Цивільний кодекс України (ЦКУ). Науково-практичний коментар.

1. Частки у праві спільної часткової власності вважаються рівними, якщо інше не встановлено за домовленістю співвласників або законом.

2. Якщо розмір часток у праві спільної часткової власності не встановлений за домовленістю співвласників або законом, він визначається з урахуванням вкладу кожного з співвласників у придбання (виготовлення, спорудження) майна.

3. Співвласник має право на відповідне збільшення своєї частки у праві спільної часткової власності, якщо поліпшення спільного майна, які не можна відокремити, зроблені ним своїм коштом за згодою всіх співвласників, з додержанням встановленого порядку використання спільного майна.

4. Співвласник житлового будинку, іншої будівлі, споруди може зробити у встановленому законом порядку за свій рахунок добудову (прибудову) без згоди інших співвласників, якщо це не порушує їхніх прав. Така добудова (прибудова) є власністю співвласника, який її зробив, і не змінює розміру часток співвласників у праві спільної часткової власності.

5. Поліпшення спільного майна, які можна відокремити, є власністю того з співвласників, який їх зробив, якщо інше не встановлено домовленістю співвласників.

Коментар:

1. Частина перша ст. 357 ЦК встановлює принцип презумпції рівності часток учасників у праві спільної часткової власності, який за загальним правилом поширюється на усі випадки набуття кількома суб'єктами майна у спільну часткову власність. Дана презумпція може бути спростована домовленістю співвласників або законом. Прикладом домовленості співвласників про визначення конкретного режиму права спільної часткової власності є здійснення спадкоємцями за законом поділу спадкового майна з відступом від принципу рівності спадкових часток, що передбачено ч. 2, 3 ст. 1267 ЦК.

2. Законодавчих норм, які б чітко визначали конкретний розмір частки учасника у праві спільної часткової власності, що був би відмінним від принципу рівності часток, не існує. Закон встановлює лише загальні підстави для зміни часток у праві спільної часткової власності, проте розмір часток визначатиметься на підставі домовленості учасників або у судовому порядку.

Однією із встановлених законом підстав для зміни рівності часток є норма ч. 2 ст. 357 ЦК, яка встановлює визначення їх розміру з урахуванням вкладу кожного із співвласників у придбання (виготовлення, спорудження) майна. Ці справи досить нерідко зустрічаються у судовій практиці, але єдиних критеріїв їх вирішення суди до сих пір не виробили. Так, судовим рішенням було відмовлено у задоволенні позову про визнання за позивачкою права на 9/12 часток у праві власності на будинок. За матеріалами справи до будинку своїх батьків позивачка добудувала житлову кімнату з коридором та верандою. Відмовляючи у задоволенні позову, суд послався на те, що між позивачкою та її батьками не існувало домовленості про створення спільної часткової власності, а також на не підтвердження тієї обставини, що саме з метою створення права спільної часткової власності позивачка вклала кошти у зведення добудови.

Посилання позивачки на наявність такої домовленості були спростовані тим, що дозвіл на здійснення добудови був виданий виконкомом місцевої ради на ім'я батька позивачки, на його ж ім'я добудова була зареєстрована.

В іншому випадку суд задовольнив позов про визнання права на частку у спільній квартирі та вселення у неї. Сторони цієї справи протягом 1995 - 2004 рр. перебували у фактичних шлюбних відносинах, за час яких у них народився син. Доказами по справі було підтверджено, що спірне майно було придбано за час спільного проживання і за спільні кошти (Див.: Юровська Г., Борець Є. Спільна часткова власність на майно в аспекті судової практики: ускладнення та помилки, що виникають при вирішенні цивільних спорів у правовідносинах щодо здійснення та захисту права на спільне майно // Нотаріат для Вас. - 2006. - N 11. - С. 79).

З наведених справ очевидно, що деякі суди для вирішення питання про визнання за суб'єктом частки у праві спільної часткової власності обов'язково перевіряють наявність домовленості (договору) про створення права спільної часткової власності; інші - навпаки, обмежуються з'ясуванням фактів придбання майна за спільні кошти суб'єктів. Оскільки закон не висуває щодо виникнення права спільної часткової власності такої обов'язкової підстави, як домовленість учасників, відсутність такої домовленості, на наш погляд, не є перешкодою для визнання осіб співвласниками. В будь-якому випадку, сам характер дій співвласників, як спрямовані на досягнення спільного матеріального результату, вже свідчить про існування a priori такої "домовленості" або принаймні про не суперечність виникнення права спільної часткової власності інтересам цих суб'єктів.

3. Частини 3 - 5 коментованої статті визначають юридичну долю поліпшень, зроблених одним із співвласників у спільному майні. Ці норм стосуються осіб, які вже є співвласниками і не зачіпають правове положення осіб, які лише мають намір приєднатися до співвласників. Співвласник наділений правом вимагати збільшення своєї частки за обов'язкової наявності таких чотирьох умов: 1) поліпшення спільного майна не можна відокремити від спільного об'єкта. При цьому мається на увазі не технічна неможливість відокремлення поліпшень від речі, а неможливість відокремлення їх без пошкодження або істотного знецінення речі. Якщо виходити із змісту ч. 1 ст. 187 ЦК, нерозривний зв'язок поліпшень з річчю має місце у тому випадку, коли відділення поліпшень має наслідком пошкодження або істотне знецінення безпосередньо основної речі, від якої були відокремлені поліпшення, а не самих поліпшень; 2) поліпшення зроблені за кошти цього співвласника, без залучення коштів інших співвласників. Якщо кошти, за рахунок яких були зроблені поліпшення, не належать співвласнику, поліпшення вважатимуться майном, набутим ним без достатньої правової підстави (глава 83 ЦК); 3) поліпшення були зроблені за згодою всіх інших співвласників. Закон не містить форму такої згоди, тому з метою забезпечення доказової бази у різ виникнення спору в деяких випадках згоду доцільно оформляти письмово. При цьому за аналогією можна використати норми абзаців 2, 3 п. 55 Інструкції про порядок вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, які регулюють порядок повідомлення одним з учасників спільної часткової власності інших про намір продати свою частку стороннім особам; 4) при здійсненні поліпшень було додержано порядок використання спільного майна, тобто загальні засади володіння та користування спільним майном, визначені законом, а також умови володіння та користування спільним майном у відповідності з домовленістю між співвласниками.

Частки співвласників можуть бути змінені на підставі договору між співвласниками або на підставі судового рішення. За відсутності хоча б однієї з вище перерахованих умов поліпшення жодним чином не вплине на зміну часток у праві спільної часткової власності. Слід мати на увазі, що договір між співвласниками про зміну часток у праві спільної часткової власності не вважається правовстановлювальним документом згідно Переліку правовстановлювальних документів, на підставі яких проводиться реєстрація прав власності на об'єкти нерухомого майна, що затверджений наказом Міністерства юстиції України від 7 лютого 2002 р. N 7/5. Тому учаснику, який за свої кошти здійснив поліпшення спільного нерухомого майна, для набуття права власності на це майно індивідуально слід ставити питання про виділ своєї частки, поділ спільного майна, а для збільшення своєї частки - вимагати цього у судовому порядку.

4. ЦК встановлює особливі правила стосовно правової долі добудови (прибудови), здійсненої одним із співвласників житлового будинку, іншої будівлі або споруди. Така добудова (прибудова) не є об'єктом права спільної власності і жодним чином не впливає на розмір часток, а стає об'єктом права власності лише того співвласника, який її зробив, за таких умов: 1) добудова (прибудова) зроблена за рахунок лише цього співвласника, а не інших співвласників; 2) добудова (прибудова) здійснена у встановленому законом порядку, що є необхідною передумовою для державної реєстрації права на нерухоме майно і набуття права власності на нього (абзац третій ч. 2 ст. 331 ЦК); 3) добудова (прибудова) не порушує прав інших співвласників, наприклад, не створює для них перешкод у користуванні майном, яке вони здійснюють згідно домовленості між собою (ч. 2 ст. 358 ЦК).

5. За змістом ч. 5 ст. 357 ЦК якщо зроблені одним із співвласників поліпшення можна відокремити від спільної речі без її пошкодження або істотного знецінення, останні стають об'єктом права особистої власності даного співвласника.