Земельный кодекс Украины (ЗК Украины) с комментариями к статьям

Стаття 79. Земельна ділянка як об'єкт права власності

1. Земельный участок - это часть земной поверхности с установленными границами, определенным местом расположения, с определенными относительно его правами.

2. Право собственности на земельный участок распространяется в его пределах на поверхностный (почвенный) слой, а также на водные ' объекты, леса и многолетние насаждения, которые на ней находятся, если иное не установлено законом и не нарушает прав других лиц.

3. Право собственности на земельный участок распространяется на пространство, находящееся над и под поверхностью участка на высоту и на глубину, необходимые для возведения жилых, производственных и других зданий и сооружений.

Комментарий

К ч. ч. 1 и 3. Ч. 1 ст. 79 ЗКУ необходимо понимать в совокупности с положениями ч. 3 этой статьи, по которой " право собственности на земельный участок распространяется на пространство … над и под поверхностью участка на высоту и на глубину, необходимые для возведения … зданий и сооружений " (это положение продублировано в ч. 3 ст. 373 ГКУ). Исходя из системного толкования норм ЗКУ (в частности, учитывая многочисленные положения кодекса о необходимости использования земельных участков по целевому назначению), данная формулировка следует, на наш взгляд, понимать расширительно: право собственности распространяется не только на пространство, необходимое для строительства, а и на пространство, необходимое для использования земельного участка по целевому назначению. На наш взгляд, это означает, что понятие земельного участка включает в себя соответствующее пространство, а не только " земную поверхность ".

Понимание земельного участка как пространства характерно для практики ООН: " участок регистрируется в кадастре или системе регистрации недвижимости и обычно подается как часть плоскости, хотя фактически является определенным об ' объемом пространства " (" The parcel is registered in a cadastre or real property registration system and is usually shown as an area although in fact it represents a volume of space ") 232.

Следует иметь в виду, что по действующему законодательством площадь земельного участка рассчитывается как площадь проекции границы земельного участка на плоскость проекции, в которой установлена (Т. н. Аналитическая площадь). Именно она фиксируется в правоустанавливающих документах. В противоположность аналитической может быть также вычислена физическая площадь, учитывающий рельеф физической поверхности - холмы, склоны, впадины и т.д. и может быть больше.

В некоторых странах Европы (см., напр., § 1 ст. 552 Кодекса Наполеона в Франции233) законодательство рассматривает понятие " земельный участок " (и, соответственно, " земля ") как, охватывающий пространство от центра Земли до " неба " (включая все об ' объектами недвижимости, которые расположены в пределах этого пространства - растительностью, водами, зданиями и т.д.), хотя некоторые страны устанавливают " нижние и верхние пределы " понятие " земельный участок " 234. Именно к таким странам относится Украина.

Есть земельный участок вещью, имуществом. Земельный участок подпадает как под законодательное определение вещи (" предмет материального мира, относительно которого могут возникать гражданские права и обязанности ' связки " - ст. 179 ГКУ), так и под определение имущества (" отдельная вещь, совокупность вещей, а также имущественные права и обязанности ' связки " - ст. 190 ГКУ). Ст. 181 ГКУ прямо относит земельные участки к недвижимым вещам, а следовательно - к имуществу.

Упомянутые положения законодательства не вызывают возражения со этимологической точки зрения. Слово " имущество " происходит от глагола " иметь " (синоним - " обладать "). Есть этимологически имущество - это то, что можно иметь, чем можно обладать. Вне всякого сомнения, обладать можно и земельным участком (как частью земли).

Даже в советское время, когда земельные участки были изъяты из гражданского оборота, концепция, согласно которой земельные участки следует признавать имуществом, переважала235. На наш взгляд, земельный участок - это, действительно, специфический вид имущества. Причем речь идет не только о земельном участке в узком, землеустроительной смысле - как участок с установленными границами, присвоенным кадастровым номером и т.п., а о любой части земной поверхности может быть индивидуализирована (Например, о ' объектом права государственной собственности могут быть земельные участки только с очень приблизительно определенными границами, которым не присвоено кадастровых номеров и т.д.).

По мнению А. Г. Бондаря, специально исследовал землю как о ' объект права собственности, " земельный недвижимость не имеет принципиально важных особенностей, позволяющих отделить ее от вещей, и может рассматриваться как особый вид недвижимого имущества " 236. Полностью разделяем такое мнение, принимая при этом во внимание наличие специального правового регулирования отношений с землями, обусловлено их спецификой как природных об ' объектов.

Считаем также, что под определение вещи (а соответственно, имущества) не может подпадать земля в понимании части окружающей среды, поскольку она, не будучи индивидуализированной, не может быть о ' объектом гражданских прав и обязанности ' связей. Убедительные аргументы в пользу такого позиции высказываются в правовой доктрине Н.И. Титовою237 и др.. вченими238.

Границы земельного участки фиксируются в землеустроительной документации (кадастровом плане земельного участка) и выносятся на местность (в натуру) на основании технической документации по установлению границ земельного участка с оформлением Акта вынесение границ земельного участка в натуру. Месторасположение земельного участка фиксируется прив ' вязкой ее границ и крайних точек к сети координат (геодезической сети).

Права на земельный участок фиксируются как в правоустанавливающих документах (см. ст. 126 ЗКУ и комментарий к ней), так и в составляющих государственного реестра земель (ст. 202 ЗКУ и комментарий к ней).

В ч. 2. Комментируемая норма предусматривает, что право собственности на земельный участок распространяется в его пределах практически на все природные ресурсы. На первый взгляд, это может указывать, что само понятие " земельный участок " охватывает не только соответствующее пространство, но и расположены в его пределах природные ресурсы и о ' объекты. Однако системный анализ действующего законодательства показывает, что это в основном не так. Последние изменения в комментируемой нормы фактически только подчеркивают отсутствие ее любого регулятивного значения.

Водные о ' объекты, леса. Ч. 2 ст. 79 ЗКУ (см. также ч. 3 ст. 373 ГКУ) предусматривает, что " право собственности на земельный участок распространяется в его пределах на … водные ' объекты, леса …, которые на ней находятся ". Кроме того, ст. 13 Лесного кодекса Украины предусматривает, что право собственности на леса удостоверяется государственным актом на право собственности на землю, а право собственности на леса возникает с момента получения этого документа. На первый взгляд, это свидетельствует о том, что понятие " земля " и " земельный участок " в законодательстве Украины охватывают не только соответствующее пространство, а и упомянутые природные ресурсы, расположенные в соответствующих пределах. Однако нам представляется, что процитированные положения законодательства следует толковать иначе. Поскольку воды и леса являются отдельными природными ресурсами, имеют отличный от земли правовой режим, для их использования закон обычно требует получать специальные разрешения независимо от наличия у пользователя прав на земельный участок, считаем, что следует разграничивать земли, земельные участки, с одной стороны, и леса и воды - с другой. Поэтому провозглашение собственника земельного участка " автоматически " владельцем указанных природных ресурсов фактически является декларации, не наполненной реальным содержанием: владелец земельного участка (по некоторыми незначительными исключениями, подтверждающими правило) не имеет возможности по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться водами и лесами, расположенными в границах земельного участка. Итак, считаем, что воды и леса не охватываемым понятием " земельный участок ".

Так, например, ч. 3 ст. 13 Лесного кодекса Украины предусматривает, что " документом, удостоверяющим право частной собственности на леса, является государственный акт на право собственности на землю, выданный на соответствующий земельный участок ". Однако, осуществление права собственности на леса невозможно только на основании такого документа - необходимо получение разрешения в соответствии с требованиями ст. 13 Лесного кодекса Украины. Данный пример свидетельствует о том, что два о ' объекты (земельный участок и лес) не только не совпадают, но и имеют отличный правовой режим.

Надра. Комментируемая норма не описывает соотношение права собственности на земельный участок с правом на недра в ее пределах. Ст. 23 Кодекса Украины о недрах предоставляет землевладельцу и землепользователю право без отдельного разрешения и внесении платы осуществлять ограниченное использование недр его участком: " землевладельцы и землепользователи в пределах предоставленных им земельных участков имеют право без специальных разрешений и горного отвода добывать для своих хозяйственных и бытовых нужд полезные ископаемые местного значения и торф общей глубиной разработки до двух метров и пресные подземные воды до 20 метров и использовать недра для хозяйственных и бытовых нужд ". На первый взгляд, это также может означать, что недра являются составляющими земельных участков. Однако, по нашему мнению, нет достаточных оснований даже для того, чтобы считать недра не только составной, но хотя бы принадлежностью земельного участка (как предлагает Р. С. Кирин239). К такому выводу следует прийти на том основании, что недра могут находиться исключительно в собственности народа Украины (Ст. 4 Кодекса Украины о недрах), а право недропользования землевладельцев и землепользователей ограничивается несколькими видами ограниченного пользования исчерпывающим перечнем ископаемых. Термин же " принадлежность " употребляется обычно для того, чтобы показать, что какой-то об ' объект (вещь) имеет общий правовой режим с " основной " летию (Ст. 186 ГКУ). В случае с недрами и земельным участком это не так, значит, недра не являются принадлежностью земельного участка.

Поверхностный (почвенный) слой. Ч. 2 ст. 79 ЗКУ (см. также ч. 3 ст. 373 ГКУ) предусматривает, что " право собственности на земельный участок распространяется в его пределах на поверхностный (почвенный) слой … ". В противоположность водам, лесам и недрам, почвы имеют общий режим с земельным участком, землей, их использование, охрана и воспроизводство регламентируются именно земельным законодательством. Исходя из этого, считаем, что понятие " земельный участок " и " земля " в понимании действующего законодательства охватывают не только пространство над и под земной поверхностью, но и расположен в пределах этого пространства почвенный покров. Итак, почвы - составляющие земель (земельных участков).

Интересно, что законодательство Российской Федерации (п. 2 ст. 6 Земельного кодекса РФ) прямо указывает, что поверхностный (Почвенный) слой входит в понятие " земельный участок " (" земельный участок - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой) … ").

Здания и сооружения. Важным, хотя и не решенным в комментируемой части, является вопрос соотношения прав на землю с правом на расположенные на нем здания и сооружения. По этому поводу следует отметить следующее.

Пограничные сооружения законодательство фактически относит к принадлежностей земельного участка (ст. 108 ЗКУ). Вопрос же о соотношении земельного участка и других капитальных строений и сооружений, на ней расположены, интересен и неоднозначным.

В гражданском праве здания и сооружения считались неотъемлемой ' частью земельного участка, действовал принцип " superficies solo cedit " (наземное имущество прирастает к земельному участку) 240. Однако в дальнейшем, с усложнением оборота, общественных отношений, в правовых системах многих европейских стран существования зданий на чужой земле стало реальнистю241. В большинстве современных стран здания и сооружения признаются принадлежностями земельного участка, в Украине же долгое время было наоборот: ЗКУ 1990 предусматривал, что земельный участок " автоматически " следовала юридической судьбы зданий и сооружений, расположенных на ней (ст. 30). В судебной практике преобладал подход, согласно которому переход права происходил даже независимо от удостоверения государственным актом права наступника242.

Впоследствии некоторое время по земельному законодательству Украины земельный участок и капитальные здания и сооружения должны независимый правовой режим (см. первоначальную редакцию ст. 120 ЗКУ). Такой режим земельных участков сохранялся даже до вступления в силу ГКУ, где в ст. 377 было предусмотрено " автоматический " переход права на земельный участок вслед за недвижимостью (коллизия между ст. 120 ЗКУ и ст. 377 ГКУ на практике в большинстве случаев решалась в пользу последней).

Законом от 27.04.2007 ст. 120 ЗКУ были внесены изменения, и в новой редакции статья соответствует общему подходу ГКУ (ст. ст. 377, 796, 1225 ГКУ), по которому земельный участок разделяет юридическую судьбу расположенного на ней недвижимости. Вместе с тем, данное правило является непростой и проблемным в реализации (см. комментарий к ст. 120 ЗКУ).

Многолетние насаждения. Согласно ч. 2 ст. 79 ЗКУ (см. также ч. 3 ст. 373 ГКУ), " право собственности на земельный участок распространяется в его пределах на … многолетние насаждения, находящиеся на нем ". Считаем, что это позволяет считать многолетние насаждения принадлежностью земельного участка, которая обычно следует ее юридической судьбы. Однако есть и исключения, прямо предусмотренных законодательством: так, при паевании земель и имущества коллективных сельскохозяйственных предприятий законодательство относит многолетние насаждения к имуществу, которое не подлежит делению (п. 21 Методики уточнения состава и стоимости паевых фондов имущества членов коллективных сельскохозяйственных предприятий, в том числе реорганизованных, утв. постановлением КМУ от 28.02.2001 N 177), земельные же участки под насаждениями паюються между субъектами ' объектами права на земельную долю (Пай).