Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Договір довічного утримання (догляду) укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.

2. Договір довічного утримання (догляду), за яким передається набувачеві у власність нерухоме майно, підлягає державній реєстрації.

Коментар:

1. Цивільне законодавство встановлює особливі вимоги щодо форми договору довічного утримання. Відповідно до ЦК договір довічного утримання укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню, а щодо відчуження нерухомості - також державній реєстрації. У разі недодержання сторонами договору довічного утримання (догляду) вимоги закону про його нотаріальне посвідчення він є нікчемним з моменту його вчинення, тобто таким, недійсність якого встановлена законом і визнання чого не вимагається судом. Про те, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна зі сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається (ст. 220 ЦК).

Договори довічного утримання (догляду) посвідчуються нотаріусами з дотриманням загальних правил посвідчення договорів відчуження. Дії нотаріусів регламентовано розділом 6 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України.

Для посвідчення договору довічного утримання (догляду) щодо нерухомого майна нотаріус вимагає надання документів, що підтверджують право власності на нерухоме майно, документ про відсутність податкової застави. При посвідченні договору накладається заборона відчуження майна в установленому порядку, про що робиться запис на всіх примірниках договору.

2. Державну реєстрацію договору слід відрізняти від реєстрації самого об'єкта нерухомості та реєстрації права, яке виникло на підставі цього договору. Державна реєстрація договору довічного утримання здійснюється відповідно до постанови Кабінету Міністрів України від 26 травня 2004 р. N 671 "Про затвердження Тимчасового порядку державної реєстрації правочинів". Задача державної реєстрації полягає в тому, щоб зробити інформацію про укладений договір загальнодоступною, тобто надати їй публічного характеру. Державними реєстраторами є державні нотаріальні контори, приватні нотаріуси (далі - нотаріуси), які згідно з договорами, укладеними з адміністратором Реєстру, проводять державну реєстрацію правочинів, змін, внесених до них, відомостей про припинення їх дії, приймають запити, видають завірені витяги з Реєстру та виконують інші функції, передбачені цим Порядком.

3. Наслідки недотримання нотаріальної форми договору довічного утримання передбачаються нормою ст. 220 ЦК, відповідно до якої такий договір вважається нікчемним із застосуванням відповідних правових наслідків. Проте в судовому порядку можливе визнання такого договору дійсним (ч. 2 ст. 220), але вказана норма може застосовуватись тільки при наявності необхідних умов:

- сторони повинні домовитися за всіма істотними умовами договору та це має підтверджуватись письмовими доказами;

- має відбутись повне або часткове виконання правочину;

- одна з сторін повинна ухилятись від нотаріального оформлення правочину;

- друга сторона має звернутись до суду з відповідною вимогою.

4. Законом не встановлені наслідки недотримання вимоги про державну реєстрацію договору. Проте, виходячи зі змісту статей 210, 334 ЦК договір довічного утримання (догляду) щодо нерухомого майна, не зареєстрований в уповноваженому державному органі, не вважається укладеним, а у набувача не виникає право власності на передану йому нерухомість.