Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Наймач може поліпшити річ, яка є предметом договору найму, лише за згодою наймодавця.

2. Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження, наймач має право на їх вилучення.

3. Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, наймач має право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю.

4. Якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі, якщо інше не встановлено договором або законом.

5. Якщо наймач без згоди наймодавця зробив поліпшення, які не можна відокремити без шкоди для речі, він не має права на відшкодування їх вартості.

Коментар:

Стаття, що коментується, конкретизує положення ч. 3 ст. 773, відповідно до якого наймач має право змінювати стан речі, переданої йому у найм, лише за згодою наймодавця. Так само виключно за згодою наймодавця можуть бути здійснені і поліпшення речі, переданої Згода наймодавця може бути зроблена в різних формах: або шляхом включення такого положення до договору найму, або шляхом видачі наймодавцем окремого документу (листа, повідомлення тощо). Якщо сторони договору майнового найму домовляються про певну форму надання наймодавцем згоди (наприклад, узгодження кошторису вартості поліпшень), наймач вправі вимагати відшкодування вартості тільки тих поліпшень, згода на які була надана в узгодженій формі (див. постанова Верховного Суду України від 28.02.2006 р. N 20-3/133).

ЦК не дає чіткого визначення поліпшень. В діловій практиці під поліпшеннями орендованої речі розуміється проведення певних її змін, завдяки яким істотно покращується її стан, корисність, комфортабельність, зовнішній вигляд тощо у порівнянні з тим станом, в якому річ знаходилася до передачі наймачеві (наприклад, проведення ремонту найнятого приміщення, встановлення на автомобілі додаткових приладів тощо). Здійснення поліпшень треба відрізняти від проведення наймачем ремонту, в результаті якого відновлюються якісні характеристики майна, втрачені ним під час найму.

Юридична доля поліпшень, зроблених наймачем, залежить від двох обставин: а) чи можуть поліпшення бути відокремлені від речі без її пошкодження; б) чи була надана згода наймодавця на проведення поліпшень.

Якщо поліпшення можуть бути відокремлені від речі без її пошкодження (наприклад, встановлення в орендованому приміщенні зйомної апаратури), наймач має право на їх вилучення. Таке право надається наймачеві незалежно від того, чи були зроблені поліпшення за згодою наймодавця, чи без його згоди. Але в разі вилучення поліпшень, зроблених за згодою наймодавця, наймач втрачає право на відшкодування їх вартості.

Якщо поліпшення речі зроблено за згодою наймодавця, то незалежно від того, можна їх відокремити від орендованого майна чи ні, наймач отримує право на відшкодування вартості необхідних витрат або на зарахування їх вартості в рахунок плати за користування річчю. Вибір способу відшкодування здійснюється наймачем або за погодженням сторін.

Частина 4 коментованої статті містить нове правило, відповідно до якого якщо в результаті поліпшення, зробленого за згодою наймодавця, створена нова річ, наймач стає її співвласником (щодо правового режиму спільної власності див.  Главу 26 ЦК). Це правило діє саме тоді, коли в результаті поліпшень створюється нова річ, тобто річ, яка має істотно інші ознаки у порівняні із попереднім об'єктом найму (наприклад, наймач здійснює надбудову ще одного поверху над орендованим будинком).

Між наймодавцем та наймачем виникає правовий режим спільної часткової власності на об'єкт найму. Частка наймача у праві власності відповідає вартості його витрат на поліпшення речі. Тобто для визначення часток необхідно виявити співвідношення вартості орендованого майна до зроблених поліпшень, та вартість витрат, зроблених наймачем. Разом з тим це правило не є імперативним, отже сторони в договорі найму або додаткових угодах до нього вправі визначити будь-яке співвідношення часток у спільній власності наймодавця та наймача на об'єкт найму.

Якщо поліпшення речі, переданої у найм, зроблені наймачем, без згоди наймодавця та не можуть бути відокремлені від речі без шкоди для неї, наймач не має права на відшкодування їх вартості. Тобто фактично витрати наймача на здійснення таких поліпшень залишаються некомпенсованими і після повернення речі із користування складатимуть прибуток наймодавця. Разом з тим в разі наявності бажання наймодавця він може компенсувати ці витрати наймача.