Гражданский кодекс Украины (ГК Украины) с комментариями к статьям

Статья 577. Нотариальное удостоверение договора залога и регистрация залога

1. Если предметом залога является недвижимое имущество, а также в других случаях, установленных законом, договор залога подлежит нотариально удостоверению.

2. Залог недвижимого имущества подлежит гос регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.

3. Залог движимого имущества может быть зарегистрирован на основании заявления залогодержателя или залогодателя с внесения записи в Государственный реестр обременений движимого имущества.

4. Моментом регистрации залога является дата и время внесения соответствующей записи в Государственный реестр обременений движимого имущества.

Комментарий

1. Комментируемая статья регулирует вопросы гос регистрации залога и частично - формы залога. Минимальные требования к форме залога установленные ч. 1 ст. 13 Закона " О залоге ", согласно которой договор залога должен быть заключен в письменной форме. Такое же требование к договору залога как разновидности способов обеспечения исполнения обязательства 'язань пред' представляет и ГК (ч. 1 ст. 547). Причем, в отличие от общего правила о последствиях несоблюдения письменной формы сделок, по Которым сделка не признается недействительным (ст. 218 ГК), следствием невыполнения требований закона о письменной форме договора залога является ничтожность данного договора (ч. 2 ст. 547 ГК).

Договор ипотеки и договор, Которым устанавливается основное обязательства 'Обязательства, могут быть оформлены в виде одного документа (ч. 4 ст. 18 Закона " Об ипотеке ", абзац четвертый пункта 92 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины). Считаем, что не существует возражений и против того, чтоб распространить это правило и на другие виды договоров залога.

2. Нотариальное удостоверение договора залога требуется прежде всего в случаях, если предметом залога является недвижимое имущество, космические объект объекты (ч. 2 ст. 13 Закона " О залоге "). Следует обратите внимание на то, что другие случаи нотариального удостоверения на основании ч. 1 ст. 577 ГК Должны определяться исключительно законом, а значит, следует признать, что противоречит ГК, нормы ч. 3 ст. 13 Закона " О залоге ", по которой другие случаи нотариального удостоверения договора залога могут быть предусмотрены законодательством Украины.

При характеристике срока " недвижимость " следует рассматривать его в аспекте предмета залога, что не всегда совпадает с понятием " естественной недвижимости " и " искусственно созданных человеком в "объектов, Которые прочно присоединены к недвижимости " (ч. 1 ст. 181 ГК). Анализ Закон " В ипотеку " свидетельствует распространение режима недвижимости Относительно формы договора об ипотеке и гос регистрации ипотечно обременения на то объект объекты, Которые по своим характеристикам не относятся к недвижимому имуществу в классическом понимании.

Предметом ипотеки могут выступать в" объекты незавершенного строительства, а также право аренды или пользования недвижимым имуществом, которое предоставляет арендатору или пользователю право строить, владеть и отчуждать в "объект недвижимого имущества (ч. 2, 7 ст. 5 Закона " Об ипотеке "). Кроме того, правовой режим ипотеки распространяется на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объект объекты (абзац второй ч. 1 ст. 1 Закона " Об ипотеке ").

Согласно ст. 1 Закона " О космической деятельности " объект объекты космической деятельности (космическая техника) - материальные предметы искусственного происхождения, Которые проектируются, изготавливаются и эксплуатируются как в космическом пространстве (космический сегмент, космическая инфраструктура), так и на поверхности Земли (Наземный сегмент, наземная инфраструктура) с целью исследования и использования космического пространства.

Договор залога подлежит нотариально удостоверению также по требованию одной из сторон договора, даже если законом Нотариальное удостоверение НЕ требуется (ч. 4 ст. 209 ГК, ч. 4 ст. 13 Закона " О залоге "). Следует отметить определенное несоответствие в указанных нормах. Закон " О залоге " дает право требовать заключения в нотариальной форме договора залога по требованию любой стороны, т.е. любого субъект объекта гражданских правоотношений, в то время как ч. 4 ст. 209 ГК предоставляет такое право только физическим и юридическим лицам.

Договор ипотеки удостоверяется по месту нахождения недвижимого имущества или местонахождения одной из сторон сделки (ч. 3 ст. 55 Закона " О нотариате ", абзац четвертый пункта 38 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины). Поскольку срок " местонахождения " в ГК (ст. 93) применяется только в отношении юридических лиц, а в отношении физических лиц применяется другое понятие - " местожительство " (ст. 29 ГК), альтернатива местоположению недвижимости, установленная Указанными нормами, может касаться только юридического лица как стороны по договору ипотеки. Содержание ч. 2 ст. 13 Закона " О залоге " и отсутствие Специальных норм в ипотечно законодательстве позволяет утверждать, что Указанное альтернативное правило в месте удостоверение ипотечно договора не распространяется на договоры ипотеки космических объ объектов, подлежащим удостоверению только по месту их гос регистрации. Данный вывод подтверждается редакцией нормы абзаца третьего пункта 91 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины.

При удостоверении договора залога (ипотеки) нотариус требует от залогодателя (ипотекодатель) представление правоустанавливающего (правопидтверджувального) документа на это имущество (в частности, нотариально заверенных и зарегистрированных в БТИ договоров купли-продажи, пожизненно содержания, дарения, мены, свидетельств о праве собственности на о 'объекты недвижимого имущества, о праве на наследство), а при удостоверении договора ипотеки - Кроме того, извлечение из Реестра прав собственности на недвижимое имущество, Который ведут БТИ (по земельных участков - извлечение из государственно реестра земель, Который ведет Государственный комитет по Земельным ресурсам), а в сельской местности, где инвентаризация не произведена - Справку соответствующего органа местного самоуправления с изложением характеристики отчуждаемы недвижимого имущества (пункт 38 Инструкции в порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины).

При удостоверении договоров ипотеки нотариус должен проверить отсутствие запрета на отчуждение или ареста по данным Единого реестра запретов отчуждения 'объектов недвижимого имущества. При удостоверении договоров ипотеки и залога движимого имущества (имущественных прав) нотариус должен проверить отсутствие налогового залога по данным Государственно реестра обременений движимого имущества (ч. 2 ст. 55 Закона " О нотариате ", пункт 47 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины). При наличии указанных запретов, арестов, нахождения имущества в налоговой залоге в удостоверении договора залога (ипотеки) следует отказать.

Если ипотечным договором предусмотрено наложение запрета отчуждения недвижимого имущества, являющегося предметом ипотеки, нотариус накладывает такой запрет по сообщению ипотекодержателя (Абзац седьмой пункта 38 Инструкции).

Несоблюдение нотариальной формы договора залога влечет ничтожность договора, но закон оставляет право одной из сторон обратиться в суд с иском в признании Договора, не удостоверенном нотариально, действительным (Ст. 220 ГК).

Следует отметить, что согласно позиции высшего хозяйственного суда Украины если предметом залога является имущество, которое станет собственностью залогодателя после заключения договора залога, подлежит нотариально удостоверению, то такое свидетельство на момент заключения договора практически быть не может быть осуществлено из-за отсутствия у залогодателя соответствующих правоустанавливающими документов на это имущество. И только в дальнейшем, после вступление залогодателем права собственности на имущество, являющееся предметом залога, Нотариальное удостоверение договора является обязательным 'заполнить (абзац второй пункта 6.1 раз "объяснения ВАСУ " О Некоторых вопросах практики разрешения споров, эт' связанных с применением Закон Украины " О залоге " от 24 декабря 1999 г. N 02-5/602). Очевидно, что данная позиция является такой, что НЕ соответствует Действующее законодательству, поскольку Закон " Об ипотеке " требует нотариального удостоверения ипотечно договора во всех случаях (ч. 1 ст. 18 Закона).

Ипотечное законодательство НЕ исключает возможности заключения и нотариального удостоверения договора ипотеки в том случае, когда его предметом является имущество, которое станет собственностью ипотекодатель в будущем при условии документального подтверждения ипотекодатель прав на вступление в собственность соответствующего недвижимого имущества в будущем (ч. 2 ст. 5 Закона " Об ипотеке "). Ипотечный договор, предметом ипотеки по Которым являются имущественные права на недвижимость, строительство которой не завершено, удостоверяется нотариусом на основании документов, подтверждающих имущественные права на эту недвижимость (Абзац первый пункта 98 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины).

3. Обременения недвижимого имущества ипотекой подлежит обязанности 'обязательно гос регистрации, которая осуществляется государственнымы нотариальнымы конторами, частными нотариусами путем внесения в Государственный реестра ипотеке сведений об обременениях или Изменение условий обременения недвижимого имущества ипотекой, уступка прав по ипотечно договора, передачу, аннулирование, выдачу дубликата закладной и выдаче новой закладной на основании сообщения ипотекодержателя или уполномоченного им лица или решение суда. Несмотря на то, что с регистрацией НЕ связанных 'связывается момент заключения договора ипотеки, однако именно по моменту регистрации ипотеки определяется приоритет прав ипотекодержателя Относительно зарегистрированных прав и требований Во-вторых лиц на переданное в ипотеку недвижимое имущество (ч. 1 ст. 4 Закона " Об ипотеке ").

Правоотношения гос регистрации ипотечных обременений регулируются постановлением Кабинет министров Украины от 31 марта 2004 г. N 410 " Об утверждение Временного порядка гос регистрации ипотеки ".

регистрацию самого договора ипотеки в государственно реестре сделок законодательством не предусмотрено (Постановление Кабинет министров Украины от 26 мая 2004 г. N 671 " Об утверждение Временного порядка гос регистрации сделок "). Внесение в Реестр сведений о обременения имущества ипотекой осуществляется регистратор на основании уведомления ипотекодержателя или уполномоченного им лица или решение суда (абзац первый пункта 6 Временного порядка).

4. Осуществление гос регистрации залога движимого имущества НЕ является обязательным 'заполнить (ч. 3 ст. 577 ГК, ч. 1 ст. 15, ч. 2 ст. 16 Закона " О залоге "). В таком случае право залога возникает в залогодержателя с момента заключения договора (Его нотариального удостоверения, если это обусловлено договором), в случае, когда предмет залога должен находиться во владении залогодержателя - С момента передачи ему предмета залога, а если передача права осуществлена движимого имущества залогом устанавливает преимущественное право на удовлетворение своих требований из доныне имущества залогодержателя зарегистрированной залога перед отрядами, Которые являются незарегистрированнымы и зарегистрированным позже (Ч. 4 ст. 588 ГК). Приоритет определяется по дате и времени внесения записи в Государственный реестр обременений движимого имущества (ч. 4 ст. 577 ГК, пункт 11 постановления Кабинет министров Украины от 5 июля 2004 г. N 830 " Об утверждение Порядка ведения государственно реестра обременений движимого имущества ", абзац второй пункта 2 приказа Министерства юстиции Украины от 29 июля 2004 г. N 73/5 " Об утверждение Инструкции о порядке ведения государственно реестра отягощений движимого имущества и регистрации заявленной "). Это правило является исключением из общего порядка удовлетворения требований залогодержателей при залоге одного и того же имущества несколько раз (перезалог), согласно которому требования каждого следующего залогодержателя удовлетворяются только после полного удовлетворения требований предыдущей (ч. 3 ст. 588 ГК).

Например, одно и тоже Движимое имущество было заложено дважды: первый договор залога был заключен 10 октября 2007 года, а второй 15 октября 2007. При этом залогодержатель по договору от 15 октября застанет обременения зарегистрировал, а залогодержатель по договору от 10 октября - не зарегистрировал или зарегистрировал позже. В таком случае несмотря на то, что первое право залога возникло в залогодержателя по договору, Который был заключен ранее, преимущественное право на удовлетворение своих требований за счет предмета залога будет залогодержатель, хотя и заключил договор позже, однако зарегистрировал его раньше.

Кроме того, факт регистрации обременения движимого имущества залогом имеет большое публичное значение, поскольку позволяет всем заинтересованным лицам выявить наличие или отсутствие такого обременения, что позволяет защитить интересы субъектов 'объектов при заключении сделок в отношении этого имущества. Важно, что в Государственный реестр обременений движимого имущества, кроме информации о гражданских обременения, вносятся также обременения, возникающие на основании налогового залога. Договоры об отчуждении и залоге движимого имущества удостоверяются нотариусом только после проверки отсутствия налогового залога и других залогов по данным Государственно реестра залогов движимого имущества (абзац второй пункта 96, абзац третий пункта 47 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины).

Регистрация обременения согласно ч. 3 ст. 577 ГК может осуществляться по заявлению как залогодержателя, так и залогодателя, однако лицом, заинтересованным во внесение соответствующей записи в Реестр является, безусловно, залогодержатель. Следует подчеркнуть противоречие положений Порядка ведения Государственному реестра обременений движимого имущества и Инструкции о порядке ведения государственно реестра отягощений движимого имущества и заполнения заявленной указанной норме ГК, ведь согласно последним заявления о внесения записи в Реестр представляет залогодержатель (обременял) или уполномоченное им лицо (абзац первый пункта 6 Порядка, абзац второй пункта 1.1 Инструкции).