Земельный кодекс Украины (ЗК Украины) с комментариями к статьям

1. Право аренды земельного участка - это основанное на договоре срочное платное владение и пользование земельным участком, необходимым арендатору для осуществления предпринимательской и иной деятельности.

2. Земельные участки могут передаваться в аренду гражданам и юридическим лицам Украины, иностранцам и лицам без гражданства, иностранным юридическим лицам, международным о ' соединением и организациям, а также иностранным государствам.

3. Не подлежат передачи в аренду земельные участки, искусственно созданные в пределах прибрежной защитной полосы или полосы отвода, на землях лесохозяйственного назначения и природно-заповедного фонда, находящиеся в прибрежной защитной полосе водных ' объектов, или на земельных участках дна водных ' объектов.

4. Аренда земельного участка может быть краткосрочной - Не более 5 лет и долгосрочной - не более 50 лет.

5. Право аренды земельного участка может отчуждаться, в том числе продаваться на земельных торгах, а также передаваться в залог, наследство, вноситься в уставный капитал собственником земельного участка - на срок до 50 лет, кроме случаев, определенных законом.

6. Арендованный земельный участок или его часть может с согласия арендодателя передаваться арендатором во владение и пользование другому лицу (субаренда).

7. Арендодателями земельных участков являются их собственники или уполномоченные ими лица.

8. Отношения, эт ' связанные с арендой земли, регулируются законом.

9. В случае создания индустриального парка на землях государственной или коммунальной собственности земельный участок предоставляется в аренду на срок не менее 30 лет.

Комментарий :

В ч. 1. Понятие " аренда земли " и " право аренды земли " часто употребляются в законодательстве, правовой доктрине и правоприменительной практике как синонимы. Так, ст. 1 Закона Украина " Об аренде земли " содержит определения понятия " аренда земли ", что идентично определению " права аренды земельного участка " в комментируемой статье. На наш взгляд, описанное отождествление является допустимым, поскольку аренда возможна только на основании права, " фактической аренды " существовать не может.

С легального понятия права аренды земли следует 4 существенных условия соответствующего договора: 1) в ' объект (земельный участок), 2) срок, 3) плата за пользование, 4) способ использования (" цель "). Однако в действительности в. 15 Закона Украины " Об аренде земли " устанавливает значительно более широкий перечень существенных условий, относя к ним:

• о ' объект аренды ( местоположение и размер земельного участка)

• срок действия договора аренды

& bull; арендную плату с указанием ее размера, индексации, форм платежа, сроков, порядка ее внесения и пересмотра и ответственности за ее неуплату;

• условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду

• условия сохранения состояния о ' объекта аренды

• условия и сроки передачи земельного участка арендатору;

• условия возврата земельного участка арендодателю

• существующие ограничения (обременения) по использованию земельного участка

• определение стороны, которая несет риск случайного повреждения или уничтожение об ' объекта аренды или его части;

• ответственность сторон;

• условия передачи в залог и внесения в уставный капитал права аренды земельного участка.

К договору могут быть включены по соглашению сторон и другие условия.

Право аренды земли в классическом понимании является обязательства ' вязальная правом, в отличие от сервитута, эмфитевзис и суперфиций (См. гл. 16 161 ЗКУ и комментарий к ст. 16). Вместе с тем, изменения, внесенные Законом Украины от 16.09.2008, которым, в частности, комментируемая статья дополнена новой частью четвертой, фактически (Вместе с правилами о регистрации права аренды, а также о сохранении права аренды при отчуждении земельного участка) превращают право аренды на вещное право (см. комментарий к ч. 4).

По юридической природе договор аренды земли является разновидностью договора имущественного найма (гл. 58 ГКУ). Положение ГКУ применяются к отношениям аренды земли субсидиарно (ст. 9 ГКУ). Договор аренды является консенсуальным (т.е. считается заключенным с момента достижения сторонами согласия в надлежащей форме), возмездным, двусторонним и срочным.

Форма договора является письменным (ст. 14 Закона Украины " Об аренде земли "). Но если в договоре аренды земли предусмотрено аренду зданий и других капитальных сооружений сроком на 3 года и более - договор подлежит нотариальному удостоверению (ч. 2 ст. 793 ГКУ).

Кроме того, на исполнение ч. 2 ст. 14 Закона Украины " Об аренде земли " КМУ постановлением от 03.03.2004 N 220 утвержден Типовой договор аренды земли. Правда, в. 14 Закона предполагалось утверждении типовой формы договора. Анализ Типового договора свидетельствует о том, что по содержанию документ является не типичным договором, а все-таки типовой форме договора (набором реквизитов без определения содержания соответствующих условий). Исходя из этого, считаем, что само по себе несоблюдение последовательности реквизитов или способа их заполнения НЕ влияет на действительность договора аренды земельного участка. Вместе с тем, Типовой договор способен существенно облегчить составление договора аренды земли, несмотря на многочисленность его условий.

Договор подлежит государственной регистрации (ст. 20 Закона) и только после этого приобретает силу (ст. 18 Закона). В настоящее время формально действующим остается Порядок государственной регистрации договоров аренды земли, утв. постановлением КМУ от 25.12.98 N 2073. То же время, Порядок входит в существенные противоречия с действующим ЗКУ и поэтому применяться не может. На сегодня процедура государственной регистрации договоров аренды земли определяется актами центрального органа исполнительной власти по вопросам земельных ресурсов (см. ст. ст. 125, 202 ЗКУ и комментарии к ст. 125, ст. 202).

Согласно ч. 4 ст. 15 Закона Украины " Об аренде земли ", неотъемлемой ' частью договора аренды земли является (1) план или схема земельного участка, (2) его кадастровый план с отображением ограничений (отягощений), (3) акт определения границ земельного участка в натуре (на местности), (4) акт приема-передачи земельного участка, и, в случае изменения целевого назначения и/или границ земельного участка (ст. 16 Закона) - (5) проект отвода земельного участка " в случае его разработки согласно закону ". Большая часть этой документации не может быть изготовлена заказав " техническую документация по землеустройству относительно составления документов, удостоверяющих право на земельный участок " (ст. 56 Закона Украины " О землеустройстве ").

Моментом возникновения права аренды земли в соответствии со ст. 125 ЗКУ, ч. 2 ст. 20 Закона Украины " Об аренде земли " является момент государственной регистрации права аренды земли. Однако до создания механизма регистрации прав на недвижимое имущество право аренды земельного участка возникает с момента государственной регистрации соответствующего договора как составляющей регистрации земельного участка (см. п. 3 разд. II Закона Украины от 05.03.2009 N 1066-VI, в. 202 ЗКУ).

Несоблюдение требований относительно содержания договора. Зарегулированность земельно-арендных отношений, в частности, закрепление в законе явно избыточного количества условий договора аренды приводит к значительному количеству споров о признании недействительными договоров аренды земли с самых разнообразных основаниям отсутствия в договоре " сроков и условий передачи земельного участка арендатору " 263 неуказания условий использования земельного участка, сохранение состояния о ' объекта аренды, отсутствия акта приема-передачи земельного дилянки264 а также дать заключение договору265 т.п.. Договоры оспариваются из-за несоответствия постановления КМУ " Об утверждении Порядка государственной регистрации договоров аренды земли " от 25.12.98 N 2073 (которая сейчас фактически не применима, поскольку в основной части не соответствует действующему ЗКУ и другим законам), нарушение требований Инструкции о совершении нотариальных действий нотариусами Украины, утв. приказом Мин ' Юсту Украины от 03.03.2004 N 20/5, по необходимости нотариального удостоверения договору266 т.д..

Также договоры аренды земли оспариваются из-за несоответствия закона отдельных существенных условий договора, например, по основаниям определения в договоре срока аренды земли " без учета периода ротации основного севооборота " 267 (ч. 2 ст. 19 Закона Украины " Об аренде земли ").

На наш взгляд, во многих случаях " существенные условия договора аренды " действительности предусмотренные действующим законодательством: например, при отсутствии какого-либо указания в договоре не представляет никаких сложностей определения стороны, " которая несет риск случайного повреждения или уничтожения об ' объекта аренды или его части " - это арендодатель (ст. 11 Закона Украины " Об аренде земли "). А в ситуации с " существующими ограничениями (обременениями) по использованию земельного участка " стороны вообще не могут установить их в договоре - они существуют независимо от договора аренды и могут быть в договоре бы воспроизведены (не будучи, конечно, его условиям). Подобный список можно продолжать. Учитывая сказанное, в описанных случаях отсутствие текстуального отражение в договоре определенного условия, и так определенной законодательно должна означать лишь то, что стороны согласились с положениями закона.

Правильной следует признать практику268, по которой различия договоров аренды от Типового договора, утв. постановлением КМУ от 03.03.2004 N 220, не должны рассматриваться как основание для признания договора недействительным (или для того, чтобы считать его ничтожным). Причина этому то, что ст. 14 Закона Украины " Об аренде земли " уполномочила правительство не на утверждение типового договора, а на утверждение типовой формы договора. Анализ " типового договора " свидетельствует о том, что по содержанию документ является не типичным договором, а все-таки типовой форме договора (набором реквизитов без определения содержания соответствующих условий). Таким образом, соблюдение или несоблюдение " Типового договора " действительности на содержание договора, а следовательно на его действительность не влияет.

Отсутствие акта приема-передачи также не может рассматриваться как основание недействительности договору269. В соответствии со ст. 18 Закона Украины " Об аренде земли ", " договор аренды земли вступает в силу после его государственной регистрации ". Соответственно, только после государственной регистрации договора на его основании могут возникать права и обязанности ' связки, в т.ч. право владения арендованным земельным участком. Поскольку акт приема-передачи, очевидно, удостоверяющий передачу земельного участка именно во владение арендатору, на самом деле он никак не может быть " неотъемлемой ' частью договора аренды ", на основании которого он складываться.

Бывают случаи оспаривания договоров аренды земельных участков из тех мотивов, на участке находится недвижимое имущество других лиц. Суды не всегда удовлетворяют такие вимоги270, что следует считать ошибкой. Как представляется, кроме очевидного нарушения принципа единства юридической судьбы земельного участка и расположенных на нем зданий и сооружений, во всех таких случаях нарушается принцип целевого использования земли, закреплен, в частности, в п. " а " ч. 1 ст. 91, п. " а " ч. 1 ст. 96 ЗКУ - арендатор заведомо не сможет использовать земельный участок по целевому назначению. Поэтому соответствующая соглашение должно признаваться судом недействительной как фиктивная (ст. 234 ГКУ), поскольку не направлена под зданием.

Договоры аренды земли оспариваются по мотивам подписания таких договоров не стороны, а другим лицом (обычно родственниками арендодателя). В случаях, когда арендодатель впоследствии получал арендную плату и ни несогласия ни с условиями договора, ни с фактом использования земельного участка арендатором не проявлял, суды обоснованно применяли положения ст. 241 ГКУ и считали, что договор, заключенный представителем по превышением полномочий, впоследствии был одобрен довирителем271.

При признании договоров аренды недействительными существует порочная практика признания их только на будущее. Такой подход следует считать очевидной ошибкой, возникающей, очевидно, потому, что возможность пользования земельным участком, который уже получил арендатор до момента признания договора недействительным, нельзя " вернуть ". С этого выводится заключение, что нельзя применить и двустороннюю реституцию. Как уже отмечалось, такое мнение является ошибочным, поскольку в случае двусторонней реституции, согласно ч. 1 ст. 216 ГКУ " в случае недействительности сделки каждая из сторон обязательства ' связана возвратить другой стороне в натуре все, что она получила во исполнение этой сделки, а в случае невозможности такого возврата, в частности тогда, когда полученное заключается в пользовании имуществом …, - возместить стоимость полученного по ценам, существующим на момент возмещения ". Таким образом, в случае пользования имуществом реституция вполне возможна, и совсем не обязательно ' обязательно, что полученная арендная плата будет равна реальной стоимости пользования земельного участки.

Учитывая сказанное, правильной следует считать практику тех судов, которые признают договоры аренды недействительными с момента заключения, а также рассматривают требования о признании договоров аренды недействительными независимо от истечения срока оренди272.

В ч. 2. Комментируемая норма не устанавливает ограничений относительно круга арендаторов (как и ст. 5 " Арендаторы земли " Закона Украины " Об аренде земли ").

Зато законодательство может устанавливать специальные ограничения об ' объектов аренды. Так, полностью запрещена аренда земельных участков, на которых расположены захоронения (ч. 2 ст. 28 Закона Украины " О погребении и похоронном деле ").

К ч.3. Земельный участок - это не вещь, которая " создается ", как стол или даже здание путем каких-то действий с веществом, материалами и т.п.. Земельный участок как о ' объект права формируется путем юридически значимых " идеальных " действий, а именно - путем регистрации прав на нее в государственном земельном кадастре (см. ст. ст. 79, 125 ЗКУ и комментарии к ст. 79, ст. 125). Поэтому ни намыв, ни застройка, ни другое изменение в характеристиках земельного участка (что, очевидно, имели в виду авторы законопроекта, которым были внесены комментируемое пункт), строго говоря, не создают земельного участка. Такой участок существует и по намыва территории как водопокрита участок дна водоема.

Незаконное изменение рельефа или ее застройка не должны изменять правового режима земельного участка, в этом случае у виновного лица возникает обязанность ' связь приведения участка в прежнее состояние (ст. ст. 91, 96 ЗК). Исходя из этого, на наш взгляд, комментируемое положение следует понимать так, что в случае неправомерного изменения рельефа земельный участок не может быть передана в аренду к восстановлению ее состояния.

Очевидно, предусмотрена комментируемой частью запрет не может распространяться на ситуации, когда правовой режим или характеристики земельного участка изменено правомерно или (например, когда изменения произошли согласно утв. проекта землеустройства). Это противоречило бы принципу рационального использования земель.

К ч. 4. В настоящее время разделение аренды на краткосрочную и долгосрочную, предусмотренный комментируемой частью практического значения не имеет (под редакцией Закона Украины " О аренды земли ", предшествовавшей действующей, долгосрочные договоры должны быть заключены в нотариальной форме, а для краткосрочных это было не обязательно ' обязательно).

Правила относительно срока аренды предусмотрены также ст. 19 Закона Украины " Об аренде земли ", где кроме предельного срока действия договора, предусмотрено рекомендательное положение относительно учета при аренде сельскохозяйственных угодий " периода ротации основного севооборота по проектам землеустройства ". Также предусмотрены специальные правила учета " при передаче в аренду сельскохозяйственных угодий, которые расположены в пределах горного отвода, предоставленного для разработки месторождения нефти или газа " " сроков начала строительства скважин и производственных сооружений, эт ' связанных с их эксплуатацией, на арендованном участке или на его части. "

Условие о срок договора следует формулировать однозначно, с учетом положений ч. 5 ст. 6 Закона Украины " Об аренде земли ", ст. 334 ГКУ, по которой ". права на недвижимое имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают со дня такой регистрации. " (до введения государственного реестра прав моментом возникновения прав является момент " регистрации земельного участка ", а именно, регистрации договора аренды - см.. п. 3 разд. II Закона Украины от 05.03.2009 N 1066-VI, в. 202 ЗКУ). Очевидно, что после государственной регистрации может начинаться и срок аренды. Поэтому желательно избегать фиксированных дат, а прив ' связывать течение срока аренды до даты государственной регистрации.

П . 6 разд. X " Переходные положения " ЗКУ предусматривает, что " при переоформлении права постоянного пользования земельными участками, предоставленными для ведения крестьянских (фермерских) хозяйств, в долгосрочную аренду срок аренды определяется крестьянским (фермерским) хозяйством в соответствии с законом " (т.е., очевидно, в пределах предусмотренного законом максимального срока аренды - 50 лет).

Определенные особенности может предусматривать законодательство о свободных экономических зонах. Например, ст. 10 Закона Украины " О специальных экономических зонах и специальном режиме инвестиционной деятельности в Донецкой области " от 24.12.98 предусмотрено, что " орган хозяйственного развития специальной экономической зоны может передавать эти земельные участки в аренду на срок до 60 лет, но не более чем до конца срока существования специальной экономической зоны ".

К ч.5. Положение комментируемой части является новеллой, внесенной с действующим законодательством Законом Украины N 509-VI от 16.09.2008 " О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно содействия строительству ". Настройка функции " отчуждения " права аренды направлены на преобразование этого права на вещное. Внесенные изменения не устанавливают механизма приобретения права аренды в случае его " отчуждения ", что сводит их регулятивное воздействие к нулю. Учитывая положения ст. 126 ЗКУ, а также ст. ст. 6, 16 и др.. Закона Украины " Об аренде земли ", по которым право аренды возникает на основании договора аренды, следует сделать вывод, что договор о " отчуждения " права аренды сам по себе не приводит к возникновению права аренды у приобретателя. Зато на его выполнение необходимо заключить договор аренды с арендодателем.

Если речь идет о " первичное " приобретения права аренды, договор о " отчуждения " права аренды может рассматриваться разве что как некий предыдущий договор, в силу которого у арендодателя возникает обязанность ' связь заключить договор аренды с " покупателем ".

Считаем также, что отчуждение права аренды арендатором другому лицу является тем более невозможным. И дело не только в том, что комментируемая норма ведет речь лишь о " владельца " участка. На самом деле, причина в том, что договор о " отчуждения " права аренды между арендатором и третьим лицом устанавливал обязанность ' связки для арендодателя, что стороной договора не является. Это невозможно. Кроме того, " вторичный " продажа противоречит ч. 6 комментируемой статьи, предусматривающей правила субаренды земельных участков.

Ссылка в комментируемой части невозможности отчуждения права аренды в случаях, установленных законом, подразумевает положения ст. 81 Закона Украины " Об аренде земли ", где запрещено " отчуждения " права аренды земельного участка государственной или коммунальной собственности.

К ч. 6. Условия и порядок предоставления земельных участков в субаренду подробно регламентируются ст. 8 Закона Украины " Об аренде земли ".

К ч. 7. Вне всякого сомнения, арендодателями земельных участков могут быть их владельцы. Положение комментируемой части, по которым к арендодателям отнесены " уполномоченные лица " владельцев, является некорректным, поскольку даже если договор подписывает уполномоченное лицо, права и обязанности ' связки возникают для доверителя, и стороной договора (арендодателем) является именно он.

Круг субъектов ' объектов, уполномоченные распоряжаться землями государственной и коммунальной собственности, описанное в ст. 4 Закона Украина " Об аренде земли ". Следует учитывать, что на данный момент не осуществлен распределения земель на земли коммунальной и государственной собственности, поэтому земли коммунальной собственности не сформированы. В настоящее время действуют нормы п. 1 разд. VIII " Заключительные положения " Закона, п. 12 разд. X " Переходные положения " ЗКУ, дающие право сдавать земли государственной собственности в пределах населенных пунктов местным советам, а за пределами - органам исполнительной власти. О проблемах в применении п. 12 разд. X см.. комментарий к этому пункта.

Полномочия по передаче в аренду земельных участков государственной собственности детализированные ст. 122 ЗКУ (см. комментарий).

К ч. 8. Законом, на который делается ссылка в ч. 8 ст. 93 ЗКУ, является Закон Украина " Об аренде земли ". Об особенностях аренды земельных участков при комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда см.. Закон Украины " О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда " от 22.12.2006. В частности, ст. 17 Закона предусматривает особенности исчисления размера арендной платы.