Земельный кодекс Украины (ЗК Украины) с комментариями к статьям

Стаття 35. Земельні ділянки для садівництва

1. Граждане Украины из земель государственной и коммунальной собственности имеют право приобретать бесплатно в собственность или на условиях аренды земельные участки для ведения индивидуального или коллективного садоводства.

2. Иностранцы и лица без гражданства, а также юридические лица могут иметь земельные участки для ведения индивидуального или коллективного садоводства на условиях аренды.

3. Земельные участки, предназначенные для садоводства, могут использоваться для закладки многолетних плодовых насаждений, выращивания сельскохозяйственных культур, а также для возведения необходимых домов, хозяйственных сооружений.

4. К землям общего пользования садоводческого товарищества относятся земельные участки, занятые защитными полосами, дорогами, проездами, зданиями и сооружениями общего пользования. Земли общего пользования садоводческого товарищества безвозмездно передаются ему в собственность по ходатайству высшего органа управления общества в соответствующий орган исполнительной власти или органа местного самоуправления на основании технической документации по землеустройству относительно составления документов, удостоверяющий право на земельный участок.

5. Приватизация земельного участка гражданином - членом садоводческого общества осуществляется без согласия на то других членов этого общества.

6. Использование земельных участков садоводческих товариществ осуществляется в соответствии с законом и уставами этих обществ.

Комментарий

Общая характеристика. Законодательство не определяет срока " садоводство ", однако этот термин устоялся и общепонятным и в данном контексте означает выращивания плодовых и ягодных (садовых) рослин128.

В ч. ч. 1 и 2. Ч. 2 комментируемой статьи упомянутое право граждан Украины на приватизацию земельных участков для ведения индивидуального или коллективного садоводства. Во коллективным садоводством подразумевается ведения садоводства гражданами в составе садоводческих товариществ, однако на индивидуальных участках таких граждан.

Порядок приватизации земельных участков определяется ст. 118 ЗКУ, а нормы бесплатной приватизации для этих целей - п. " в " ч. 1 ст. 121 ЗКУ (не более 0,12 га). При этом даже в случае ведения коллективного садоводства за гражданами закрепляются отдельные участки, которые они имеют право приватизировать отдельно (см. ч. 5 и комментарий к ней).

Арендовать земельные участки для ведения садоводства любые суб ' объекты могут без ограничений, вытекает из общего принципа свободы договора (п. 3 ч. 1 ст. 3 ГКУ), а также с неизвестной целью прямо предусмотрено ст. 5 Закона Украины " Об аренде земли " и продублировано в комментируемой норме.

Иностранцы, лица без гражданства, иностранные юридические лица и совместные предприятия могут приобретать земельные участки для садоводства в собственность в порядке наследования по долгу ' связью их отчуждения в течение года (ч. 4 ст. 81, ч. 4 ст. 82 ЗКУ).

В Украина существует практика опосредования отношений по использованию земельных участков для садоводства договорам эмфитевзиса (эмфитевзис - " право пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд " см.. ч. 1 ст. 1021 ЗКУ) 129. Между тем, использование земельного участка для садоводства предусматривает возможность строительства " необходимых домов, хозяйственных сооружений и т. " (ч. 3 ст. 35 ЗКУ), поэтому отношения сторон одновременно могут иметь признаки не только эмфитевзиса, но и суперфиция (" право пользования чужим участком для застройки " - см.. ч. 1 ст. 1021 ЗКУ). Подобная же ситуация может сложиться в случае использования земель ФХ, земель различных сельскохозяйственных предприятий, на которых расположены здания и сооружения. Как представляется, в таком случае отношения сторон должны регулироваться одновременно положениями законодательства и о эмфитевзис, и о суперфиций. В цивилистической доктрине в подобных случаях предлагается говорить о существовании т. н. составленных прав - " когда в интересах одного лица был установлен личный сервитут, эмфитевзис и суперфиций по конкретному земельному участку " 130.

Образец договора эмфитевзиса, заключенного в отношении земельного участка для садоводства, см.. в комментарии к ст. 1021 ЗК Украины.

В ч. 3. Комментируемая часть предусматривает использование земельных участков, предназначенных для садоводства, " для закладки многолетних плодовых насаждений, выращивания сельскохозяйственных культур, а также для возведения необходимых домов, хозяйственных сооружений и т. ".

Застройка садовых участков, используемых для коллективного садоводства, в настоящее время детально регламентируется ВСН 43-85 " Ведомственные строительные нормы. Застройка территорий коллективных садов, здания и сооружения. Нормы проектирования ". В частности, п. 2.1 предусмотрено, что " на садовых участках разрешается возводить отапливаемые садовые дома площадью застройки до 50 кв. м без учета площади террасы (веранды) и мансарды, а также хозяйственные постройки … для содержания домашней птицы и кроликов, хранения хозяйственного инвентаря и других нужд …, теплицы и другие сооружения утепленного грунта … Садовые дома допускается возводить неотапливаемыми ".

Несмотря на очевидную устарелость, эти правила формально остаются действующими (хотя и очень часто нарушаются). Однако они не распространяются на садовые участки, используемые для индивидуального садоводства, поэтому, на наш взгляд, застройка таких участков возможна с общими ограничениями, накладываемыми градостроительной и землеустроительной документацией (см. ст. 39 ЗКУ и комментарий к ней).

ч. 4. Комментируемая часть определяет правовой режим земель общего пользования садоводческого товарищества, к которым относит " земельные участки, занятые защитными полосами, дорогами, проездами, зданиями и сооружениями общего пользования ". Более подробно состав и структуру земель общего пользования садоводческих товариществ определяют ВСН 43-85 " Ведомственные строительные нормы. Застройка территорий коллективных садов, здания и сооружения. Нормы проектирование ".

ЗКУ, декларируя возможность предоставления в собственность общества земель общего пользования, не предусматривает процедуры, по которой садоводческое общество могло бы получить такие участки в собственность. Во органами, в которых должно быть подано ходатайство садоводческого общества, следует понимать органы государственной власти или местного самоуправления, имеющих право распоряжения такими участками (см. также п. 12 раздела X ЗК Украины).

В отдельных населенных пунктах такая процедура определяется решениями местных советов - см.., например, решение Киевского городского совета " О порядке передачи (предоставления) земельных участков в пользование или в собственность в Киеве " от 15.07.2004 N 457/1867. Кое-где практика приватизации земельных участков обществами на выполнение таких решений имеется.

До передачи в собственность общества земли общего пользования садоводческих товариществ находятся в государственной собственности (что сейчас касается большинства из них). Пользователем таких земель является садоводческое общество (хотя в подавляющем числе случаев это пользования фактическим, без оформления соответствующего права). Вместе с тем, в отдельных случаях и само общество может быть владельцем земель общего пользования товарищества, если земельный участок был ему ранее предоставлена урегулированы отношения по приватизации земельных участков существующих садоводческих обществ, находящихся в пользовании члена общества. Данной нормой справедливо предусмотрено, что приватизация земельного участка гражданином - членом садоводческого товарищества осуществляется " без согласия на то других членов этого общества ". На наш взгляд, из этого следует также, что приватизация осуществляется и без согласия самого общества (которое во многих случаях формально есть, или по крайней мере должно быть пользователем всей территории коллективных садов - как земель общего пользования, так и участков, распределенных между отдельными членами общества и такая ситуация имеет место, если участок была представлена style="font-size: 11pt; font-family:" Arial "," sans-serif '"> В ч. 6. По своей правовой природе садоводческие общества является обслуживающими кооперативами и действуют в соответствии с Законом Украины " О кооперации " и Закона Украины " О сельскохозяйственной кооперации ". Структура и режим земельных участков садоводческих обществ определяются кроме положений ЗКУ, также ВСН 43-85 " Ведомственные строительные нормы. Застройка территорий коллективных садов, здания и сооружения. Нормы проектирования ". Специальный закон, который бы правовой режим земельных участков таких обществ, на сегодня отсутствует.