Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Наймодавець має право вимагати розірвання договору найму, якщо:

1) наймач користується річчю всупереч договору або призначенню речі;

2) наймач без дозволу наймодавця передав річ у користування іншій особі;

3) наймач своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження речі;

4) наймач не приступив до проведення капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача.

Коментар:

Коментована стаття визначає перелік випадків одностороннього розірвання договору найму на вимогу наймодавця. На відміну від ст. 782, яка передбачає відмову від договору і відповідне припинення договору з моменту отримання наймачем відмови, дана стаття наділяє наймодавця правом вимагати розірвання договору найму. Якщо наймач таку вимогу не виконає, наймодавець зможе реалізувати своє право в судовому порядку.

Відповідно до загального правила, визначеного ст. 651 ЦК, зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлене договором або законом.

Стаття, що коментується, відноситься до числа норм, що наділяють наймодавця правом вимагати за певних умов дострокового розірвання договору найму. До таких умов відносяться:

- користування наймачем річчю всупереч договору або призначенню речі (детальніше див. коментар до ст. 773);

- передання наймачем речі у користування іншій особі без дозволу наймодавця. В даному випадку мова йдеться як про укладення наймачем без дозволу наймодавця договору піднайму (див. коментар до ст. 774), так і про передачу наймачем майна у безоплатне користування іншій особі;

- створення загрози пошкодження речі в результаті недбалої поведінки наймача. Звертаючись з вимогою про розірвання договору найму на цій підставі, наймодавець повинен доводити реальність загрози пошкодження об'єкта найму, а також причинний зв'язок між недбалою поведінкою наймача та створенням такої загрози (наприклад, наймач не здійснює заміну мастила в орендованому автомобілі, що загрожує виходом з ладу двигуна).

- непроведення наймачем капітального ремонту речі, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на наймача. Непроведення наймачем поточного ремонту не є підставою для дострокового розірвання договору на вимогу наймодавця, за виключенням випадків, коли це створює загрозу пошкодження речі.

Право наймодавця на дострокове розірвання договору може бути здійснене шляхом пред'явлення такої вимоги до наймача, а в разі якщо наймач заперечує проти дострокового розірвання договору, наймодавець вправі звернутися з відповідним позовом до суду.

Крім підстав для дострокового розірвання договору найму на вимогу наймодавця, які визначені коментованою статтею, договір найму може бути достроково розірвано за рішенням суду за наявності загальних підстав, передбачених ст. 651 ЦК України, а саме в разі істотного порушення договору наймачем (див. коментар до ст. 651).