Земельный кодекс Украины (ЗК Украины) с комментариями к статьям

1. Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) и право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) возникают на основании договора между собственником земельного участка и лицом, изъявившим желание пользоваться этим земельным участком для таких нужд, в соответствии с Гражданским кодексом Украины.

Право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) может возникать также на основании завещания.

2. Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных потребностей (эмфитевзис) и право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) могут отчуждаться или передаваться в порядке наследования, кроме случаев, предусмотренных частью третьей настоящей статьи.

3. Право пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности не может быть отчуждено ее землепользователем другим лицам (кроме случаев перехода права собственности на здания и сооружения), внесено в уставный капитал, передано в залог.

4. Срок пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности для сельскохозяйственных нужд или для застройки не может превышать 50 лет.

5. Заключение договоров о предоставлении права пользования земельным участком для сельскохозяйственных нужд или для застройки осуществляется в соответствии с Гражданским кодексом Украины с учетом требований настоящего Кодекса.

6. Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд (эмфитевзис) и право пользования чужим земельным участком для застройки (суперфиций) прекращаются в случае:

1) объединения в одном лице собственника земельного участка и землепользователя;

2) истечения срока, на который было предоставлено право пользования

3) отчуждение земельного участка частной собственности для общественных потребностей или по мотивам общественной необходимости

3 ¹ ) принятия уполномоченным органом исполнительной власти, органом местного самоуправления решения об использовании земельного участка государственной или коммунальной собственности для общественных нужд

4) неиспользования земельного участка для застройки в случае пользования чужим земельным участком для застройки в течение трех лет

5) прекращения действия договора, заключенного в рамках государственно-частного партнерства (относительно договоров эмфитевзис и суперфиций, заключенных в рамках такого партнерства).

7. Прекращение действия договора эмфитевзиса, суперфиция земельного участка государственной или коммунальной собственности по основаниям, определенным в пункте 3 ¹ части шестой настоящей статьи, осуществляется по правилам, установленным статьей 32 ¹ Закона Украина " Об аренде земли ".

Комментарий

В ч. 1. Формулировка комментируемой статьи не дает четкого ответа на вопрос о природе эмфитевзис и суперфиций. С положений комментируемой статьи, а также глав 33 " Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд ", 34 " Право пользования чужим земельным участком для застройки " ГКУ можно вывести более полные определения этих понятий.

Да, эмфитевзис можно определить как отчуждаемое вещное право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд, а суперфиций - Как отчуждаемое вещное право пользования чужим земельным участком для застройки. При этом следует учитывать ограничения по отчуждению указанных прав в соответствии с ч. 3 комментируемой статьи.

Важным признаком прав на чужие вещи является определение их закрытого перечень исключительно законом (numerus clausus) 282. Поскольку эти права являются абсолютными, то есть устанавливают обязанность ' связь для неопределенного круга лиц, такие лица должны быть проинформированы о содержании и виды этих прав.

Комментируемая норма указывает на способы установки этих прав: по договору (эмфитевзис) и договором и завещанию (суперфиций). Относительно формы, содержания и необходимости регистрации договоров об установлении эмфитевзис и суперфиций см.. комментарий к ч. 5.

К ч.2. Положение комментируемой части указывают на важный признак эмфитевзис и суперфиций как прав - видчужуванисть. Этот признак, среди прочего, отличает эти права от найма (аренды) как обязательства ' вязальная права, для уступки которого, по общему правилу, необходимо согласие арендодателя.

Порядок осуществления права на отчуждение эмфитевзиса предусмотренный ст. 411 ГКУ. Особенностью является предусмотренное настоящей статьей право преимущественной покупки эмфитевзиса собственником земельного участка.

Другая особенность отчуждения установлена (Сооружением), возведенной на земельном участке.

Комментируемая норма предусматривает относительно прав пользования земельным участком государственной или коммунальной собственности исключение из общего правила о возможности отчуждения этих прав (см. ч. 3 ст. 1021 ЗКУ и комментарий к ней).

В ч. 3. Комментируемым нормой предусмотрено, что эмфитевзис и суперфиций на земельные участки государственной и коммунальной собственности отчуждаться не могут. Данное правило подтверждается ч. 3 ст. 407, ч. 3 ст. 413 ГКУ. Вместе с тем, законодатель сохранил во всей полноте принцип следования юридической судьбы земельного участка судьбы недвижимости на ней расположена (см. комментарий к ст. 120 ЗКУ).

Внесение права в уставный капитал юридического лица в соответствии со ст. 140 ХКУ порождает переход к такому лицу соответствующего права пользования земельным участком. Поэтому запрет внесения права в уставный капитал фактически дублирует общий запрет на отчуждение. То же касается и отдельного запрета передачи права в ипотеку, поскольку переданное в ипотеку может быть только имущество, может быть ипотекодателем отчуждено (ч. 1 ст. 5 Закона Украины " Об ипотеке ").

Исключение по возможности отчуждения прав эмфитевзис и суперфиций, предусмотренный комментируемой нормой, следует из принципа единства юридической судьбы земельного участка и недвижимости на ней находится (см. ст. 120 ЗКУ).

В ч. 4. Общее правило о допустимости установления бессрочных эмфитевзиса или суперфиция (ст. 408, ч. 4 ст. 413 ГКУ) не распространяется на земельные участки государственной или коммунальной собственности, срок пользования которыми законодательно ограничено. Очевидно, что в случае установления бессрочного суперфиция или эмфитевзиса фактически происходит отчуждение соответствующего земельного участка.

К ч.5. С положениями комментируемой статьи, а также гл. 33 " Право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд " ГКУ можно вывести существенные условия договора эмфитевзиса. Первой очевидной условием является (1) в ' объект - соответствующий земельный участок. Необходимо определиться и по (2) целевого назначения земельного участка (ч. 1 ст. 409 ГКУ). Это условие может быть сформулирована в общем виде (сельскохозяйственное использование по целевому назначению), а может быть детализирована (например, путем привязки ' связки к определенной севооборота). Также условием договора является (3) срок, который может быть и " неопределенным " (ст. 408 ГКУ), а также (4) плата за пользование с указанием размера, формы, условий, порядка и сроков ее выплаты (ч. 2 ст. 409, ч. 2 ст. 410 ГКУ).

Аналогично, существенными условиями договора суперфиция (исходя прежде всего из положений гл. 34 " Право пользования чужим земельным участком для застройки " ГКУ) следует считать (1) в ' объект - земельный участок, (2) ее целевое назначение (строительство " промышленных, бытовых, социально-культурных, жилых и других сооружений и зданий " - ч. 1 ст. 413 ГКУ), (3) определенный или неопределенный срок (ч. ч. 4, 5 ст. 413 ГКУ), (4) плата за пользование, которая может быть установлена промышленные об ' объекты " (ч. 1 ст. 414 ГК). Очень целесообразно определение в договоре и (5) доли зданий и сооружений в случае окончания договора (см. ст. 417 ГК), хотя данная условие и не отнесена законом к существенным.

Договор об установлении эмфитевзиса или суперфиция заключается в письменной форме (требование нотариального удостоверения законом не предусмотрена). Необходимость соблюдения письменной формы вытекает из ст. ст. 206 и 208 ГКУ, а также необходимости государственной регистрации договора, предусмотренной ст. ст. 182, 210 ГКУ (см. также ст. 202 ЗКУ, Закон Украины " О государственной регистрации право на недвижимое имущество и их обременений ").

В настоящее время, учитывая, что положения Закона Украины " О государственной регистрации право на недвижимое имущество и их обременений " остаются " неработающими ", в правоприменительной деятельности существует подход, согласно которому в качестве государственной регистрации прав следует рассматривать регистрацию соответствующих сделок по постановлению КМУ от 26.05.2004 N 671 " Об утверждении Временного порядка государственной регистрации сделок " (Осуществляется при нотариальном удостоверении). Такой подход диктуется соображениями целесообразности, однако, к сожалению, он не опирается на закон, отличающий основания регистрации прав (см. Закон Украины " О государственной регистрации право на недвижимое имущество и их обременений ") и сделок (ст. 210 ГКУ).

В Украине существует практика опосредования договорам эмфитевзиса отношений по использованию земельных участков для садоводства (См. фото) 283. Между тем, использование земельного участка для садоводства предусматривает возможность строительства " необходимых домов, хозяйственных сооружений и т. " (ч. 3 ст. 35 ЗКУ), поэтому отношения сторон одновременно имеют признаки не только эмфитевзиса, но и суперфиция. Подобная ситуация может сложиться в случае использования земель ФХ, земель различных сельскохозяйственных предприятий, на которых расположены здания и сооружения. Как представляется, отношения сторон должны регулироваться одновременно положениями и о эмфитевзис, и о суперфиций. В цивилистической доктрине в подобных случаях предлагается говорить о существовании т. н. составленных вещественных прав284.