Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Поточний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймачем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

2. Капітальний ремонт речі, переданої у найм, провадиться наймодавцем за його рахунок, якщо інше не встановлено договором або законом.

Капітальний ремонт провадиться у строк, встановлений договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

3. Якщо наймодавець не провів капітального ремонту речі, що перешкоджає її використанню відповідно до призначення та умов договору, наймач має право:

1) відремонтувати річ, зарахувавши вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю, або вимагати відшкодування вартості ремонту;

2) вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.

Коментар:

Стаття, що коментується, регулює відносини щодо розподілу між сторонами договору майнового найму обов'язків по здійсненню ремонту об'єкту найму.

Законодавство не містить загального для будь-якої сфери діяльності визначення капітального та поточного ремонту речі. Отже, сторонам договору майнового найму варто в договорі визначати, які роботи будуть відноситися до капітального або поточного ремонту.

В цілому поточним слід вважати такий ремонт, необхідність проведення якого виникає із звичайного користування майном, не пов'язаного із істотним пошкодженням або псуванням його основних конструктивних елементів (наприклад, заміна олії в автомобілі). Поточний ремонт, на відміну від капітального, як правило, не збільшує вартість орендованого майна та не усуває його зносу.

Коментована стаття покладає на наймача обов'язок здійснювати поточний ремонт орендованого майна. Однак зазначене правило має диспозитивний характер, отже договором або законом може бути встановлений інший порядок проведення поточного ремонту. Так, відповідно до ч. 3 ст. 791 капітальний і поточний ремонт об'єкту договору прокату здійснює наймодавець за свій рахунок, якщо він не доведе, що пошкодження речі сталося з вини наймача.

В разі невиконання наймачем обов'язку здійснювати поточний ремонт речі, переданої в найм, якщо це створює загрозу пошкодження речі, наймодавець вправі вимагати дострокового розірвання договору найму (див. коментар до ст. 783).

Під капітальним ремонтом слід розуміти проведення робіт, які вимагають значних затрат на відновлення істотних частин, елементів речі у зв'язку із їх зносом (ремонт покрівлі, перекрить, капітальний ремонт двигуна тощо). Затрати на такий ремонт окупаються протягом тривалого часу та здійснюються в основному за рахунок амортизаційних відрахувань від вартості майна, що перераховуються власнику у складі орендної плати.

Оскільки капітальний ремонт слугує цілісності і вартості речі, що перш за все відповідає інтересам її власника, обов'язок проводити такий ремонт та нести пов'язані з цим витрати, за загальним правилом покладається на наймодавця. Однак дана норма діє, якщо інше не передбачене законом або договором оренди.

Капітальний ремонт має проводитися наймодавцем у строки, передбачені договором. Якщо строк не встановлений договором або ремонт викликаний невідкладною потребою, капітальний ремонт має бути проведений у розумний строк.

Договором найму мають бути врегульовані відносини сторін під час проведення капітального ремонту. Так, наймач, наприклад, може вимагати від наймодавця надання йому аналогічного майна на час проведення капітального ремонту, або договором може бути встановлене призупинення відносин найму, доки капітальний ремонт не було проведений. Якщо договором найму відносини сторін на час проведення капітального ремонту не визначені, треба виходити із загальний положень ст. 762 ЦК, відповідно до якої наймач звільняється від плати за весь час, протягом якого майно не могло бути використане ним через обставини, за які він не відповідає.

Частина 3 статті, що коментується, з метою захисту інтересів наймача надає йому ряд повноважень на випадок непроведення наймодавцем капітального ремонту речі, переданої в найм.

Так, наймач вправі самостійно відремонтувати річ і в подальшому зарахувати вартість ремонту в рахунок плати за користування річчю або вимагати відшкодування вартості ремонту. Однак слід мати на увазі, що наймач має право провести не будь-який капітальний ремонт, а лише такий, непроведення якого перешкоджає використанню речі відповідно до призначення та умов договору (наприклад, заміна зірваного бурею даху на будинку). В разі виникнення спору обов'язок доводити необхідність проведення капітального ремонту та його вартості покладається на наймача.

Альтернативним правом наймача в разі нездійснення капітального ремонту наймодавцем є його право вимагати розірвання договору та відшкодування збитків.