про іпотеку" вимагає нотаріального посвідчення іпотечного договору в усіх випадках (ч. 1 ст. 18 Закону).

Іпотечне законодавство не заперечує можливості укладення та нотаріального посвідчення договору іпотеки в тому випадку, коли його предметом є майно, яке стане власністю іпотекодавця в майбутньому за умови документального підтвердження іпотекодавцем прав на набуття ним у власність відповідного нерухомого майна в майбутньому (ч. 2 ст. 5 Закону "Про іпотеку"). Іпотечний договір, предметом іпотеки за яким є майнові права на нерухомість, будівництво якої не завершено, посвідчується нотаріусом на підставі документів, що підтверджують майнові права на цю нерухомість (абзац перший пункту 98 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).

3. Обтяження нерухомого майна іпотекою підлягає обов'язковій державній реєстрації, що здійснюється державними нотаріальними конторами, приватними нотаріусами шляхом внесення до Державного реєстру іпотек відомостей про обтяження чи зміну умов обтяження нерухомого майна іпотекою, відступлення прав за іпотечним договором, передачу, анулювання, видачу дубліката заставної та видачу нової заставної на підставі повідомлення іпотекодержателя або уповноваженої ним особи чи рішення суду. Незважаючи на те, що з державною реєстрацією не пов'язується момент укладення договору іпотеки, проте саме за моментом реєстрації іпотеки визначається пріоритет прав іпотекодержателя відносно зареєстрованих прав та вимог інших осіб на передане в іпотеку нерухоме майно (ч. 1 ст. 4 Закону "Про іпотеку").

Правовідносини державної реєстрації іпотечних обтяжень регулюються постановою Кабінету Міністрів України від 31 березня 2004 р. N 410 "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації іпотек".

Реєстрації самого договору іпотеки в Державному реєстрі правочинів законодавством не передбачено (постанова Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 р. N 671 "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів"). Внесення до Реєстру відомостей про обтяження майна іпотекою здійснюється реєстратором на підставі повідомлення іпотекодержателя або уповноваженої ним особи чи рішення суду (абзац перший пункту 6 Тимчасового порядку).

4. Здійснення державної реєстрації застави рухомого майна не є обов'язковим (ч. 3 ст. 577 ЦК, ч. 1 ст. 15, ч. 2 ст. 16 Закону "Про заставу"). В такому випадку право застави виникає у заставодержателя з моменту укладення договору (його нотаріального посвідчення, якщо це обумовлено договором); у разі, коли предмет застави має знаходитись у володінні заставодержателя - з моменту передачі йому предмета застави, а якщо передачу здійснено до укладення договору - з моменту укладення договору (ст. 585 ЦК, ч. 1 ст. 16 Закону "Про заставу").

Разом з тим факт реєстрації обтяження рухомого майна заставою встановлює переважне право на задоволення своїх вимог із заставленого майна заставодержателя зареєстрованої застави перед заставами, які є незареєстрованими та зареєстрованими пізніше (ч. 4 ст. 588 ЦК). Пріоритет визначається за датою та часом внесення запису до Державного реєстру обтяжень рухомого майна (ч. 4 ст. 577 ЦК, пункт 11 постанови Кабінету Міністрів України від 5 липня 2004 р. N 830 "Про затвердження Порядку ведення Державного реєстру обтяжень рухомого майна", абзац другий пункту 2 наказу Міністерства юстиції України від 29 липня 2004 р. N 73/5 "Про затвердження Інструкції про порядок ведення Державного реєстру обтяжень рухомого майна та реєстрації заяв"). Це правило є винятком із загального порядку задоволення вимог заставодержателів при заставі одного і того ж майна кілька разів (перезаставі), відповідно до якого вимоги кожного наступного заставодержателя задовольняються лише після повного задоволення вимог попереднього (ч. 3 ст. 588 ЦК).

Наприклад, одне і теж рухоме майно було заставлено двічі: перший договір застави був укладений 10 жовтня 2007 року, а другий 15 жовтня 2007 року. При цьому заставодержатель за договором від 15 жовтня застане обтяження зареєстрував, а заставодержатель за договором від 10 жовтня - не зареєстрував або зареєстрував пізніше. В такому випадку незважаючи на те, що перше право застави виникло у заставодержателя за договором, який був укладений раніше, переважне право на задоволення своїх вимог за рахунок предмета застави матиме заставодержатель, який хоча і уклав договір пізніше, проте зареєстрував його раніше.

Крім того, факт реєстрації обтяження рухомого майна заставою має вагоме публічне значення, оскільки дозволяє усім заінтересованим особам виявити наявність чи відсутність такого обтяження, що дозволяє захистити інтереси суб'єктів при укладенні правочинів щодо цього майна. Важливо, що до Державного реєстру обтяжень рухомого майна, крім інформації про цивільно-правові обтяження, вносяться також обтяження, що виникають на підставі податкової застави. Договори про відчуження та заставу рухомого майна посвідчуються нотаріусом лише після перевірки відсутності податкової застави та інших застав за даними Державного реєстру застав рухомого майна (абзац другий пункту 96, абзац третій пункту 47 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України).

Реєстрація обтяження згідно ч. 3 ст. 577 ЦК може здійснюватися за заявою як заставодержателя, так і заставодавця, проте особою, заінтересованою у внесенні відповідного запису до Реєстру є, безумовно, заставодержатель. Слід підкреслити суперечність положень Порядку ведення Державного реєстру обтяжень рухомого майна та Інструкції про порядок ведення Державного реєстру обтяжень рухомого майна та заповнення заяв зазначеній нормі ЦК, адже згідно останніх заяви про внесення запису до Реєстру подає заставодержатель (обтяжував) або уповноважена ним особа (абзац перший пункту 6 Порядку, абзац другий пункту 1.1 Інструкції).