Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Наймодавець має право відмовитися від договору найму і вимагати повернення речі, якщо наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

2. У разі відмови наймодавця від договору найму договір є розірваним з моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору.

Коментар:

Одним з найголовніших принципів цивільного права є забезпечення стабільності договору, що закріплено ст. 651 ЦК, яка забороняє односторонню відмову від договору, за виключенням випадків, передбачених законом або договором.

Стаття, що коментується, визначає приклад такого виключення та надає наймодавцеві право в односторонньому порядку відмовитися від договору найму та вимагати повернення речі, за умови, що наймач не вносить плату за користування річчю протягом трьох місяців підряд.

Судова практика на сьогодні виходить з того, що право на відмову від договору виникає у наймодавця після настання строку внесення плати за користування майном за третій місяць. Наймодавець має право відмовитись від договору в такому випадку, незалежно від того, внесе наймач у подальшому плату за користування чи ні. Тому навіть у разі внесення наймачем плати за користування після настання строку оплати за третій місяць наймач вправі відмовитися від договору найму (постанова Вищого господарського суду України від 01.12.2005 р., справа N 14/396). Але в разі наявності заборгованості по орендній платі за менший строк, наймодавець вправі тільки подавати позов про стягнення орендної плати. Права відмовитися від договору у нього не виникає (постанова Вищого господарського суду України від 20.07.2006 р., справа N 16/725).

Відмова від договору є правом, а не обов'язком наймодавця. Про реалізацію цього права наймодавець повинен повідомити наймача. Закон не встановлює строку, протягом якого має бути зроблене таке повідомлення, тому логічним буде в даному випадку реалізація права наймодавця в розумний строк.

З моменту одержання наймачем повідомлення наймодавця про відмову від договору найму договір вважається розірваним. Наймач зобов'язаний повернути наймодавцеві предмет оренди в строки, передбачені договором найму (оренди), а якщо такі строки не визначені - в розумний строк (тобто строк, необхідний для підготовки предмету оренди для передачі наймачеві). Строк для повернення орендованого майна може бути встановлений наймачем у повідомленні про відмову від договору найму.

В разі здійснення права, передбаченого коментованою статтею, наймодавець не має потреби додатково звертатися до суду з вимогою про розірвання договору найму. Судовий позов наймодавця до наймача можливий лише у випадку, якщо наймач не виконує вимогу наймодавця про повернення речі із користування.