Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк.

Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, - в розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

2. Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої у найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

Коментар:

Коментована стаття передбачає перелік переважних прав наймача, який належно виконує свої обов'язки за договором найму. Переважність права реалізується завдяки обов'язку наймодавця перш за все надати таке право наймачеві в разі наявності його бажання.

Відносини майнового найму вельми часто носять стабільний характер, і навіть після закінчення строку дії договору найму наймодавець та наймач продовжують мати інтерес у передачі та отриманні майна у користування. Отже, наймач має переважне право на укладення договору найму на новий строк після спливу строку договору. Наймач може скористатися цим правом не автоматично, а за наявності таких умов:

а) якщо він належно виконував свої обов'язки за договором найму. Тобто переважне перед іншими особами право на продовження відносин найму має тільки той наймач, який своєчасно сплачував плату за користування майном, утримував майно у належному стані, не допускаючи його погіршення та сумлінно виконував інші обов'язки наймача, передбачені договором найму та законом;

б) якщо наймодавець має намір в подальшому здавати майно в найм;

в) якщо наймач погоджується укласти договір найму на новий строк на умовах, що пропонуються іншим претендентам (мова йдеться про плату за користування майном, розподіл обов'язків між сторонами тощо);

г) якщо наймач повідомить наймодавця про свій намір укласти договір найму на новий строк. Таке повідомлення повинно бути зроблено наймачем до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором. Якщо ж такий строк договором не визначений, повідомлення повинно бути зроблено у розумний строк. В даному випадку оціночна категорія "розумний строк" повинна розумітися як строк, необхідний для обговорення наймодавцем та наймачем всіх умов нового договору найму та підписання необхідних документів.

Стаття, що коментується, надає наймачеві лише право вимагати укладення з ним договору найму на новий строк. Проте вона не зобов'язує наймодавця укладати новий договір на тих самих умовах. Тому наймодавець при укладенні договору на новий строк з тим самим наймачем вправі змінювати його умови. Нові умови можуть бути більш або менш вигідними для наймача, проте вони не мають бути гіршими за умови, що пропонуються наймодавцем для інших осіб.

Умови договору найму на новий строк узгоджуються сторонами та фіксуються у договорі. В разі недосягнення наймачем та наймодавцем згоди щодо плати за користування майном на новий строк або щодо інших умов договору найму на новий строк, переважне право наймача на укладення договору припиняється, і наймодавець вправі передати майно у користування третім особам.

Також коментована стаття надає наймачеві переважне право придбати річ, що є об'єктом найму в разі її продажу наймодавцем. Порядок реалізації цього права наймачем законом не визначений. Наймодавець, який бажає продати річ, що передана в найм, зобов'язаний перш за все повідомити наймача про свій намір та про умови продажу. І лише в разі відмови наймача купити річ на запропонованих умовах наймодавець вправі запропонувати річ іншим особам. Але якщо немає бажаючих купити річ на умовах, запропонованих наймодавцем, і він погодиться продати її на умовах, які задовольняють наймача, останній знову має переважне право на купівлю речі.