Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. За договором довічного утримання (догляду) одна сторона (відчужувач) передає другій стороні (набувачеві) у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно, яке має значну цінність, взамін чого набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.

Коментар:

1. За своєю юридичною природою договір довічного утримання близький до договору ренти, правове регулювання якого здійснюється главою 56 Кодексу. ЦК детально регламентує відносини, які опосередковані договором довічного утримання (догляду).

Предметом договору є будь-яке нерухоме майно, а також рухоме, яке має значну цінність, На жаль, чинний ЦК не містить чітких критеріїв визначення "значної цінності", тому у кожному випадку, у разі виникнення спору, суд повинен призначати незалежну експертизу. Варто при цьому підкреслити, що поняття "значна цінність" стосується тільки рухомого майна.

Загальне визначення рухомого майна міститься у ч. 2 ст. 181 ЦК України, яка до рухомих відносить речі, які можна вільно переміщувати у просторі. Закон України від 18 листопада 2003 р. "Про забезпечення вимог кредиторів та реєстрацію обтяжень" визначає рухоме майно як окрему рухому річ, сукупність рухомих речей, гроші, валютні цінності, цінні папери, а також майнові права та обов'язки.

Згідно з Законом України від 1 липня 2004 р. "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" (див. також ст. 181 ЦК) до об'єктів нерухомого майна належать земельні ділянки, а також об'єкти, розташовані на земельній ділянці (будівля, споруда тощо), переміщення яких є неможливим без їх знецінення та зміни їх призначення. ЦК як приклад нерухомого майна, що може бути предметом договору довічного утримання (догляду) називає житловий будинок, квартиру або їх частину тощо.

Коментована стаття встановлює обов'язок набувача забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно. ЦК розглядає договір довічного утримання також і як договір догляду, додавши таке його визначення у назву глави, присвяченої цьому виду договору.

Сторонами договору є відчужувач, яким може бути будь-яка фізична чи юридична особа, та набувач, яким є фізична чи юридична особа, яка утримання та (або) догляду довічно.

2. Договір довічного утримання (догляду) має реальний характер, оскільки коментованою статтею встановлено, що відчужувач передає набувачеві відповідне майно у власність, а не має намір передати його.

3. Договір довічного утримання (догляду) є одностороннім, тому що права за договором виникають лише у відчужувача, а обов'язки - у набувача.

Набувач вправі порушувати питання про передачу своїх обов'язків члену своєї родини за згодою відчужувача, а також оскаржити відсутність такої згоди до суду (ст. 752 ЦК). Набувач здобуває право вимагати передачі йому речі, що підлягає передачі, у випадку її заміни (ст. 753).

4. Договір довічного утримання (догляду) відноситься до алеаторних (ризикових) правочинів. Елемент ризику, який приймає на себе кожна із сторін, полягає у вірогідності того, що чи один, чи інший контрагент фактично отримає зустрічне задоволення меншого обсягу, ніж ним самим надано, адже період життя відчужувача на момент укладення договору невідомий.

5. За загальним правилом договір довічного утримання (догляду) є відплатним, відповідно до якого набувач надає відчужувачеві зустрічне задоволення у вигляді утримання та (або) догляду. Таке зустрічне задоволення може надаватися у грошовій чи натуральній формі.

6. Договір довічного утримання (догляду) має триваючий характер, тому що вимагає систематичного і постійного виконання набувачем своїх обов'язків щодо відчужувача до моменту припинення договору.

7. Договір довічного утримання (догляду) має схожі риси з договором ренти, однак існують і розбіжності, пов'язані з можливістю відчуження переданого за договором ренти майна і забороною на такі дії за договором довічного утримання (догляду) до смерті відчужувача, з можливістю укладення договору довічного утримання (догляду) на користь третьої особи і відсутністю такого права у сторін договору ренти та ін.

Відповідно до ст. 377 ЦК України до особи, яка придбала житловий будинок, будівлю або споруду, переходить право власності на земельну ділянку, на якій вони розміщені, без зміни її цільового призначення, у розмірах, встановлених договором; незважаючи на наявність терміна "придбала" ця норма поширюється і на відносини, що виникають з договору довічного утримання (догляду). Якщо договором про відчуження житлового будинку, будівлі або споруди розмір земельної ділянки не визначений, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята житловим будинком, будівлею або спорудою, та на частину земельної ділянки, яка є необхідною для їх обслуговування.

8. Зважаючи на те, що за договором довічного утримання (догляду) відчужувач повинен передати набувачу майно у власність, він, у свою чергу, повинен мати це майно на праві на праві власності. Також оскільки відчужувач повинен передати майно у власність набувачу, останній повинен мати право його прийняти, тобто стати його власником.

Законодавством України встановлені певні обмеження щодо можливості окремих осіб бути власниками відповідного майна. Наприклад, Земельним кодексом України встановлено заборону на придбання у власність іноземними юридичними та фізичними особами, а також особами без громадянства земельних ділянок сільськогосподарського призначення, а ділянки, придбані такими особами у спадщину (за аналогією - і за договором довічного утримання), підлягають відчуженню протягом одного року.

9. За змістом Закону України "Про забезпечення організаційно-правових умов соціального захисту дітей-сиріт та дітей, позбавлених батьківського піклування" під утриманням можна розуміти повне забезпечення матеріальними та грошовими ресурсами особи для задоволення її життєво необхідних потреб та створення умов для нормальної життєдіяльності. Головною ознакою утримання є забезпечення утриманця (відчужувача) грошовими коштами та (або) іншими матеріальними цінностями.

Поняття (догляд) законодавством не визначене і означає в широкому розумінні нагляд за відчужувачем, станом його здоров'я, умовами побуту тощо. Догляд не обов'язково пов'язаний з наданням матеріальної допомоги і опосередковується своєрідною трудовою участю набувача в житті відчужувача, наданням відчужувачу послуг, обсяг яких передбачається договором.

Матеріальне забезпечення (утримання) та послуги з догляду надаються набувачем до моменту смерті відчужувача (довічно) або до моменту розірвання договору довічного утримання.